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繼營業稅、個稅政策落地後,央行日前又宣布加息,此外還決定商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基准利率的0.9倍擴大為0.85倍。
房地產業內人士認為,此次加息對自住型供樓者影響不大,但對房產投資者心理預期將產生較大影響,利於擠壓投資需求。與業內人士觀點形成鮮明對比的是,有近五成的被調查者表示自己的購房計劃將會受到影響,同時,八成的被調查者認為加息難抑房價的進一步上漲。
自住型供樓者支出增加不大
『雖然利率的上調會增加購房者的購房成本,5年期以上房貸基准利率0.45%的上調幅度雖然較大,但是下限擴大到0.85倍後,並不會明顯增加房貸消費者的成本支出。』北京房產中介『鏈家地產』市場總監金育松接受記者采訪時說。
金育松舉例說,以貸款50萬元期限20年為例,如果按照基准利率0.85倍執行優惠利率計算,調整前月還款為3510.7元,調整後每月還款數額為3528.7元,僅多還款18元;但若執行基准利率,每月多還款額則增加相對較大,為133元。
北京中原地產三級市場部副總經理宮萍認為,此次加息對於自住消費者影響並不大,但其下限管理由0.9倍擴大為0.85倍,給投資者發出明確的信號,日後加息對自住與投資之間的利率差將會越來越大,符合國家扶持自住、抑制投資的政策導向。
宮萍指出,央行加息的目的是為了進一步抑制投資需求。在采取手段上對自住和投資執行差異化策略,加重對投資的抑制,有利於進一步擠壓出部分投資需求。
金育松也贊同這一觀點。他說,由於此次加息中『商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基准利率的0.9倍擴大為0.85倍』這一規定,投資型購房者還款額會相應變大。仍以50萬元20年期貸款為例,投資型購房者每月比自住型購房者最多多還款近300元。
金育松同時指出,利率再度上調的預期將會更大程度影響以投資房產為目的的房貸消費者的購房心理,但值得注意的是,從2006年1月1日起,各家商業銀行對待房貸消費者,在浮動利率上都執行的是優惠利率。此次加息後雖然利率上下限幅度拉大,但銀行是否會區別對待房貸消費者,仍需拭目以待。
八成被調查者看漲房價
盡管業內人士認為此次加息對自住消費者影響不大,但新浪網對23535人參加投票的網上調查顯示,49.96%的被調查者表示自己的購房計劃會受貸款利率提高的影響;79.95%的被調查者認為利率調整影響最大的是普通購房人;對於本次加息能否抑制房價的上漲,81.13%的被調查者認為央行加息並不能抑制房價飛漲;另有46.77%的被調查者認為此次加息預示著新一輪宏觀調控的開始。
對此,北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝說,此次加息的主要目的是為了進一步加大宏觀調控的整體力度,抑制房地產投機行為。但此次加息有一大特點,就是在通過加息進行宏觀調控的同時,又給了各家商業銀行更多市場操作的空間。商業銀行可按照國家有關政策,根據貸款風險狀況,在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。
樓市觀望情緒可能加劇
就在各方熱議加息可能給房地產市場帶來影響的同時,加息能否使得樓市觀望氣氛再次加劇也成了市場各方關注的焦點。
康勝告訴記者,對於房地產交易市場來說,利率的提高可能會帶來兩方面的影響:一方面,利率上調可能會增加那些有多套房產貸款者的還款壓力,從而迫使其將手中的房產出售,這將增加市場供給;另一方面,銀行加息又會使一部分人打消買房的念頭,轉而進行觀望,從而抑制房產的需求。『具體到本次加息可能給供給和需求帶來的影響還有待進一步觀察。』康勝說。
對於這一問題,宮萍認為,從目前市場來看,營業稅征收期限的延長、房地產個稅新政都給二手房市場帶來了較大影響,買賣雙方為增加稅費的支付問題而陷入博弈狀態,觀望氛圍較濃。她指出,博弈的結果往往是賣方將稅費成本轉嫁給買方承擔,現在央行再次加息,整體來看,買方的負擔是很重的。因此,此次加息勢必會再次加重觀望情緒。
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