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新政關於『 90平方米, 70%』的解釋終於塵埃落定,雖然本市地方細則尚未出臺,但『大力發展中小面積商品房』顯然已成為此次政策的主導方向,也成為未來幾年內市場產品供應的趨勢。
業內人士指出,實際上看新政前後本市上市的產品發現,市場上已經湧現出一批結構和功能布局合理的小戶型產品,表明開發商已經開始主動出擊。
為總結本市小戶型住宅建設經驗,推廣優秀小戶型項目操作模式,引導小戶型產品規劃設計更加合理,《天津日報》也將於近期聯合天津市房地產業協會,共同舉辦『年度小戶型巔峰論壇暨小戶型奧斯卡住宅節』,全面搜羅本市小戶型項目。
小戶型≠小面積
可以說,目前市場上的小戶型產品分為兩類,一類是自住型小戶型住宅,另一類是投資功能大於自用功能的『類酒店』產品。
自住型小戶型概念所指,嚴格意義上來說應該是『經濟戶型』。與前兩年出現的類似『直門獨』的過渡性超小戶型不同,強調的是功能空間的完備、合理、科學,以及由面積大小帶來的房屋總價對於購房者的接受程度的影響。
前些年天津市場上雖有小戶型產品,但有些項目在功能空間上浪費較大。比如說,70多平方米的面積雖然有效控制了總房價,但一室一廳的功能配比卻無法滿足家庭的使用需求。而近兩年許多項目開始打出『擠乾灰色空間』的口號,在滿足使用需求的基礎上盡量分割戶型功能空間。這些緊湊戶型面積區間大多集中在一居室40—50平方米,兩居7室0—80平方米。甚至有些產品做出了62平方米的超小兩室,客廳、餐廳、臥室、廚房、衛生間全部齊備,且采用全明設計。
而『類酒店』產品,則是有效填補了傳統租金高昂的酒店式公寓和普通住宅之間的市場空白點。這種產品包括產權式酒店、酒店式公寓,以及導入酒店式物業服務的SOHO,是介於酒店與普通住宅之間的邊緣化產品。由於其用途靈活,總房款低,對於中小投資客來說,風險不大,『投資不行還可以自住』的心態促使投資需求加大。
房子『減肥』趨勢銳不可當
本報前一段時間做的讀者購房意向調查結果顯示,本市百姓對於小戶型面積的需求非常大。大部分受調查者認為70—120平方米是他們的需求主流,其中有41%的受訪者選擇了建築面積在70-90平方米的房子,有36%的受訪者選擇了建築面積在90-120平方米的房子。而兩室一廳一衛的功能布局最受青睞。在談到在北方現有流行的短板建築做小戶型有困難時,受調查者的普遍認為,建築形式可以變通,而采光和通風是比較合理的中小戶型必須堅持的設計原則,為保證這一點,一梯多戶、視覺景觀等元素則可以相應地降低要求,此外,在中小戶型中,居住者對於同一空間的功能多元化,如餐廚合一、書房和客廳合一等等,是可以接受的。
眾多專家也認為,小面積與舒適度並不對立,雖然規劃設計比以前難度增大,但並非不可能。如客廳的開間,3.8米—4.2米就足以保證居住者的使用舒適度,甚至在家具、家電尺寸配置合理的情況下,3.5米—3.6米也完全能滿足生活需要;主臥室開間在2.8米—3.3米,人在其中就已經不會有空間壓迫感了。
實際上本市小面積商品房的研究設計工作早已開始,包括經濟適用房在內的許多項目都已經有了成功經驗。一些開發商也已經通過改變樓梯建築形式、縮小功能空間面積、增加戶數等手段催生小面積住宅。如市中心幾個項目推出的『半室』住宅。所謂『半室』,是指在戶內闢出較小的一塊空間作為多功能室,這塊空間只有6—8平方米,可供作為小書房或娛樂空間,大大滿足了業主的使用要求。而最小的兩室半戶型建築面積可以不到90平方米。
小戶型奧斯卡即將上映
專家指出,『90平方米,70%』的政策雖然著力解決普通百姓的購房需求,但也有可能帶來更多同質化的產品。是否能夠設計和推廣更多元化的布局合理的小戶型商品房,關鍵看設計師是否能夠下大力氣研發、開發商是否能夠摒棄浮躁心理對這些設計加以認可。
此次《天津日報》發起組織的『年度小戶型巔峰論壇暨小戶型奧斯卡住宅節』活動,即提出了這樣一種思路。
活動即將邀請有關政府官員、業界專家、全國范圍內小戶型開發的知名企業老總、天津小戶型開發企業老總坐而論道,介紹新政下面對小戶型比率限制的應對之策,以及小戶型項目開發成功的珍貴經驗,並把脈天津小戶型現狀。在住宅產業化、細節設計、節能環保、增強項目規劃均好性等方面,研討如何提昇小戶型規劃設計水平。
與此同時,本次活動將全面盤點歷年天津小戶型開發所取得的實績,從規劃、戶型設計、社區文化等各個方面推出天津小戶型具有代表性的樓盤,並表彰以非凡的遠見和勇氣涉足小戶型產品開發並取得成功的開發商代表。為了充分吸引廣大業內人士的參與,體現本次活動的公開性和民主性,本次論壇擬邀請天津市房地產界的十大權威專家、十大標杆性代理商、十大廣告公司、十大知名房地產記者參加論壇,並擔任本次評選活動的評委。
本次活動將廣泛動員房地產業界上下游,成為天津規格最高、參與最廣、影響最大的小戶型盛會,也是新政以來天津房地產界舉行的最大規模活動。(裴蕾)
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