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-房貸監管之惑
『如果房地產真的存在過熱和泡沫的話,銀行肯定難辭其咎。』8月25日,一位銀行界人士在接受中國經濟時報記者采訪時說。
在上述人士接受記者采訪前一周,央行同時上調銀行金融機構存款准備金率及人民幣存貸款基准利率。
央行有關負責人日前表示,新的加息政策,旨在利用利率杠杆抑制『投資和信貸的衝動』。
業界人士表示,中央宏觀調控政策能否執行到位,關鍵要看銀行的表現。而一些銀行本身在眼下這個『節骨眼兒』上問題也不少,顯得『身不由己』。
『閘門』放水
今年7月21日,央行宣布上調金融機構存款准備金率0.5個百分點,從8月15日起生效。實際上,這是今年央行第二次上調存款准備金率。此前,央行最近一次宣布上調存款准備金率是在今年6月16日。細心的人們發現,在不到40天的時間裡央行兩次上調存款准備金率。
按照央行新的加息政策,自今年8月19日起,我國金融機構人民幣一年期存貸款基准利率各上調0.27個百分點。值得關注的是,這是近兩年來央行首次同時提高存貸款利率,也是自2004年10月29日以來,中國第4次上調房貸利率,中長期貸款累計昇息幅度達到1.8%。
『盡管近來房地產宏觀調控政策對房地產市場炒作起到了一定的遏制作用,但效果並不明顯。』中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日撰文表示。
來自官方公布的統計結果顯示,7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%。上海房價仍保持下降態勢,同比下降了3.5%,而北京的新房銷售則上漲11.1%。『實際上,房價上漲幅度比這些公布的數據要大得多。』易憲容說。
6月末我國全部金融機構人民幣各項貸款餘額為21.53萬億元?同比增長15.24%;今年前6個月貸款增加2.18萬億元?佔央行全年指標2.5萬億元的87.2%;上半年?全社會固定資產投資達到42371億元?同比增長29.8%。
在房地產投資與信貸方面,盡管個人住房消費信貸餘額到6月底上昇到2.1萬億,比上年同期下降9.7%,但上半年完成房地產開發投資達7694億元,同比增長24.2%;而在資金上,上半年房地產開發投資銀行貸款增長達56.4%。在北京,上半年房地產開發企業貸款同比增長更是高達40.1%。
易憲容一針見血地指出:『這些數據說明,今年來的房地產投資快速增長基本上是建立在國內銀行貸款基礎上的。』
據有關媒體報道,7月初國家發改委曾指出,今年前五個月我國房地產開發企業國內貸款增長速度達42.9%,增幅比去年同期提高34.2%,增長速度連續5個月保持在40%以上。為此,國務院給央行下達了總量控制指標,而銀監會在7月中旬的主要商業銀行負責人上半年經濟金融形勢通報會上,也曾警告各家商業銀行把好信貸『閘門』,決不能忽視信貸帶來的巨大風險。
易憲容認為,銀行資金利率過低及其易獲得性,是『不少人通過金融杠杆炒作』,導致國內房地產市場價格快速上漲的原因之一。『此次央行加息主要目的就是通過利率工具來遏制固定資產投資過快增長、銀行信貸規模快速擴張和房地產價格快速上漲,以引導國內企業和金融機構衡量風險預期,保持價格總水平基本穩定。』
被『綁架』的銀行
『今年上半年房地產市場出現過熱和反彈,與商業銀行信貸多少有點關系。』8月25日,工行北京分行昌平支行一位人士在接受記者采訪時坦承,過熱會帶來一定的風險。
前不久,銀監會針對房地產信貸方面存在的問題,專門下發了《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》(簡稱『54號文』),要求各銀行金融機構進一步落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)精神,要求銀行金融機構必須加強市場研究,堅持科學發展觀,完善內控措施,嚴格執行有關信貸管理規定。
『房地產過熱、房價上漲過快原因是多方面的,並不只是開發貸款增多,就像房地產市場一樣,並不只是賣得多,買得也多,是整個國家一個大的氣候,整體都需要進行宏觀調控。』
