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1.經濟環境(待查)
2. 城市發展
濱海客運總站開工興建 7月9日正式開工建設,地處塘沽區津塘公路西北側,東側毗鄰胡家園立交橋,地理位置優越,也是進入天津濱海新區的標志性工程。規劃用地面積59500㎡,建築面積16900㎡。建成後的濱海客運總站,將成為全市規模最大、設施最先進的長途汽車客運站。客運總站的建設不僅成為區域的配套設施,同時對於塘沽胡家園地區的交通改善、人氣聚斂等方面都有促進作用,從而提昇胡家園地區的區域價值,使其成為政府後期規劃建設的重點區域之一。
圍海造陸,建海上工業新城 天津臨港工業區,位於塘沽區海河入海口南側灘涂淺海區,總規劃面積80平方公裡。截至目前,臨港工業區已圍海造地14平方公裡,預計到2008年底前形成36平方公裡的陸域,其中22平方公裡陸地,並達到『十二通一平』,相當於再造一個塘沽中心城區,成為濱海新區新的經濟增長點,並吸納大量的就業人口湧入,並且濱海的工業企業紛紛遷至此地,為日後城市規劃和居住功能的完善提供先決條件。
濱海國際機場配套工程啟動 繼濱海國際機場改擴建工程中的機場大道立交橋工程啟動建設後,配套工程也將啟建,包括新建一條長2100米的快速路,將連接津漢公路機場大道立交橋和新航站樓,大大提高機場進出的通行效率。佔地4100多㎡的濱海機場巴士站落成,填補了機場附近沒有公交車的空白,方便機場工作人員和往來天津機場旅客的出行,使濱海新區的『空』交通體系日趨完善。
3. 政策動態
7月1日定義普通住房 6月28日,市國土房管局調整了普通住房標准,該標准於7月1日起正式執行。普通住房須同時符合三標准:(一)住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0);(二)單套住房建築面積在144㎡以下(含144㎡);(三)住房成交單價符合以下條件:…… 4、坐落於其他區縣的,低於5000元/㎡(含5000元/㎡)。
影響:購房者在房屋交易時將按照新的標准交納相應費用,新標准對購房人在營業稅和契稅的稅收負擔有所影響。影響最嚴重的是,已定房未簽定正式買賣合同的大戶型購房人,他們成為開發商的問題客戶。
7月10日取得預售許可證十天內必須賣房 建設部、發展改革委、工商總局聯合發出通知,《通知》要求,加大房地產交易環節違法違規行為整治力度;加強對商品房預(銷)售活動的動態監管;加強房地產廣告發布、房地產展銷活動、房地產經紀管理。
影響:進一步整頓規范房地產交易秩序,建立房地產交易誠信機制,引導消費者依照法律法規維護自身合法權益。意圖遏止開發商捂盤、留房等銷售行為的產生,防止哄抬房價,是房價得以控制。
7月13日住宅結構調控細則 建設部出臺《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》,對新建住房結構比例和套型建築面積等問題提出了具體意見。自2006年6月1日起,各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建築面積 90㎡以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到70%以上。
影響:數字背後的主導還是我國公民對住房的需求,需求永遠是第一位的,宏觀意義上的結構性調整,會顧及絕大多數消費者的消費能力,尤其是中低收入家庭。同時,政府的監管力度則成為該項政策實施的重要導向,政府的把控能力至關重要。
7月18日二手房開征所得稅 國家稅務總局發布《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》,自2006年8月1日起執行。規定對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠:出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房;個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
影響:5年內房產增加交易成本;買賣雙方購房意願將受挫;政策實施前二手房過戶量激增;投機性高檔房交易受抑制;二手房價格將有所上揚。
7月24日限制外資炒房 建設部等六部委公布《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,各項措施目標在於打擊外資在國內炒房。一是規范外商投資房地產企業的市場准入,提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重;二是加強外商投資企業房地產開發經營管理,規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為;三是嚴格境外機構和個人購房的管理。
影響:在國內購房的外籍人士多為外籍華人,實名制對於他們的影響頗大,至於其他外籍人士,因為在國內購房的人數較少而影響不大;通過這項政策來控制需求,實名制意圖平抑一線城市的房價;將對境外資金聚集的樓盤產生較大的影響。
