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經國務院同意,建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯合發布《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)。為便於理解文件相關內容,記者采訪了六部門有關負責人(以下簡稱『有關負責人』)。
對外商投資設立房地產企業進行調整
記者:境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產,為什麼應當遵循商業存在的原則設立外商投資企業?
有關負責人:境外機構和個人在境內購買非自用房地產,其目的是用於出售、出租等經營活動,屬於投資經營行為,根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》等規定,應依法申請設立外商投資企業,並在核准的經營范圍內開展經營活動。境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》的,不得進行房地產開發和經營活動。
記者:《意見》為什麼要對外商投資設立房地產企業注冊資本佔投資總額的比例進行調整?調整以後有何具體要求?
有關負責人:目前執行的《關於中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》是1987年頒布的,近年來房地產市場發展較快,原有一些規定已不適應形勢發展,需要進一步加以完善。為了提高外商投資房地產企業的抗風險能力,充實外商投資房地產企業的資本,《意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產企業的注冊資本佔投資總額的比例進行了調整,將注冊資本從不得低於投資總額(1000萬-3000萬美元)的2/5或投資總額(3000萬美元以上)的1/3,統一提高到不得低於投資總額的50%。對於投資總額1000萬美元以下的,仍按照原規定執行。
境外機構和個人在境內購買商品房新規
記者:我們注意到《意見》對境外機構和個人在境內購買自用、自住商品房作出了新的規定,這是基於什麼考慮?
有關負責人:隨著我國對外開放和房地產市場逐步發展,境外機構和個人在境內購買房地產日趨活躍,外資進入房地產市場的准入規則不夠規范、市場秩序比較混亂。我國土地資源稀缺,人口眾多,人地矛盾突出。從長遠考慮有必要進一步加強境外機構和個人在境內投資購買房地產的監管。
《意見》規定,除經批准從事經營房地產的企業外,符合條件的境外機構和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,具體包含兩種情況:一是境外機構經有關部門批准在境內設立的分支、代表機構,二是在境內工作、學習時間超過一年的境外個人。境外個人在境內工作、學習超過一年時間的,已屬國民經濟的『居民』范疇,其經濟活動的成果計入我國的GDP,自然可以享受境內自然人的部分待遇,因而允許購買生活、工作必需的自住商品房;在境內工作學習不足一年時間的,其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳臺地區居民和華僑與內地聯系密切,其中很多人雖然沒有在內地學習、工作,但在內地長期生活,允許其在境內購買自住的商品房是有必要的,因此《意見》規定可在境內限購一定面積的自住商品房。
記者:符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房為什麼必須采取實名制?
有關負責人:為防止某些境外機構和個人違規購買炒作房地產,維護房地產市場的穩定,做好房地產市場監管的基礎工作,更准確地掌握房地產信息,參照國內居民購房的普遍做法,對符合規定的境外機構和個人購房實行實名制是必要的。境外機構和個人購買自用、自住商品房時,境外機構必須持有有關部門批准其設立分支、代表機構的證明,個人則應持在境內學習、工作超過一年的有效證明。各地房地產產權登記主管部門將嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人購買房屋的產權登記。自用、自住原則按以下政策把握:凡符合條件的境外個人在境內只能購買一套用於自住的商品房,符合條件的境外機構只能在設立分支、代表機構的城市購買用於辦公所需的商品房。各地房地產主管部門將完善商品房交易登記信息系統,加強商品房預售合同登記備案,發現境外機構和個人購房不符合自用、自住原則的,不予辦理有關手續。
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