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專家為大家分析一下買房人最常遇到的『金木水火土』五大難題———
金法:既『訂』難返,購房訂金打『水漂兒』
現象:訂金難退,是很多買過房的人遇到過的問題。被銷售員『數量有限,預購從速』的話一忽悠,很多人腦子一熱就交了訂金。回頭想想不合適想再要回來?給錢容易要錢難!往往是交涉很久沒有結果。
案例:張新(29歲、律師、年薪10萬元)
少則數千、多則數萬元的訂金打了『水漂兒』,很多買過房的人有過這樣的『心頭之痛』。
張先生去年在豐臺看了一處現房小戶型,聽了銷售員講得天花亂墜,當時就動心了,付了2萬元訂金,簽了認購協議書。
後來聽朋友一說,纔知道這個項目有很多問題,很多業主連房都拒收了。當他要求退還訂金時,開發商以認購協議書中條款為依據,堅決不退。他費勁口舌,最後給了銷售員5000元好處費纔要回了訂金。
專家建議:其實,像張新這種情況,可以先不表露退房的意願,而是繼續簽合同。在簽合同的過程中,可以提出些補充協議,如果雙方因此爭執不下,導致合同簽不下來,那麼訂金退還就有希望了。另外,提醒買房人,在交訂金的時候一定要確認是不是可以退,並在《房屋認購書》上注明。
水法:海市蜃樓,配套亮點成『雲煙』
現象:賣房時,銷售員大都吹得天花亂墜,會所、公園、學校、噴泉、物業……每個環節都承諾的相當好。等收房時,纔發現———物業不是承諾的物業,會所也不是傳說中的會所。
案例:張弛(41歲、作家、年薪20萬元)
『兩年前,我買下了北邊一個高端住宅,當時銷售告訴我園林中有一道人造水渠水景,也就是所謂的「親水房」。
結果交房時,我纔發現那個「人造水渠」根本就是海市蜃樓,取而代之的是一條行車道。』
張弛點了根煙,沮喪的回憶道:『當我和開發商交涉時,他們的說法是「為了照顧大家的利益,工程進行了適當的變更修改」事實上,這條人造水渠水景是該樓盤的一大亮點,很多人是衝著「水景房」纔簽約的。再說,這種重大變更怎麼能說改就改呢?』
專家建議:這種情況屬於開發商變更房屋外部規劃設計,也是一種對購買合意的違背。如果將該人造水渠的存在約定在合同當中,開發商應該所承擔違約責任。
如果沒有把該人造水渠的存在列入合同,但有足夠證據顯示開發商曾對其進行過宣傳,那麼開發商可能承擔兩種責任:一是廣告欺詐,則買賣合同無效;二是屬於單方變更買賣合同成立的合意基礎,買方可要求解除合同.
火法:畫餅充飢,回報不成反『被套』
現象:現在市場上,很多項目會打出年回報率8—10%的字眼來吸引買房人。很多人覺得這樣的投資最劃算,還省了不少麻煩,沒有認真考察就簽了協議。事實上,近幾年來開發商卷錢逃逸的案子時有發生。
案例:小樂(24歲、學生)
兩年前,樂先生的媽媽為小樂在使館區附近買了一套房子,開發商承諾包租,固定年回報率8%。結果到了去年該收房時,開發商不僅延期交房還強硬的表示『沒有錢賠付違約金。』當業主要求退房時,開發商誘導他們先到當地房地局銷戶,等他們銷戶回來對方又告訴他們『要退房可以,沒錢。』
小樂很氣憤『45萬元錢就這樣被套進去了』。他聯合了幾個業主說要集體起訴對方,開發商的態度很明確:『告也沒用』。電話裡,小樂對記者說了自己的擔心『怕事情鬧大了,項目賣不出去,錢更不好退了,只好忍氣吞聲的等著開發商有了錢再退……』
專家建議:秦冰告訴記者『如果這個開發商宣布破產,像小樂這樣的業主很可能拿不回房款了,還可能導致「錢房兩空」。』他表示:『遇到這樣情況不是自己去銷戶,而是盡快找律師,運用法律的手段合理合法的解決這些糾紛。』
另外,很多開發商打出年回報率8%或10%等誘人的口號吸引買房人,買房人不要輕信,投資有風險,業主需謹慎,買房時要多考察多諮詢纔是。
土法:自立門戶,『業委會』物業造
現象:說起物業,很多業主的氣就不打一處來,服務態度差,管理混亂,亂收費、經常停水停電……一個小區的物業的好壞往往影響項目的租金高低,因此很多業主不喜歡把事情鬧大,只好忍氣吞聲。
案例:劉小東(30歲、記者、年薪15萬元)
『我們小區的物業管理很差,每次回家,門上都塞滿了小廣告。一次,我家洗手間的門打不開了,打了幾十個電話,物業等到了第三天纔派人來修。另外,這裡還經常出現保安打人的事兒……』
劉小東說:『我們有個業主論壇,本來是選幾個我們信服的人出來,成立自己的業主委員會,結果物業擅自指認了幾個人作為業主委員會的代表,還叫業主們簽字,不簽一律視為默許,使得小區的業主委員會形同虛設。』
專家建議:小區的業主應該聯合起來,成立真正屬於自己的業主委員會,這樣纔能維護自己的權利,變被動為主動,必要的時候可以運用法律手段把物業換掉。
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