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專家認為協議存在5大風險
重慶市國土房管局表示,雙方財產及權利都很難得到保障
據重慶晨報報道昨日,本報報道了南坪居民張淑君花8萬元,與梁平村民陳清文簽訂了租期長達800年的租房協議後,引起我市法學專家和市國土房管局高度關注。法學專家認為,這份使用權租賃合同存在5大風險;市國土房管局權籍處則表示,城裡人是不允許在農村購房、建房的,上述租賃行為有變相獲取房屋產權的嫌疑,涉嫌違規。
鑽了法律法規的空子
根據我國及我市的相關規定,土地使用權一般在50-70年,房屋的使用壽命也在50-60年間,對於擁有城市戶口的居民,法律規定是不允許在農村再取得住房產權的。也就是說,城市居民到農村購房或建房都被禁止,但對城市居民到農村租賃房屋,法律沒有禁止。
『租住800年,這實際上包含了一種變相獲取房屋產權的痕跡,涉嫌鑽法律法規的空子。』市國土房管局權籍處有關人士稱。
西南政法大學民商法學院院長、博士生導師趙萬一教授昨日也表示,這種方式不可取。
租賃合同存在5大風險
市國土房管局權籍處有關人士介紹,根據普通民房的使用壽命,800年的租賃期限已經大大地超過了房屋壽命及佔用土地出讓期限,是一種不符合情理的做法。因此,一旦土地的出讓期限與房屋壽命到期,若發生征地現象,上述租賃戶或房主是不具備享受財產補償的。
趙萬一教授具體分析說,農村的宅基地每戶只能有一塊,陳清文把自己的那一塊租賃出去了,如果居住成了問題,也不能再從集體分到另外一塊。對於承租人張淑君,風險就更大了。
首先,按照租賃的有關規定,張淑君只能對現有的房屋進行修繕,不能進行重建或者擴建,其租賃的初衷可能無法實現。
第二,如果作為所有權人的陳清文發生身份轉換,比如農轉非、國家將土地進行征收征用,或者陳清文沒有繼承人,集體組織都將有權收回宅基地。
第三,如果地塊進行拆遷補償,所有費用都是補償給房屋所有權人陳清文,張淑君分文得不到。
第四,如果農村對宅基地實行統一調整,陳清文的宅基地被調整到別處,張淑君的租賃地將被集體收回,陳清文得到的另一塊宅基地,張淑君也沒份。
另外,租賃合同可以提前解除,一旦陳清文反悔,張淑君只能拿到很少的賠償金。最後,雙方還要承擔法律風險,一旦有關禁止的法律出臺,兩人訂立租賃合同的真正意圖,也將無法實現。
市國土房管局有關負責人建議,城市居民若有需要到農村租住民房,其租賃期限應當依照合乎情理的時間段協定。
作為西部地區唯一的《物權法》草案法律諮詢專家,趙萬一教授認為,宅基地能否轉讓,法學界爭議很大,就此問題,物權法草案還將作修改。物權法出臺後,農村宅基地有望允許有限制地轉讓。
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