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在九部委共同推出新一輪房地產新政帶來近一個月銷售低迷後,近期市場開始出現松動跡象。觀望和猶豫者開始入市。21世紀不動產提供的統計數據顯示:二手房交易量與需求量在六月份第三周後期開始出現回昇,其中尤以紅橋區表現最為明顯。
與去年同期七部委出臺類似新政導致市場出現兩個多月低迷相比,此次新政令市場所受波及明顯小很多。在業內人士看來,這一輪回昇可以被認為是政策影響下的市場解凍。原因一是因為人們對政策變化下市場反應已經適應,敏感度低了很多;二是因為以剛性需求為主的本市二手房市場投資型消費比例很小,多數自住型購房者對二手房市場依賴程度仍相當高。
市場短暫低迷後出現緩昇
『六月份第三周,除中心城區平均交易價格與上一周持平外,其他各項綜合數據指標均出現上揚,市場總體表現出回暖態勢。』這是21世紀不動產負責人對本月第三周市場交易情況的概括。據介紹,本月第三周,全市共成交二手住宅1202套,環比上漲18%;成交面積9.2萬平方米,環比上漲22%;成交金額3.5億元,環比上漲24%;全市平均交易價格3786元/平方米,環比上漲2%;中心城區平均交易價格為4859元/平方米,與上周持平;郊縣地區平均交易價格為2565元/平方米,環比上漲4%。
這一系列『上漲』之所以值得關注,是因為從五月份第二周開始,本市二手房交易就開始下滑。在21世紀不動產舉行的政策研討會上,幾乎所有加盟店負責人都抱怨:新政下觀望的人多,登記銷售的人多,實際成交數量有限。21世紀泰達世紀白堤路店負責人認為,市場冷清有政策因素,觀望者多想看看政策後的市場動向再考慮是否買賣。但是,這不是造成目前市場低迷的主要原因。因為每年七月份市場都是淡季,銷售規模本身就很小。
這次二手房市場在短暫低迷後回昇,驗證了前期業內人士的預測。在經過連續兩周觀望後,市內六區成交量迅速走出低谷並出現普遍放量,上揚幅度從9%至56%不等,尤以河北、紅橋區交易量最為明顯,出現56%和41%的大幅上漲。郊區、縣方面,在北辰區帶動下所有郊區縣市場出現全面回昇。
五年內二手房仍是香餑餑
由於這次新政將去年不滿兩年房屋交易收繳營業稅時間延長了三年,所以人們自然關注這些未滿五年的次新房市場走勢。與許多人前期預測不同,這些五年內二手房不但沒有因為營業稅放緩交易腳步,反而成為搶手貨。
『天津站後廣場一帶,大多數二手房都屬於五年內商品房,區域誘惑性大,當地可供選擇的房源數量很少。』21世紀不動產市場部負責人介紹,在這個區域內,希望購買五年之內次新房的比例達到60%。一房難求使得市場求大於供。與後廣場相似的還有各區域內目前最熱的核心地段。廣廈房地產竇大偉總經理說,天津二手房市場還是以剛性需求為主,將營業稅收繳時間由過去兩年延長至五年,無非是為了控制炒房。在目前本市商品房供應量不足的現實情況下,五年之內次新房由於地段、房齡、物業等多種原因,勢必會成市場搶手貨。
由於五年內次新房市場仍被看好,所以先前行業預測的由售轉租現象並不明顯。我愛我家負責人介紹,以剛性需求為主的市場特性和外來人口數量導致天津租賃市場遠不及北京。北京的單月租金高,而天津不同,外來人口有限,租金水平相對較低,根本就不能支橕以租養房這種長線投資。另外,五年之內二手房暢銷使得賣方心理更加強勢,有的采用買賣雙方各擔負一半稅費的方式,有的甚至由買方完全承擔。
市場仍舊存在變數
盡管市場有起色,但本市中介行業負責人並不非常樂觀。由於本市針對國家九部委頒布的新政而制定的細則沒有出臺,這對二手房市場的影響依舊存在,並不排除地方政策出臺後市場會再次低迷的可能性。另外,類似房屋交易的個人所得稅、交易資金代收代付等政策的執行,也成為中介企業最關注的問題。正是在這樣的背景下,大多數中介公司開始未雨綢繆,積累房源,將希望寄托在九月份的成交旺季。據介紹,本市很多中介企業開始由坐銷轉為行銷,走到各個小區內搜集房源。21世紀不動產在寶坻、薊縣的加盟店也采用了進入小區與商家進行聯動銷售的方式,最大限度提高房源積累數量,同時也擴大了品牌知名度。
業內人士普遍認為,這一輪房地產新政對市場影響時間變短,很大程度上說明購房者對政策敏感度已經降低。而價格不斷提昇也成為加速房屋買賣雙方盡快入市交易的催化劑。隨著剛性需求購房群體數量增加,以地段為核心的二手房市場依舊是未來市場的主力。21世紀不動產負責人預測,總價相對較低的房源依舊是未來市場的主力,而交易數量也會在未來一段時間內增加。相對而言,由於國家出臺政策控制大戶型商品房開發,所以有可能帶動面積相對較大的二手次新房需求增加。 (張桐)
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