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宏觀調控加力,銀行銀根緊縮,一些開發商將預售的商品房抵押給銀行,借此繼續滾動資金,有資金緊張的開發商甚至將商品房抵押給另一家公司,希望『以小搏大』。
抵押房『融資』成行規
業內人士指出,開發商可以『輕易』地向銀行申請抵押貸款,將尚未出售的房產抵押給銀行,這已經成為行規。許多開發商會利用抵押的方式『融資』,獲取周轉資金,開發新項目。
在北京市房地產交易管理網上,記者8月19日看到,在取得預售許可證、正准備預售的項目中,許多已經先期抵押給了銀行,抵押房成為一些開發商的重要資金來源。
北京通州區的某樓盤B區8號住宅樓,8月18日開盤,在建工程及土地使用權已經抵押給銀行。批准銷售的232套住房,網上顯示已全部辦理預售項目抵押。
記者在廣州市國土房管局網站、廣州陽光家緣網上查詢發現,廣州不少房地產項目也在出售前抵押給了銀行。與北京的一些樓盤全部抵押不同,廣州樓盤的抵押情況相對較少,一幢樓的部分抵押居多。業內人士認為,這可能與各地的融資成本不同相關。
消費者須提防『抵押陷阱』
李先生在北京市宣武區買了一套住房,住進去快1年了,房產證卻遲遲拿不到手。原來是開發商把房子抵押給銀行,貸款蓋二期去了,並沒有給李先生及時解押並辦理登記備案。
房子如此復雜地抵押了再賣,開發商圖的是一個『錢』字,不斷抵押不斷獲取周轉資金。一個工程施工至地面階段,地下車位就可抵押給銀行,以獲取下一步開發資金,建至封頂就可把商鋪抵押出去……
由於一些地方的抵押房數量很多,處於弱勢的消費者不得不購買抵押房。一位開發商表示,眼下的房地產是賣方市場,抵押房也不愁賣,銀行允許甚至歡迎抵押貸款,抵押房現象目前比較普遍。記者了解到,有些資金緊張、又無法從銀行貸款的開發商,甚至將預售商品房抵押給另一家公司來借款。
廣信律師事務所律師廖治超說,已抵押的商品房可以預售,但必須獲得抵押權人(通常是銀行)的同意,並將抵押情況告知買受人(購房人)。
建議在『亡羊』前『補牢』
關於預售房存廢的爭議仍在繼續,網上簽約系統正在逐步推開,消費者擁有了對抵押房的知情權。但是,合同的簽訂、房產證的辦理,開發商仍然可以借故拖延。何況,那麼多的抵押房存在,由不得你不買。
廣東省房協有關負責人說,從資金來源看,上半年廣東樓市的國內貸款、外資、定金和預付款的增長趨勢較快,自籌資金下降幅度較大,房地產信貸投資風險有所增大。業內人士指出,抵押房在各地實施網上簽約後,透明度增加,風險有所減少,但要密切關注房地產信貸方面不斷增加的風險。
開發商拿購房人的錢來蓋房子,數鈔票的時候又把風險甩給購房人,這已經成為行業慣例。『慣例』背後隱藏哪些風險?是否應該出臺措施加以限制?為何有關部門在政策制定之初沒有考慮到此類問題?
『亡羊』前希望能夠『補牢』。廖治超建議,有關部門在出臺新政策前,應充分考慮各種情況,諸如信息披露、風險告知、建立廉租房、經濟適用房政策等,未雨綢繆,堵塞漏洞。同時,政府有關部門在房地產合同中應增加相應條款,以減少房地產商的『霸王條款』,保護處於弱勢的購房人利益。
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