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7月26日國家稅務總局發布《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》,進一步明確征收個人轉讓住房的個人所得稅的相關問題,該通知從8月1日開始執行。個稅征收政策一出,房產市場一片嘩然,許多業主擔懮自己出售房屋的收益將會大打折扣。『我愛我家』專家認為,此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀,購房者勿須驚慌。結合個稅,對於業主出售時需要交納的各項稅費,『我愛我家』具體分析如下:
一、個稅計算公式更加細化
本次個稅政策則明確表示,對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核後,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%。而在以往的稅法裡關於『個稅』的征收公式表述較為籠統,僅表示個稅繳納是按差額征收,即(售房款-原購房款-合理費用)×20%。
二、房屋性質不同,交納稅費大不相同
為了讓業主更加清楚自己所需交納的稅費情況,『我愛我家』分別對商品房、已購公房、經濟適用房舉例說明:
(一)商品房--
個稅征收計算:
l 商品房房屋原值具體為:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
l 商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
l 商品房合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。(商品房及其他住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%,案例中合理費用假設為原值的10%)
案例分析:
張先生於2002年在團結湖地區購買了一套70平米的房子,假設房屋原值為48萬,現在以65萬元出售。由於該套房屋在營業稅征收期內,那麼他需要交納營業稅、印花稅和個稅。
因為個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
而轉讓房屋需要交納的營業稅=成交額*5.5%=65*5.5%=3.575萬
印花稅=成交額*0.05%=65*0.05%=0.0325萬
所以個稅=(65-48-3.575-0.0325-4.8)*20%萬=1.7185萬
該業主所要交納稅費總額為:營業稅+印花稅+個稅=5.326萬。
專家指出:就二手房市場而言,二手商品房處於營業稅征收范圍內的佔了較大比重,雖然此番征收個稅,但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多,甚至低於營業稅征收稅額,因此並不影響業主出售時的利益。
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