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北京市建委8月1日再次向媒體通報了房企『建管分離』的細化內容,明確依法設立的房地產開發企業並具有物業管理資質的,即同一獨立法人,不能再承接自己和相關單位開發的新建住宅項目,而房地產開發企業與物業管理企業是兩個獨立法人的,不在限制范圍內。針對房企『建管分離』的相關規定,業內人士普遍認為,如果把政策比喻為一支箭,由於沒有明確的靶心,這支箭將不可避免地射空。
解讀
『分灶吃飯』不在限制之列
北京市建委8月1日對房企『建管分離』作了進一步解釋,明確依法設立的房地產開發企業並具有物業管理資質的,即同一獨立法人,不能再承接自己和相關單位開發的新建住宅項目;房地產開發企業與物業管理企業是兩個獨立法人的,不在限制范圍內。
也就是說,如果開發企業和物業公司是屬於同一個集團,但都是獨立的法人,那麼就可以承接相關的項目,而並不在此次的限制之列。同時,該項措施也是針對今後的新建住宅項目,目前現有的住宅項目並不在此之列。此外,相關規定僅限在前期物業管理階段,建設單位選聘物業管理企業時適用;業主大會成立後,業主大會可依法選聘具有相應資質的從事物業管理活動的企業。
調查
『父子』變『兄弟』規避約束
8月1日下午,住在西二環某小區的陳先生又一次接到了物業公司催交物業費的電話通知,而陳先生則在電話中明確告知對方,自己交物業費的條件是更換物業公司。
陳先生告訴記者,自己所住的小區雖然表面上看物業公司和開發商沒有任何關系,是兩個獨立的法人,但據他了解,目前物業公司的經理就是開發企業原來的辦公室主任。『原來是父子關系,現在搖身一變成了哥倆,但畢竟還是一家人啊。既然是一家人,業主與開發商利益出現衝突,怎麼保證一碗水端平呢?』陳先生告訴記者,入住小區後,物業公司『一碗水端不平』的事情已經發生多次了:先是驗房時,發現牆上多處裂縫,沒分清是不是質量問題,物業公司便一口承諾可以維修,結果,修了幾次牆還是照裂,再找開發商已經遲了;小區沒有自行車棚以及當初承諾的一些公共設施,業主要求開發商修建,與開發商理論時,出面阻止的卻是物業公司的保安……
經陳先生介紹,記者聯系到開發商的一位工作人員,他告訴記者,表面上看,開發商和物業公司沒有任何關系,但物業公司財務報表會定期送到開發商手中,甚至物業公司經理的任免也是聽開發商的。這樣看來,物業公司事事替開發商著想也就不難理解了。
據了解,房企『建管分離』其實早在《物業管理條例》中就有相應規定,而為了規避政策,開發企業紛紛給將原有物業公司從本公司『脫離』,重新成立新的物業公司,這樣一來,表面看是兩家互不相關的公司,而實際上仍是『一家人』。
質疑
相關規定放了『空箭』
針對房企『建管分離』的相關規定,人民大學制度分析與公共政策研究中心項目研究員舒可心表示,如果把政策比喻成箭的話,那麼這一次,這支箭幾乎射不到任何目標,原因很簡單,現在『具有物業管理資質的房地產開發企業』幾乎就找不到了,因為開發商都是成立自己的物業公司,彼此是兩個獨立法人,不在限制之列。『既然靶不存在了,箭往哪射呢?』舒可心認為,『建管分離』政策出發點是好的,但這並不能有效解決物業糾紛。業內人士認為,造成目前物業糾紛不斷昇級的一個重要原因是業委會的缺位。舒可心認為:『相關部門現階段最需要做的是正確引導業主成立業委會,通過業委會行使權利,選擇適合的物業公司管理自己的小區。』
北京市物業管理商會會長徐北風表示,房企『建管分離』會使得物業管理市場更加透明,但由於相關規定過於彈性,所以在實施中很容易讓人鑽空子,因此,每一項政策出臺,都應該有相關的細則保證其能落到實處,否則很可能成為空談。
回聲
明確建管責任只是第一步
北京市建委物業處處長趙成介紹說,《物業管理條例》中已經提出住宅小區物業的確定必須經過招投標,這實際上就意味著具有物業管理資質的房地產開發企業應該建管分離,因為根據招投標法,招標人不能同時擔當投標人。但是,北京在實際操作過程中並沒有對此進行過強調,因此,物業管理市場『建管』一家的情況還存在,此次提出實際上是對這個問題的再次明確。
趙成表示,日前下發的《關於加強物業管理企業資質管理有關問題的通知》,目的是分清建、管兩方的責任,而這僅是規范物業管理市場的第一步,房地產開發與物業管理分業經營,能夠明確和理順前期物業管理的法律關系,增加前期物業管理的透明性。
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