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『如果科學城的價格是6000元/平方米,那麼市區的價格豈不是要達到10000元/平方米?操作起來難度也比較大!』就在人們對『限價房』這一近期廣州房地產市場熱點爭論不休之際,一直保持沈默的開發商們首度在搜狐『焦點房談』論壇發表意見:『與其限制房價,不如限制利潤!』
限制利潤更具操作性
日前,廣州乃至全國首先推出的限價房以限定價格6000元/平方米公布之後,一時間,來自媒體、專家、消費者對此的評論不絕於耳,如『限了等於沒限』、『限房價反成抬地價』、『限得了一手限不了二手』,那麼,作為競標的主角———開發商們是怎麼看的呢?
合富輝煌董事副總經理黎振偉表示,6000元/平方米定價是高還是低很難說,畢竟這是兩年後的價格。『政府賣地的時候,最好告訴大家定位是怎樣的。如果要賣給科學城工作的白領,那麼6000元/平方米的價格不是貴的;如果是面對大眾或者是安居房,那麼定位就錯了,所以政府應該多給一些信息。』中房集團廣州天馬河房地產開發有限公司營銷總監李大龍也認為,政府應該請一些專家,正式參與並且委托專家對土地的指標進行論證,這樣大家心裡纔會有底。決策越科學,開發商就會越感激,就怕決策太隨意。
凌峻地產總經理左農認為,限房價措施比較極端,且不會達到效果,因為該措施不符合市場經濟的運作規律。左農認為,限房價不如限利潤。他介紹,房地產的成本主要由土地、建築成本、稅費、開發商的利潤四塊構成,這些都是政府可以控制的,更科學也更具操作性。
左農進一步解釋:『目前珠江新城的房價已經上昇到1萬元/平方米左右,但是實際的成本只有5000多元。房地產是不充分競爭的行業,很受土地的局限,容易形成價格的操控,如果政府真的想解決這個問題,我認為可以考慮限制利潤。』
左農指出,如果政府將房地產行業利潤控制在10%到15%,高房價可以得到有效緩解。『關鍵是看政府是允許房價平穩地上漲,還是過度地上漲。政府如果要打壓房價還是很容易的,關鍵是看度的把握,例如供應量大了,房價上漲就會放緩。如果政府限制開發商對已拿的土地進行開發,也可以解決土地供應量的問題,這些措施政府都是可以想到並且可以做的。』
政府不應成為『開發商』
有開發商認為,在目前的供應體系下對房屋價格進行限價,還能叫做商品房嗎?畢竟已經有了經濟適用房和廉租房,還對房屋進行限價,這只能說明供應體系出現了問題。『戶型和比例、價格都已經被限制了,可以說,政府也變成了「開發商」,而開發商們只是出資者。』
『今天談限價6000元/平方米,即使這樣,還是有大批的人無法購買。這種情況下,政府還是要更多地關注經濟適用房和廉租房,政府是不可以缺位的,真正可以代表廣大的消費者或者低收入者的應該是政府。』李大龍認為,『開發商是不可能完全替代政府的,也不符合市場經濟的規律。』他建議『以社會的方式劫富濟貧』,即開發商可以在特定地段開發高檔商品房,但同時要從收益中拿出一部分去建設經濟適用房,這樣開發商就會替政府承擔一定的社會責任。
開發商認為,政府對廉租房的政策要有延續性,而不是頭痛醫頭,這樣就會使市場無所適從,也缺乏嚴肅性。
明後年樓市將很微妙
『因為有了「限價商品房」,2007—2008年的市場將很微妙。』廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,『限價商品房』就如大海中的航燈,給市場定義了標准,對開發商絕對不是好消息。
趙卓文分析,因為『限價限套型商品房土地出讓』是中央政策的貫徹,北京已經大面積展開了。廣州大面積展開在所難免。開發商戴的這副『鐐銬』會越來越緊。從公開出讓市場拿地,將越來越難,約束條件越來越多。開發商的預期利潤也將被迫降低。
能否平抑房價?趙卓文指出,關鍵看政府今後一段時間的土地供應夠不夠多。『倘「限價商品房」數量達到市場供應量的20%,廣州樓價在2007—2008年全面回落的機會很大。』
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