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近30年來持續時間最長的全球房市高溫目前正在經歷著由熱而冷的轉變。雖然人們對於全球房市的下降預期並沒有太大分歧,但是房價會走出怎樣的下降曲線仍然讓很多人心下惴惴。伴隨最新數據的出爐,多數專家認為,全球房市不會出現硬著陸。無論在美國、歐洲還是亞洲,房市轉冷都將是一個漸進的過程,世界經濟將保持擴張。
在利率逐漸走高的大環境下,今年以來,美國、法國、西班牙、新西蘭等國的房價上揚速度漸行漸緩,房地產市場整體顯露下行跡象。不過到目前為止,借貸成本的上昇仍然是小步慢行,這為房屋建設者和購房者留出了足夠的時間來調整以適應環境的變化。從某種意義上說,利率走勢已成為未來全球房價下降曲線最具決定性的因素。
分析人士認為,如果美聯儲主席伯南克、歐洲央行行長特裡謝以及其他主要央行行長認為有必要大幅上調利率以扼制通脹的話,則房價暴跌的概率可能會有所上揚。經合組織資深經濟學家保羅·諾爾德在其上個月提交的一份報告中指出,未來利率上調1到2個百分點將使得美國、法國、丹麥、愛爾蘭、新西蘭以及西班牙出現房價暴跌的概率上昇至50%甚至更高。對於利率上昇引起房價暴跌這一現象,人們並不陌生。1980年,在當時的美聯儲主席保羅·沃克爾將聯邦基金利率上調至20%時,不僅美國的房市,事實上整個美國經濟都上演了急轉直下的戲劇性一幕。這一次,在美聯儲6月29日上調利率至5.25%後,已經表示有可能會稍息片刻,暫停已持續兩年的昇息周期,這對於全球的利率走勢是一個重要的信號,對於全球的房市發展更是一個重要的信號。
根據全球最大的私有房地產諮詢公司萊紡國際提供的數據,今年第一季度全球房價同比上漲6.1%,低於2005年第一季度9.3%的漲幅,更低於2004年第三季度這一波房市上漲熱潮達到頂點時10.9%的漲幅。這樣的數字一方面說明轉冷已毋庸置疑,另一方面則讓人們看到房價只是在增幅上出現了有限縮水,這樣的速度給了市場足夠的時間去應對形勢的變化。環球透視首席經濟學家貝拉維什據此判斷,房市趨冷對全球經濟影響將十分有限,2007年全球經濟增速可能會從2006年預計的3.8%降至3.3%。
分地區來看,美國聯邦住房企業監督辦公室最新發布的數據顯示,今年第一季度美國房價同比上揚了12.5%,低於去年第四季度13.3%增幅,也是近一年多以來增速最慢的一個季度。顯然,這不到1個百分點的增幅縮水不會引起人們關於暴跌的聯想。事實上,從過去的經驗判斷,美國歷史上只有17%的房市熱潮最終以暴跌收尾,大部分都是經歷了較長時間的發展停滯後重新開始下一個周期的。房價暴跌通常是在局部地區面臨嚴重經濟壓力時纔會發生,最明顯的例子就是上世紀80年代中期油價暴跌後美國得克薩斯州出現的房價暴跌。
在歐洲,一些前期最為火爆的房地產市場也已經開始放緩。今年第一季度西班牙的房價年漲幅從去年同期的15.7%降至了12%;與此同時,法國第一季度的現房價格年漲幅也從去年第四季度的15.7%降至14.2%。愛爾蘭最大的抵押貸款借貸機構愛爾蘭人壽市場部主管尼爾·格瑞德認為,歐洲央行在未來幾個月內很有可能會再次加息,而這將進一步為歐洲房市降溫。不過,全區域的房價暴跌不大可能。巴克萊資本首席歐洲經濟學家朱利安·卡洛預計,在過去兩年中以每年8.5%速度上揚的歐元區房價今年可能會增長7.5%。他說,人們期待已久的德國經濟及房市復蘇可能會在一定程度上彌補區內其他地區的放緩或走弱。
在亞洲,日本在上世紀90年代所經歷的房市泡沫突然破裂仍讓人心有餘悸。由於一味放任房市的自由發展,日本經濟在房市急轉直下後幾乎一夜之間就陷入了全面衰退。有了這樣的前車之鑒,印度、韓國以及中國的政策制定者始終在密切關注著房價走勢,在允許自由發展的同時牢牢抓住房市前進的韁繩,通過昇息以及限制銀行抵押貸款的發放等方式來調控房市溫度。在這些先發制人的政策保障下,亞洲房市出現硬著陸的可能性顯然不大。而把目光放遠至數年乃至數十年房市發展的道富銀行悉尼研究主管凱裡萊甚至認為,伴隨亞洲人生活水平日益向工業化國家階段的昇級,這一地區的房市將因此受到進一步的推動。他說,國家越來越富裕,收入增長越來越快,房價自然也會水漲船高。在他看來,房價不僅不會暴跌,相反在可能出現的短期調整後,大的方向仍然是向上的。
再把視線投向全球。應該說從房產增值刺激消費的角度講,房市的轉冷無疑會對拉動全球經濟增長構成一定阻力;但從另一方面看,房價上揚放緩乃至平抑從客觀上將有助於國際貿易回復更為理性的平衡。在這一點上,美國很可能會成為最好的一個例子。房價上漲可以說為美國消費者支出的上揚立下了汗馬功勞,也為美國人大肆購買進口消費品創造了良好的心理和物質條件,由此而帶來的巨額貿易赤字也成為美國人和美國政府不得不面對的棘手問題。伴隨房市高溫的漸漸回退,美國消費者的消費熱情也會隨之冷卻,美國的貿易赤字或有可能因此縮小。放大至全球,近兩年來人們爭論不休的全球失衡問題也有可能伴隨房市的走弱而自動有所修正。
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