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國家將天津濱海新區納入『十一五』規劃後,天津迅速成為海外資金關注的投資熱土。天津作為北方經濟中心,產業基礎雄厚,並獲國家政策傾斜,這是眾多海外投資機構關注天津的主要原因。目前關注天津的投資機構包括兩類:一類是專業投資基金,包括新加坡豐樹、新加坡騰飛、花旗集團、摩根士丹利、荷蘭ING、美林銀行等,另一類是房地產發展商,主要包括新加坡吉寶置業、GIC(新加坡政府投資公司)、仁恆集團、凱德置地、香港和記黃埔、恆隆等。
有關資料表明,截止到今年4月份,天津直接利用外資額迅速增長,投資領域多涉及機械化工、汽車電子、物流貿易、港口建設和房地產等方面,其中房地產業的直接利用外資合同額佔到了全部直接利用外資合同額的20%,同比去年增長了四個百分點。
目前,已經在津投資房地產開發的外資企業包括新加坡吉寶置業、GIC、仁恆集團、香港恆隆以及和記黃埔等。吉寶置業是新加坡知名的房地產公司,在本市津南區啟動了一個別墅項目,GIC除已經開發完成的津樂匯商場和津匯廣場一期寫字樓項目外,津匯廣場二期寫字樓和酒店正在建設之中。
香港知名地產發展商和記黃埔通過與天津地鐵公司合作,在市中心開發集大型商業、高檔寫字樓和公寓於一體的綜合項目,目前該項目已進入基礎施工階段。嘉裡集團也將在南站CBD投資建設綜合型高檔物業,其中包括國際品牌的香格裡拉酒店。這些外資品牌的進入帶來了房地產開發經營的新模式和新理念,進而會帶動天津房地產市場的國際化進程。
最近,歐洲空中客車公司與國家發改委就選址事宜聯合考察了天津、上海、西安和珠海等4個城市。經過反復調研和論證,空中客車A320總裝廠最終將選址定於天津濱海新區。在此之前,世界物流地產巨頭美國普洛斯聯手泰達,共同投資4500萬美元,在開發區母區西北側建立開發區保稅物流中心。這些大型外資企業的進入不僅加快了天津工業地產的開發,同時也帶動了其他相關配套產業的投資。如日本豐田在天津開發區建廠後,為開發區引來了約300家配套企業的投資,外資的投入吸引了大量的就業人口,從而拉動了周邊區域對居住地產和消費的需求。
外資進入天津的步伐雖然逐漸加快,但是目前仍存在一些影響外資進入天津的外部因素。
首先,外資進入房地產,大多會選擇高檔項目作為投資的對象,但新一輪的宏觀調控對高檔房的開發提出了新的政策,這可能使得一些投資者失去了投資項目的最佳時機。再者,國六條剛剛出臺,天津樓市的前景尚不明朗,投資者對於投資項目的未來收益和昇值空間還有疑慮,所以會在一定程度上延緩投資決策的進度。
其次,天津商業地產起步較晚,目前的經營水平較低,但是物業售價較高,租金回報率很低,因此商業地產的經營水平對商業地產開發有至關重要的影響。就寫字樓市場而言,未來幾年天津高檔寫字樓的供應量較大,而近年來的吸納量增長緩慢(戴德梁行研究數據顯示:至2010年天津甲級寫字樓預計新增供應量將達到80萬平方米,而近幾年每年的吸納量僅為6萬平方米),使得寫字樓投資的潛在風險不容忽視。
總之,外資進入天津房地產市場,增加高檔樓盤的開發,會使得高端產品的供應量不斷增加,區域市場競爭加大,投資的風險也相應增大。但同時我們也注意到服務式公寓市場目前供應較少,而且有較好的收益,未來幾年的供應量會有大幅的增長,機構投資者可能整體購買高品質服務式公寓,長期持有並委托高水平的物業管理公司提供酒店式服務,進一步提昇物業價值。
眾多外資進入天津房地產市場,將給天津帶來新的開發經營理念,同時,外資基金的投資行為在一定程度上會對高檔物業的開發提出更高的要求,促進產品品質的提高,進而推動天津房地產業的開發水平的提高,加速房地產市場的國際化。
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