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『「住宅禁商」規定的出臺,實施好了,是一項善舉,可以從根本上解決住宅從事商業活動的擾民問題。但是,政府先是允許了商住兩用樓盤的立項,然後又在沒有任何解釋與後續保障措施的情況下突然頒布命令,禁止住宅從事一切商業活動。』這是記者近日在業界聽到有關該政策最多的評論。
『住宅禁商』造成項目客戶流失
7月13日,方恆地產與其開發的TIMES項目業主代表在北京簽訂了『純居住使用承諾書』,同時宣讀了『方恆地產住宅禁商開發承諾書』,明確表示在今後方恆地產所開發的住宅項目中,拒絕商住、居住淨化將成為其實施的一項重要舉措。由此,方恆地產也成為自『住宅禁商』規定頒布以來,首家公開表示對該政策給予支持並付諸實際行動的房地產開發企業。
『做高端項目的開發商都知道,目前北京房地產租賃市場中,高端項目的客戶大多都是二次置業甚至三次置業,有非常成熟的置業經驗,並且對純居環境有相當高的要求。』方恆地產副總經理王文生在接受中國經濟時報記者采訪時表示,地處北京CBD東畔的TIMES項目無論是交通還是區域位置都非常適合做商用物業,CBD本身就是最適合辦公的區域。『但是,我們在與客戶簽訂正式房屋買賣合同之前,先與客戶簽訂《TIMES純居住使用承諾書》,入住時,也會在物業管理公約中簽訂相關限制住宅商用的條款。』王文生說,開發商參與『住宅禁商』,更多的是希望與業主共同促進樓盤品質的提昇。
但據TIMES項目經理唐軼瑛介紹,『自從屏蔽了商住客戶以後,每周都會有一部分客戶因此而流失。』從銷售部統計的數據來看,平均每周都有3-5組客戶因該項目『住宅禁商』而選擇周邊其他項目。僅粗略計算,從開盤至今至少損失了30餘組客戶。由此看來,住宅項目的『禁商』之路並非坦途。
上有政策下有對策
『在CBD和中關村,這種以住宅立項但做成商住兩用的項目非常多。』北京百川房地產經紀公司品牌推廣部經理翟健告訴記者,僅朝陽區就有50-60個以住宅立項的商住樓盤。同時也有統計數據表明,今年第一季度,僅朝陽區注冊的公司就有60%以上的辦公地點設在住宅樓內。原因只有一個:成本低。
有人算過一筆賬(保守計算):以CBD區域為例,租用100平方米中等配置的寫字樓,平均租金是6元/平方米/天,月租金是18000元,而租用同級別的商住公寓的租賃價格在8000元/月左右,年租金就相差了12萬元。
以中關村區域為例,100平方米的中等配置寫字樓,平均租金水平是3.5元/平方米/天,月租金為10500元,而中關村同級別的商住公寓租金每月僅4000-6000元,年租金也差了將近6萬元。再看物業費,寫字樓的物業費大概每月10元/平方米,而住宅大概2.5元/平方米;再看水費、電費,寫字樓的價格均比住宅貴一到兩倍以上。二者相比較,租用商住樓盤辦公比寫字樓成本要低很多。
『純商務寫字樓租金遠高於住宅,對中小企業是一筆沈重的負擔。』一位不願意透露姓名的房地產經紀公司負責人表示,中小企業難保不削尖腦袋鑽工商部門的空子,想出種種對策。
一位中小公司的老總認為,新公司還是有比較靈活的操作空間,如業界早就想出了辦法:在注冊期間短期租賃到寫字樓,中間轉移到住宅中,或者注冊地在寫字樓,辦公的空間盡可能小,而把大部分人員放在住宅中,此外,還可以與寫字樓房東簽訂一個象征性的合同,給一定的費用。另外,有媒體報道,位於朝陽路的一個項目就表示可以為入住公司『代為辦理注冊』。
在廣州,住宅禁商以後,一些小公司仍然能夠在住宅辦公。據一中介行的有關負責人介紹,其實,『住宅禁商』在實行中的影響並不像想象得那麼大。例如,雖然目前在住宅辦公的企業在工商局是辦不到營業執照的,但委托一些專業的辦證公司仍可辦到,只是價錢比較貴。
合法性與公平性遭質疑
『在居民住宅內辦公司的問題由來已久,尤其是近幾年發展速度更快。這種行為對其他業主來說不僅侵害他們的權益,最重要的是心理上的騷擾。』北京市物業管理商會會長徐北鳳在接受記者采訪時說,試想一下,普通住戶一家三口或者一家幾口人,每天開門面對的鄰居卻是一二十人的公司,上、下班,業務來往,招聘人員等等,長此以往對這些住戶業主心理上的騷擾比權益上的侵害更嚴重。
與此同時,在電梯使用頻率、電路使用負荷方面,公司用量都嚴重超過了普通住戶。『我們做過一個統計,對小區公共物品的使用,公司的使用率比普通住戶高出5到20倍。』徐北鳳表示,由於頻繁使用致使投入的管理和維護費用也相對更高。
有人總結說,民宅商用有『四宗罪』:破壞環境,擾亂周邊居民的生活秩序,不利於創建適宜居住的城市環境;不正當競爭,損害正規寫字樓和合法商鋪這些守法經營單位的利益;影響市容、交通,從根本上破壞城市的統一規劃;是無證照經營活動的主要原因之一。
『但是,行政機關制定政策或者出臺規范性文件應該依法、科學決策。北京市工商局出臺的「民宅禁商」規定,其法律效力的合法性值得商榷。』北京市律師協會消費者權益保護委員會主任邱寶昌認為,雖然其初衷是好的,很多業主都舉手贊成,但是暫停注冊也好,不允許注冊也罷,《公司法》都沒有相關規定。
他表示,『住宅禁商』只是一個行政部門的規定,這個規定必須要有法律授權纔能真正執行下去。以前,政府允許商住項目上市銷售,現在突然一紙規定又叫停,那些衝著商業用途而去投資的買房者的損失又由誰來補償?為什麼已經注冊在民宅的公司可以繼續在小區享受著低成本的投入進行商業活動,而新注冊的中小公司就應該被擋在小區門外?這種規定的公平性如何體現?
有開發商認為,商住功能分開是與國際接軌的未來大趨勢,但關鍵問題是政府政策如何更好地平衡各方利益。
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