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2. 市場動態掃描
在售項目跟蹤:
項目名稱 |
所屬板塊 |
剩餘戶型 |
目前均價 |
銷售情況 |
備注 |
貽景花園 |
海洋高新 |
110 |
5200 |
餘房10套 |
尾盤 |
貽正嘉合 |
130 |
5300 |
餘房:多層13套 |
尾盤 | |
水域未來城 |
150-180 |
5500 臨水6200 |
售出3套 |
7.29臨水組團開盤 | |
裕川·家園 |
103、124 |
5400 |
已售70% |
3.18上市 | |
貽信康庭 |
塘沽中心 |
135(少量102、110) |
5600 |
餘房:多層10套(頂層);高層70餘套(西房山、頂層) |
尾盤 |
世紀向陽居 |
138 |
5500 |
已售80% |
3月底上市 | |
林立鑫銘水岸 |
140、155 |
5600 |
餘房20套 |
尾盤 | |
貽成·尚海國際 |
新港 |
160 |
5400 |
已售50% |
停盤 |
貽芳嘉園 |
106 |
4800 |
已售90% |
尾盤 | |
紫雲國際 |
135-180(少量103) |
5600 |
餘110套 |
尾盤 | |
愛麗榭 |
泰達居住 |
150(127) |
7300 |
已售90% |
5.6開盤 |
萬通新城國際 |
60、80、100 |
8000 |
A3已售出200餘套 |
小戶型 | |
伴景灣 |
180-244 |
7800 |
二期已開2棟的50% |
大戶型 | |
御景園邸三期 |
開發區中心 |
184 |
7800 |
餘房120套 (7月未售) |
7.8開盤 |
東方名居 |
138、142 |
6400 |
138餘6套 |
7月初再次公開 | |
濱海新城 |
150、170、200 |
6300-7300 |
3套150 |
7.9《交換空間》天津海選見面會 |
各板塊發展平淡,無新增項目入市 7月份,六大板塊的住宅樓市也象夏日的天氣一樣,沈悶、陰霾。目前,各板塊的在售項目均為上半年的延續產品,並未出現年初業內預期的『井噴』現象,當然國家相關政策的調控使得開發商在觀望、在調整設計方案,同時7月也是樓市淡季,致使塘沽和開發區的住宅市場萎靡不振。
尾盤銷售為主,大戶型唱主調 各板塊的在售項目大多是上半年已開盤的項目,隨著春季銷售旺季的消化,目前各板塊許多項目已進入尾盤銷售期。在售產品中,無論塘沽、開發區的項目,都以三室戶型作為市場供應主體,戶型銷售面積在130-180㎡之間。在過去很長時間內,大戶型成為市場供需的熱銷產品,因為大量高端客戶群在塘沽及開發區較為集中,購房者如福利待遇比較優越的渤海石油、港務局、開發區管委會、泰達集團、摩托羅拉等大型企事業單位的員工,以及從事物流、貨貸和服務業的私營業主。他們相對而言具有一定的經濟實力,對居住品質和檔次,有一定的追求。對於這類人士,無論他們是置業還是租房,都會選擇面積較大的戶型居住;同樣,也導致投資型置業者會根據這一市場需求置業投資。
銷售步伐遲緩,大戶型成難題 通過調研分析,各在售項目的銷售均價漲幅微弱,大多數項目價格仍保持在3、4月份的水平,側面反映出塘沽、開發區在售項目銷售速度緩慢。從實際銷售情況摸查看,項目月度銷售量明顯減少,銷售現場到訪客戶甚少,市場需求的觀望態度十分嚴重。在售產品以大戶型為主,該類戶型的消化在上半年已釋放多數,加之稅費政策的調整,大戶型成為銷售難點,有的項目在7月份交了『白卷』。
