短期內，政府解決房地產熱的出路在於提高公共住房的供給，長期來說，房地產業的健康持續發展依賴於房地產相關稅收和金融的完善，加大房屋保有成本，以靈活的利率遏制房地產投機炒作。

　　落實中央房地產調控國六條，深圳市政府98號文件日前正式出臺。10項措施中包括?個新樓盤嚴格執行新的住房結構比例，每年將全市土地出讓淨收益的10%用於公共租賃住房建設等。全國首個地方細則既是對國六條的全面落實，也有更新穎的創意。從人們的反映來看，多數人對深圳細則無折扣地堅決落實90平方米的硬指標感到驚異，又給予很大的期盼。筆者認為，深圳細則是一個整體，落實穩定房價的目標更重要的還要看其他的幾項措施是否落實。

　　結構硬指標可以使總價下降

　　從國六條一出臺，『90平方米以下要佔70%』的硬指標就引發了很大的爭議。從經濟學的角度看，面積和比重的結構要市場自我調節纔能達到最佳。開發商存在的意義就在於決定房價和結構。開發商在法規和社會責任的規范內，追求以最合理的房價使利潤最大化，從而使社會財富最大化。開發商為了使房產更容易銷售，要根據房價、地價、建築材料與技術、居住習慣等因素綜合考慮，決定做什麼樣的房子。從世界各國的房價與住房面積的關系來看，房價高，面積纔會小。

　　日本的房價高，住房面積小；美國的房價低，住房面積大。政府並不需要做硬性規定。因此，有些人認為，國六條中的硬指標是對市場機制的破壞，爭議條文中的『套型建築面積』是否指『建築面積』、『使用面積』，懷疑地方政府是否會利用條文中的調整空間，把硬指標限制在全市，而不是單個樓盤。

　　但是，我國城鎮住房改革以來，住房需求短時間釋放，房價與普通老百姓的收入相比太高，尤其是低收入群體。單純依靠市場機制已經不能解決老百姓的居住問題。以市場機制的角度來看，只有房價更高，老百姓無法承受時，開發商纔會把面積縮小，這種趨勢不能進一步延續。中央政府及時對房地產開發中的微觀指標做出了硬性規定，是完全必要的。

　　從區域結構上說，房價高的市中心要承擔更多的人口，只有造小戶型纔能使老百姓買得起。雖然造小戶型的成本可能會適量上昇，替代效應可能會略微抬高單價，但房屋總價一定是下降的。深圳細則堅決執行單個項目『90平方米以下要佔70%』，市中心的房型也無特例，為其他城市開了個好頭。

　　發展政府租賃房是一個很好的創舉

　　開發商可以『造房為富人』，開發商追求利潤最大化的行為無可厚非。但是，政府對窮人的住房如何解決要有本賬。

　　一方面可以通過社會責任的規章制度化，強迫開發商為窮人造房；一方面政府可以自己造一些公共住房。深圳市明確提出發展政府租賃房，將是一個很好的創舉。

　　低收入群體不可能全部參與住房市場，發展租賃市場迫在眉睫。房價即使降低一半，仍有大量的老百姓買不起房。解決老百姓的住房難，尤其是低收入群體的住房難，不是靠降低房價來解決的，住房保障比穩定房價更重要。過去城鎮居民的住房由單位分配，公房實行低租金和住房補貼制度，住房保障面向全部機關企事業的職工。中國的房改強調市場，目前住房私有化率全世界最高，接近90%以上。經濟適用房也的確存在問題，不僅操作上欠公平合理，而且將來成為貧民窟也不是沒有可能。上海索性把經濟適用房和中低價位房停了，廉租房也只有租金補貼。目前的房地產熱在某種程度上是不重視住房保障的報復。在重視住房保障的美國、日本，即使在房地產泡沫高漲時，老百姓也沒有給政府施加壓力。政府手中有房，心中纔能不慌。呼吁公共租賃房制度已經很久了，深圳市是第一個將其落到實處，也是第一個將公共住房的投資比例做硬性規定的。

　　公共住房的融資渠道還要進一步拓寬

　　從深圳市每年將全市土地出讓淨收益的10%用於公共租賃住房建設。?年100多億的10%也就是10億元，以?平方米5000元計，約?年能解決2萬戶低收入居民的住房問題。

　　以深圳人口1200萬的10%需要租賃住房計算，全部解決需要20年，而國外租賃公共住房的居民往往佔20%以上，外來人口佔多數的深圳，比例應該更高。

　　在國外，公共住房的資金來源不僅來源於財政補貼，還可通過發行債券、基金等金融衍生產品籌集。看來，融資渠道還要進一步拓寬。

　　即使有租賃房的資金來源，還有一系列問題等著解決，比如，如何讓百姓租房，而不是買房。

　　這就要使租房與買房的長期成本和效用相當。英美等國的『公平租金法』保障了租房者的利益，另外，物業稅增加了持有房產居民的機會成本。短期內，政府解決房地產熱的出路在於提高公共住房的供給，長期來說，房地產業的健康持續發展依賴於房地產相關稅收和金融的完善，加大房屋保有成本，以靈活的利率，遏制房地產投機炒作。