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九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》第二條規定:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。』此條款被業內簡稱為『小房型的七成坎』,一出臺便因其『嚴厲性』和『模糊性』而備受關注。
城市經濟越發達,政策影響力通常越大
從全國范圍來看,對於許多二、三線城市,『小房型至少佔七成』與當地的住宅消費結構並不太矛盾,一些落後城市小房型本來就在七成以上。而對於許多經濟發達的大城市來講,如長三角、珠三角和環渤海地區中的諸多城市,新開發小區小房型只佔到三成左右,這無疑會對當地房地產市場產生激烈的震動。
當前各地大都存在這樣的現實:高收入者在當地高檔地段購房基本不擔心房價過高,低收入者在當地即使很差的地段購房也十分吃力甚至根本無力,而高收入者基本不願住小房型,這就決定了高檔地段仍將以大房型為主。
兩年後樓市將出現大量小房型
許多業內人士預言『兩年後樓市將出現大量小房型』,除非建設部對『直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況』而大量放寬比例。當前由於小房型相當緊缺,所以單價普遍高於大房型,將來剛好反過來,大房型的單價將普遍高於小房型。屆時中低收入者不但可在價格上享受到實惠,而且有大量的房源可供選擇,但希望入住中心市區是不太現實的,因為中心市區的小房型依然會奇貴。
房地產業生態呈現五大看點
此條款對房地產業生態『破舊立新』的過程,將呈現五大看點:其一,為最大化地利用政策,套內建築面積約89平方米的兩室戶將奇多,而90至100甚至110平方米的房子將銳減。其二,隨著小房型的暴增,當前因總價偏低而走俏的小房型二手房將風光不再,一些區域可能會出現較大的跌價。其三,當前熱衷於大房型的觀念將受到極大的抑制和改變。其四,產品同質化激增。其五,一些開發到中途的別墅項目將遭遇尷尬,因為別墅地段大多不適合建公寓,更何況是小房型。
『上有政策,下有對策』,政府該如何出招?
此條款一出臺,一些人便開始研究『對策』,列舉三種方式。其一,做子母房型,即按兩套打通非承重隔牆後合並為一大套來設計開發。將單套設計得不具完整或完善的使用功能,且通過價格策略來『捆綁』銷售。其二,做復式空間,即按6米左右的層高、方便改裝成復式來設計開發。其三,做超大陽臺,即設計開發時就在陽臺上預留房間,交房後統一封為房間。
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