海河南岸興建經濟適用房,東西沽還遷房建設啟動 7月14日,海河下游開發公司已融資30億元,還遷房住宅區選址、征地及土地整理等建設前期工作已完成,全線建設將拉開。在東西沽兩個接近20萬㎡的地塊上將分別建設50萬㎡、60萬㎡的經濟適用房住宅小區,住宅區規劃已敲定,將以10層以上的高層住宅為主。該項目的建設,將容納東西沽近萬戶居民,隨著還遷戶的入住,東西沽將有大量的土地空置,使得政府對海河南岸的發展作出更完善的規劃。當然,建設周期大約在兩年以上,因此目前該區域的昇值潛力(除響螺灣的炒作外)對塘沽城區的購買人群來說並未顯現。
近期亮相項目:
項目名稱 |
所屬板塊 |
開發商 |
建築規模 |
面積區間 |
銷售均價 |
亮相時間 |
上市時間 |
弘基天城 |
塘沽中心 |
弘基置業 |
2棟30層左右高層 |
中小戶型居多 |
未定 |
7月中旬 |
9月底 |
新馨家園 |
新河地區 |
永豐地產 |
5棟24、27層高層 |
70-110 |
5000以上 |
7月中旬 |
9、10月份 |
貽成尚北 |
海洋高新 |
貽成集團 |
21棟28-33層高層 |
50-130 |
未定 |
7月中旬 |
8月中下旬 |
天保金海岸 |
泰達居住 |
天保房產 |
臨三大街24層高層 |
60-160 |
5800 |
8月中旬 |
10月份 |
新生力量加入 中小戶型將唱響主旋律 以上項目均為7月份在市場中的亮相項目,媒體投放以路牌、車體為主,預計在9、10月份將集中上市,大多以中小面積為主力戶型,目前處於項目諮詢期。目前,塘沽及開發區已經成為外來人口以及各類人纔的聚集地,使得聚焦效應日益顯現。這其中就包括數量眾多的應屆畢業生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者,加之本地人口的剛性需求,這類人群恰恰就是小戶型的購買群體,他們將橕起塘沽和開發區小戶型的天空。
新河地區 永豐試水 在本月亮相產品中,沈寂已久的新河地區終於有項目浮出水面。塘沽本地開發商在杭州道以北、新北路以東的地塊上將建設5棟高層產品,以110㎡的中小戶型為主打。目前為項目諮詢期,試探市場需求價格,據銷售人員推斷,該項目的入市價格將在5000元/㎡以上。
3. 三級市場——月末集中過戶,成交單套面積縮水
7月份塘沽區二手房總成交面積15717.5㎡,環比上月下降3.84%,略有下滑;成交套數177套,環比上月下降27.16%。成交均價4110.435元/㎡,環比上月上漲0.4%。
從以上的交易統計數據可以看出,塘沽區的二手房7月份整體成交量走勢月初至月中比較平穩、在28日後暴漲,由日交易63791㎡到31日的日成交95164㎡收底。今年『國六條』出臺後,市場各方觀望氛圍濃厚,大量次新房已經轉入租賃市場。在8月1日新的個稅政策執行的影響下,二手房出現月末的交易過戶高潮。根據天津市房管局統計,7月28日當天塘沽區二手房交易達到了57套,約為平時每天交易量的6倍。
開征個稅新政策出臺後,對於出售五年內次新房的房主而言,營業稅及個人所得稅這兩項稅費成了不可避免的售房成本,很多二手房購買者不得不成為房主的『稅費轉嫁』對象。頻繁出臺的政策似的很多炒房者降低了盈利預期,落袋為安的心裡使不少人開始『放盤』。
從本月塘沽區的成交均價來看,塘沽區整月的二手房成交價格在3700元/㎡左右徘徊;而與市場成交量在月末暴漲的現象相比,二手房的成交價格在月末則呈現出明顯的下滑態勢,28日3587元/㎡、30日跌落本月最低點1987元/㎡、最終以3184元/㎡收底。