『我們今年上半年的信貸指標現在還沒有用完,發放的房地產開發貸款也沒多少,在這方面控制也很嚴格,一般需要開發商自有資金達到40%-50%,最起碼也要35%以上,我們纔會給項目發放開發貸款。』工行上述人士表示,相對而言,在當地工行、中行等四大國有商業銀行中,房地產開發貸款的發放,『可能數中行最多。』而談到個人房貸,他表示,『個人房貸一直是銀行優質資產,哪家銀行都想發展這方面的業務,都想搶這一塊蛋糕。』
『我們已經做好了20多個億的貸款,但總行只給了幾個億的指標,現在有十幾個億放不下去。』近日,廈門工行一支行行長對記者抱怨。據悉,近期珠三角地方銀行爭奪貸款指標的『戰斗』頗讓一些支行為難。
『自己有3000萬元的資金,都想乾3個億或者是5個億的工程;有5個億的,無不想乾50個億甚至100個億的工程。實實在在地說,除了極少數的開發商,現在的房地產開發商一般哪裡有錢?!很多開發商90%多的資金都是依賴銀行!』8月25日,建行總行信貸處有關人士對記者發出這樣的慨嘆。
『信貸指標原本是計劃經濟時期的產物,想給你多就多,想給你少就少。現在信貸指標都是活的,可以突破,也可以追加。』建行總行這位人士表示,真正讓銀行感到為難的並不是信貸指標,而是被開發商『套』住。而後者風險更大,也更可怕。
他說,『現在很多分行層面的領導還沒真正轉變觀念,就認為房地產行業利潤高、掙錢。許多銀行為什麼捨不得把錢投到別的行業,就是因為他們認為其他行業沒有房地產這個行業掙錢。房地產業雖然是高風險行業,但也是高利潤行業。』
『現在銀行存在的問題是底下的人不怎麼聽話。像炒股票一樣,房地產也套住了很多人、很多資金。房地產開發有一定的時間周期,銀行信貸一旦停下來後,假設前期已經貸給了開發商5個億或者10個億的資金,不再繼續向其發放,不良貸款就上來了。』
『在這種情況下,搞業務的部門領導,一般都會千方百計想辦法繼續發放,只要貸款能繼續跟上,不良貸款就變成了「正常貸款」或者是「優良貸款」。否則,銀行巨額資金就可能打了水漂,後果責任重大。』
因此,銀行和開發商只能『大家商量著辦』,『趕緊乾,先盤活,工程先結束再說。』銀行人士表示,跟股票一樣,在這一輪宏觀調控過程中,房地產套牢了不少銀行,這也是房地產信貸『閘門』把守不嚴的一個不容忽視的重要原因。不該發放的貸款照常發放,就這樣,銀行如同被開發商綁上了『戰車』,騎『虎』難下,並最終成了推高樓市的幕後推手。
銀行該不該承擔指責?
『現在談到房地產的問題,一直有個誤區:人們包括很多專家學者總是不斷地去探討資產怎麼盤活、市場怎麼搞、房價為什麼還在漲等這一類細枝末節的問題。而其實,房地產的問題,已經不是一個簡單的經濟問題,而是一個復雜的政治問題。』
『現在是中央政策怎麼執行的問題。銀行信貸規模快速擴張要放慢,房地產價格上漲過快要降下來,市場要進行整頓,黨中央、國務院三令五申,不讓搞的事情沒什麼理論可探討,銀行必須從政治的高度無條件加以重視,顧全大局。』建行相關人士表示,哪怕銀行自己損失一點,消化掉,也要配合中央政策,把不該發放的貸款停下來。
今年上半年,在中央有關部門提高銀行信貸門檻,嚴格信貸管理,收緊銀根的情況下,商業銀行卻紛紛『開閘放水』,對此,各個商業銀行是否應當承擔相應的指責和過錯?
『如今各個銀行,存款都很多,大量的存款得放出去,要不就無利可圖;存款放出去越多,利潤越高。各家銀行每年都制定有一個放貸指標,除了存款准備金,其他資金都得投出去。中央的調控政策不是不讓銀行放貸,是讓轉變觀念,讓控制,讓銀行調整結構。』對於上述問題,在一家銀行任職的人士表示,對商業銀行不應有太多的苛求。
『怎麼承擔指責?除非回到計劃經濟時代,每年放出多少貸款,由國家出臺規定說了算。現在各個商業銀行都是以經營為主,自負盈虧,競爭非常激烈,你不做的貸款,可能別人要做。』浦發銀行重慶分行信貸部門一位不願透露姓名的人士表示,央行和銀監會的許多政策均是指導性的,什麼情況下應發放貸款,什麼情況下不該發放,銀行都有一套自己的標准,也會盡最大努力執行中央有關政策,不能籠統地指責商業銀行,必須具體案例具體分析。
『現在很多銀行得以生存,和許多客戶建立了長期的合作關系。人家有需求,銀行不能不滿足,支持人家兩年,突然不乾了,客戶就跑了。』建行一位人士認為,銀行也有自己的苦衷。
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