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跳出具體的調控數字,宏觀調控的基本精神仍然是使這個重要的支柱產業得以健康發展。而中國房地產業轉型期的3個特點——從住宅的商品屬性向公共產品屬性轉移、從住宅的投資功能向使用功能轉移、從資源消耗型產業向資源節約型產業轉移,尤其值得業內關注。
連續3年的房地產宏觀調控使我們終於認識到,中國的房地產業正在進入一個轉型期,轉型期的特點和標志是什麼?我先提出3點供討論和思考。
轉型期特點一:
從住宅的商品屬性向公共產品屬性轉移
住宅是一種商品,與其他的商品一樣在市場經濟中有一只無形的手在調控它的價格。但是,區別於其它商品的是住宅有雙重功能,一是商品屬性但是又有公共產品屬性。此前在房地產領域中,重視經濟增長是房地產發展的主要特點,1998年的房改和2003年以來的宏觀調控,仍然是把房地產放在經濟領域裡來提出和考慮問題的。應該說自從中國有了房地產市場以來,住宅的社會功能都被其強大的經濟功能所掩蓋而被忽視,或者是沒有被放在應有的位置上。
有位領導說:『中國90年代以前的房子都是廉租房』。當一個國家在實行了40年的廉租房體制之後,1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房,這必然造成住房作為公共產品的屬性沒能得到延續,必然造成其相應的缺失、缺位。在房改以後的房地產發展中,商品房、貨幣化,並用以拉動經濟,是非常主動、積極的;但是從民生方面來考慮住房問題,是被動、不積極的。其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問題。
我認為缺位就應當及時補位,住房的兩重性一腿長、一腿短,正在對我國的和諧社會形成衝擊和影響。
轉型期特點二:
從住宅的投資功能向使用功能轉移
住宅還有兩個功能。不可否認住宅有投資功能,這取決於不動產與金融的高度緊密聯系。但是使用功能是基本。在以往的發展中,這兩件事情也在不斷地交叉和博弈。一會兒說房地產是重要的支柱產業,是『好孩子』;一會兒又說你是『壞孩子』,制造泡沫。說『好孩子』的時候,是用它刺激內需,緩衝東南亞經濟危機的影響,形成了非常繁榮的中國房地產市場;說『壞孩子』的時候是房價上漲,中低收入階層抱怨買不起房。
我認為,房地產應該放在整個中國的經濟當中去分析。回顧一下,從我國銀行利率比較高的90年代,降到比較低的近5年,是不是存在固定資產投資整體過熱問題,而不止是房地產?投資過熱與宏觀經濟有關系。近幾年,人民幣的供應相對過剩,解決辦法就是提高貸款利率,因此央行不斷小幅昇息;但是銀行又面臨著高達10萬億元的巨大的存貸差,又怎麼解決?這個問題的最終結果是導致非貨幣的實物資產昇值。因為在這麼低的利率,會迫使存款人去買實物資產,而最大的可保值的實物就是房子。這就是為什麼房地產的投資(或投機)功能會得以被強調和放大,其結果是房地產昇值。這種情況之下,必然強化了房地產的投資功能。從經濟學角度來說,在任何一個國家,使實物資產昇值都會導致貧富分化,因為只有有錢人纔具備投資實物資產的能力,而實物資產昇值後就使得這些人更富,最終導致貧富差距拉大。這次的宏觀調控,更加強調住宅的使用功能,90平方米問題之所以成為一個熱點,是從使用功能來看,是不是需要蓋那麼大的房子,規劃設計是不是合理,使用起來是不是實用?原來的投資功能現在被控制了,投機功能被打擊了,這就是在轉型期的第二個特點。
轉型期特點三:
從資源消耗型產業向資源節約型產業轉移
住宅產業是典型的資源消耗型產業,因為我國的土地、水資源、能源等等都已經形成了限制性因素,況且目前我國城鎮人均住房建築面積已經達到了26平方米,住房的面積性飢渴階段已經緩解,應當更強調住宅的功能質量,給居民提供節能、省地、環保型的住宅。
從這個觀點出發,又出現90平方米的問題。估計在今後較長的時期內,小戶型住宅是一個方向,城市中已經沒有可能大量地提供建設用地了。至於90平方米和70%這兩個具體界限問題,是否今後90平方米的面積正好對應了70%的需求?我認為還需要看到制定這個政策的科學依據,現在還沒有看到更有說服力的細則出臺。
當前我們要更加務實地做好每一個項目。大家都不希望出現浮躁的觀念,例如:兩套並成一套、上下樓層打通等等。有人說,最後這些房會成為貧民窟而造成房地產的階段性迷失和缺失,這是誰都不願意見到的。面向中小戶型的住宅更要做好,規劃設計要做精,同樣要體現綠色生態,要弘揚中華民族的文化。在這樣的理念中蓋的房子,比大戶型更難做;而如果傾心去做好,房子還會賣不出去嗎?最近我們正在組織關於中小戶型的設計方案調研分析,結果將以競賽的方式推出,在方寸之中做文章更能考驗我們的應對能力。
總而言之,大家可以思考轉型年代的中國房地產,『中小戶型』和『中低收入』反復出現是今後的政策導向。下一步,通過對宏觀調控政策的進一步理解和深入貫徹,無論如何中國的房地產還是要發展的。我始終認為,盡管當前大家的注意力被具體的調控數字所吸引,宏觀調控的基本精神仍然是使得這個重要的支柱產業得以健康發展。
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