7月30日國土資源部公布兩部新《規范》 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》,自2006年8月1日起實施。新《規范》要求,房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結構比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內容。只有符合房價銷售限制等要求的開發商,纔有資格拿地。
影響:直接在土地出讓環節穩定房價;在一定程度上控制項目的開發速度,使得開發商的開發過程處於一種透明狀態,這樣有利於相關部門監督土地使用情況;可以在一定程度上打擊『囤地』和『閑置土地』的現象,但關鍵還要看地方執行力度。
二、濱海新區市場發展綜述
1. 一級市場——零供應、無成交,土地市場淡季淡出
從中國土地市場網和天津土地交易中心網的資料顯示,本月濱海新區無新增土地供應、亦無成交地塊。環比6月,空港地區集中成交了35萬㎡用地,其中14.7萬㎡為居住用地。7月份,濱海新區的一級市場均無供應和成交地塊出現,一方面說明上半年的土地出讓規模較大,相關部門暫緩一級市場的交易步伐;另一方面,國家出臺了一系列相關政策,在此調整期內,相關部門也在重新盤點一級市場的交易秩序和調整方向。
2. 二級市場——成交量滑、價漲,漢沽異軍突起、價格迅速攀昇
7月份濱海新區(塘、漢、大)總成交面積152003㎡,環比上月下滑21.66%;成交套數1314套,環比上月下降24.05%。成交均價3789元/㎡,環比上月上漲10.69%。
月份 |
6月 |
7月 | ||||
區名 |
成交面積 |
成交套數 |
平均價格 |
成交面積 |
成交套數 |
平均價格 |
塘沽區 |
149823 |
1341 |
3778 |
125562.5 |
1084 |
4114.61 |
漢沽區 |
14114.3 |
145 |
3764 |
8384.6 |
83 |
4242.76 |
大港區 |
30091.7 |
244 |
2727 |
18055.9 |
147 |
3009.41 |
總計 |
194029 |
1730 |
3423 |
152003 |
1314 |
3789 |
數據來源:市房管局——每日房價
從以上的交易統計數據可以看出,受到宏觀政策的影響,濱海新區的整體成交量都有不同程度的下滑,塘沽區雖然是成交量最高的區域、但本月交易量環比上月下降了16.19%,其主要原因是受到近兩個月國家宏觀調控政策的影響,加之本月沒有新上市的項目補充,本月市場銷售多為一些剩餘的大戶型、高單價產品,這也直接影響了本月的商品房交易量。
從本月濱海新區的成交均價來看,塘、漢、大各區的成交價格均有所上昇;漢沽區超過塘沽區的成交均價、位列濱海之首,環比6月份上漲12.72%;另外,大港區的商品房成交價格昇至3000元/㎡以上,高出以往交易均價。總體來講,在本月雖然成交量受到宏觀政策的影響呈現下滑趨勢,但整體成交均價有所提昇。尤其是漢沽,該區域獨特的生態價值已被眾多開發商和客戶群看好,從交易價格即反映出各界對漢沽發展的信心,未來漢沽的區域昇值潛力巨大、發展速度加快,將成為『第二個塘沽區』。
3. 三級市場——成交單套面積漸小,大港成交量佔首位,漢沽價格上揚
7月份濱海新區(塘、漢、大)總成交面積53528.4㎡,環比上月下降0.09%,趨於平穩;成交套數601套,環比上月下降21.23%。成交均價2916元/㎡,環比上月上漲6.5%。
月份 |
6月 |
7月 | ||||
區名 |
成交面積 |
成交套數 |
平均價格 |
成交面積 |
成交套數 |
平均價格 |
塘沽區 |
16345.7 |
243 |
4094.211 |
15717.5 |
177 |
4110.435 |
漢沽區 |
6241.3 |
102 |
2096.8 |
5895.3 |
94 |
2543.391 |
大港區 |
30991.8 |
418 |
2023.25 |
31915.6 |
330 |
2095.148 |
總計 |
53578.8 |
763 |
2738 |
53528.4 |
601 |
2916 |
數據來源:市房管局——每日房價
從以上的交易統計數據可以看出,濱海新區的二手房整體成交量走勢比較平穩、略有下滑,大港區仍是成交量最高的區域,本月的交易量環比上月增加了2.98%,其主要原因是大港區沒有新上市的商品房項目,在售的商品房項目較少,客戶的選擇餘地小,從而將購買取向轉移至三級市場。
從本月濱海新區的成交均價來看,塘、漢、大各區的成交價格均有所上昇;漢沽區成交均價漲幅最為明顯,環比6月份上漲21.30%;而塘沽區和大港區的二手房成交價格均有小幅上揚。可見,漢沽區不僅在二級市場中顯現出區域價值,在三級市場中價格亦呈現明顯的上漲勢頭,二、三級市場形成聯動效應。
三、塘沽區、開發區住宅市場分析
1. 塘沽區商品房交易數據分析——市場平淡,量跌價漲
7月份塘沽區商品房總成交面積125562.5㎡,環比上月下滑16.19%;成交套數1084套,環比上月下降19.16%。成交均價4114.61元/㎡,環比上月上漲8.91%。
數據來源:市房管局——每日房價
從以上的交易統計數據可以看出,塘沽區的商品房7月份整體成交量走勢月初至月中比較平穩、15日達到32079㎡,23日回落至12622.2㎡,在30日跌至12001.8㎡月度最低點。
數據來源:市房管局——每日房價
從本月塘沽區的成交均價來看,塘沽區整月的商品房成交價格在4560元/㎡左右徘徊;而與市場成交量相比,7月份商品房的成交價格顯現平穩,25日回落本月最低點3796元/㎡、最終以4349元/㎡收底。