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北京日前叫停了居民住宅內開公司。但是卻出現了投機者假登記證明賣得火爆的現象,民宅商用禁而未盡。
家不像家左鄰右裡皆公司
『我們花一輩子的積蓄買套房子,就是為了安居,沒想到現在卻有這麼多煩惱。』近幾年,北京的居民住宅區正悄然發生著一種變化:越來越多的公司、小廠入駐其中,使本應安靜溫馨的居住區變得雜亂不堪。
北京市華嚴北裡13號樓的703房間,每天夜裡都會傳出叮叮當當的響動。在寂靜的深夜,這種響聲經常把樓上樓下的鄰居驚醒。原來,703的房主把房子租給了附近建材城賣五金水暖配件的商家。於是這裡白天是辦公室,晚上就成了存放貨物的倉庫。
自打703成了公司兼倉庫,周圍鄰居就沒了安靜日子,尤其是樓下602和603兩家人,更是深受其害。在多次協商未果後,幾家鄰居把703房主告到了法院。法院判決租戶在今年3月30日以前搬出。然而在判決下達一個多月後,703房夜間傳出的噪音依然沒有消失,萬般無奈之下,603的住戶被迫搬了家。
『我們小區裡辦起了服裝加工』、『我家樓下有個開KTV的,一天到晚鬼哭狼嚎』、『小區裡有賣糧油肉蛋的,有搞美容美體的,有提供信息諮詢服務的,每天進出小區上班的員工就有1000多人……』采訪中記者了解到,目前北京市民深受民宅商用之苦的大有人在,不僅小區的安靜和環境設施因此遭到破壞,居住安全也成為大家擔心的焦點問題。
家住朝陽區的陸小姐講述她遇到的一件窩心事。有一天一群人敲響了陳小姐家的房門,開門後纔知道,原來是樓下的公司欠了人家的債,他們是來追債的。之後好幾天,陸小姐只要聽到門鈴聲就會緊張。家住宣武區的田先生也很煩惱,小區裡十來棟樓,幾乎每棟都有開公司的,一些人把住宅當成倉庫,整天大箱小箱地搬來搬去,進貨出貨的車特別多,讓人沒有安全感。而家住通州區的諸小姐,因為一樓用戶開了美發廳,在樓後單開了一道門,致使單元門形同虛設,陌生人可在樓裡隨便出入。
以上情況在北京大有愈演愈烈之勢。據統計,今年一季度僅朝陽區就有60%以上的公司注冊在居民樓。光輝歲月小區物管處的胡主任表示,民宅商用不光影響住戶的生活,也給物業管理帶來了麻煩。以該小區為例,目前一共有297戶住家,公司就有30家,超過了1/10,其中有一幢樓先後開了10家公司。趕上有的公司開會,一來就是二三十人,影響確實不小。
三方漁利便宜就是硬道理
由於住宅樓內開公司具有成本低的優勢,這幾年,不少民用小區成為中小企業迅速成長的『搖籃』。14日上午,記者在通州果園某小區內看到,一輛貨車停在居民樓前,幾名工作人員正把車上貨物卸下搬進一樓開設的超市裡。記者從超市負責人口中得知,他們選擇在小區裡營業最主要的原因是租金便宜,租現在這個場地每月的租金是5000元,而且由於設在院內,生意非常好。如果改租小區周圍的底商,每個月最少要萬元以上。
除了租房,買下住宅樓開公司,成本也大大低於正規寫字樓。以建外SOHO為例,這裡的兩棟寫字樓均價在2萬元/平方米以上,而住宅每平方米均價只有1.5萬元左右;同時,住宅小區使用時間更長——寫字樓產權是50年,住宅是70年,同樣的房子,購買住宅可以多用20年。正因此,很多企業看好『民宅商用』這一省錢捷徑。某小區業主反映,該小區688戶住戶目前僅剩99家為普通居民,其他都被公司佔據,『居改非』比例高達76.5%。
當然,民宅商用不僅僅是對企業有利,對於廣大出租房屋的業主來說,民宅商用也確實有利可圖,同樣的房屋,租給企業的價格比租給普通住戶要高出不少。記者采訪中了解到,像上面提到的超市5000元租來的房子,在該小區的一般租金應該為1500元左右,而業主在租給超市的同時,還省去了提供家具、家電等必需品的費用。記者觀察到,在交通便利,設施齊備的居民小區,這類現象尤其明顯。像望京地區——東三環沿線的百環家園、華騰園等地方,臨街的窗戶上隨處可見公司廣告。
隨著私下『居改非』的日益火熱,一些開發商也看准了這個巨大的需求市場,打『擦邊球』公開售賣所謂的『商住兩用樓』的越來越多。這些商住兩用樓往往位置好、交通便利、戶型大,價格也相對貴一些。記者了解到,以住宅立項,開發商不僅能少交很多土地出讓金,還可以按照住宅進行貸款按揭,土地使用權也可延長至70年。用住宅開發的成本,賺取開發寫字樓的利潤。至於這種商住樓內的設施是否符合辦公樓必須具備的安全等因素,卻沒有人去考慮。對於這種現象,來自香港的北京市政協委員龐鴻先生表示:『香港20多年前也曾經出現過商住樓熱,但90年代再去香港時,商住兩用的現象就見不到了。香港政府是在幾起商住樓失火事件後取消了商住兩用這種物業形式。』
應對有術虛假證明賣得火
『要不要商用樓地址證明?』這幾天,到工商部門辦理登記注冊的人不時會遭遇到這樣的詢問。按照工商部門的新規定,市場主體登記注冊使用的房屋已由『住宅』改變為其他使用用途的,需先提交房屋主管部門出具的證明文件。這項規定使一些代理公司衍生了新的賺錢之道。
一位前來登記的先生透露,新規出臺後,一些代理公司悄然增設了提供『假商用房屋證明』的業務。目前提供一個商用寫字樓的地址,價格至少在4000元,比以前翻倍了。他說:『只要注冊成功了,隨便在哪兒辦公都行。』
《市場報》記者看到,不少前來辦照的人對此都表示出很大興趣,有的委托代理公司提供假房屋證明,還有的選擇異地經營來應對工商部門的新規定。准備在海淀中關村園區辦理執照的李先生對記者說,他們籌備的公司剛剛核定了企業名稱,正准備辦照,看到工商局發布的文件感覺『有如當頭一棒』。『工商至少應提前3個月發出公告啊。』李先生說,他們租用的房屋正是住宅民房,已經交了半年近6萬元的租房費用。李先生表示,與住宅相比,寫字樓、商用住宅的租金價格至少要高出近兩倍,開辦企業的成本被大大提高。現在公司急於開張,所以只能找代理公司想辦法提供一份商用的房屋證明;或者選擇異地經營,在寫字樓租一間小辦公室進行注冊,平時在住宅樓辦公,遇到檢查時再到寫字樓去應付。
除了作假,新規的執行問題也讓不少市民擔心。市民孫女士提出,暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照,但那些已經在住宅樓內開辦的公司怎麼辦。對此有關專家表示,對於那些已經登記的企業,亟須出臺新的政策來治理,只有讓現有企業搬出小區,居民的住宅環境纔能得到好轉;同時,根治民宅商用的問題僅靠一兩個規定也是遠遠不夠的,必須通過立法來解決。