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近日,北京市工商局發出『民宅禁商』的指令:『登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為'住宅'的,購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為「住宅」(公寓、別墅)的,《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商用的(如商住、綜合等),均不予登記注冊。』業內人士分析,這將對住宅、寫字樓和商鋪的市場發展前景引起一系列的連鎖反應。
保障住宅純粹品質
『從長遠看,該政策對住宅,特別.是高檔住宅將是一種利好。』北京華高萊斯副總經理公衍奎認為。『將住宅出租給公司,短期經濟利益見效較快。但是從長遠看,商務人流影響社區的環境和私密性,會給居住業主的生活造成不便,降低社區的居住品質,從而影響業主的長期利益。』
據了解,目前在租務市場表現搶眼的陽光上東、棕櫚泉國際公寓等高端項目,均將拒絕商住作為保障社區品質的一項重要措施。陽光上東銷售總監袁奇告訴記者,目前項目已入住的一期租金保持在13.6美元/平方米/月,大量的外籍人士成為租賃的主力。『外籍租客對社區居住氛圍及管理要求很高,因此只有保障社區居住的淨化,纔有可能吸引更多高端租客。』
陽光上東的『民宅禁商』之路並非一帆風順,據悉,該社區也曾出現過在住宅辦公的個案。『曾經有業主打算在住宅內開設美容院,開發商及廣大業主都曾表示強烈反對,但苦於沒有政策依據。』袁奇說,『現在有了政策依據,我們將會進一步強化社區的管理,以保障大多數業主的利益。』
商業需求回歸底商和商鋪
北京市工商局的禁令一方面叫停了『住宅內辦公』,另一方面,該項政策同時叫停了在住宅一層或二層進行改造店面經營,這無疑將為社區底商或者商鋪『逼』出了不小的新增需求。
目前,在北京不少住宅社區中,尤其是臨街的住宅一層,被改作商鋪用途的現象已經十分普遍。按照相關規定,擅自改變住宅結構用於商業用途從規劃角度是被禁止的,但同樣由於產權問題,長期以來,類似的問題難以從根本上得到解決。
一方面,這種做法同樣也將影響到社區的居住品質;另一方面,由於大量商業改在住宅當中經營,這無疑令本來應當承擔商業功能的社區底商以及商鋪面臨更大的競爭壓力。而住宅中禁止經營性商業之後,這些需求顯然將回到本該承擔商業功能的社區底商和商鋪當中來。
『這項政策將對商業地產是個利好刺激』,中國城市商業網點建設管理聯合會荀培路認為,目前北京商業地產開發總量較大,部分商業特別是社區商業出現空置現象。民宅禁商政策的出臺,將使商業地產的有效需求加大,從而刺激商業地產的投資與購買。而且純粹的商業面積,無論在硬件上,還是在商業氛圍的形成上,都是商業經營成功的基礎所在。袁奇告訴記者,陽光上東在建設之初就做了詳細的社區商業規劃。不僅根據商業的業態特點確定各自位置,還成立了獨立的商業管理部,對持有型商業物業采取只租不售的經營模式,從根本上控制商業的業態和品質。這項政策出臺後,也將更有效地將部分想進駐住宅內的商業擋在門外,有利於社區商業規劃的統一性與完整性,以及商業招租工作。
加大中低端寫字樓市場需求
據工商部門有關資料顯示,今年前三個月,僅朝陽區注冊的公司就有60%以上的辦公地點在居民樓。在創業大潮中產生的中小型公司為節省辦公場所費用支出,大多選擇在住宅內辦公。
業內人士認為,民宅禁商後,對於高檔寫字樓市場來說影響不大,因為其定位不可能針對這些小公司;但是此舉確實能使一些小公司走出住宅、進駐寫字樓的話,必將增加對中低檔寫字樓市場的需求。
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