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期房預定合同
在歐洲一些國家,期房預定合同雖然不是法律嚴格規定的手續,但是現在已經成為一種程序化的手續。
期房預定合同必須包含以下內容:居住面積、主要房間的數量和次要房間(雜物間等)的性質、預售價和調整價格的條件、房子在整棟樓(如果是樓房)裡的情況、建築的技術標准(使用材料、設備)、最終售房合同的簽字日期。如果缺少其中的某一項,期房預定合同會被視為無效。在某些情況下,銷售方還把努力幫助買房人貸款作為條款寫進期房預定合同。當然,銷售方完全可以把法律規定的一些附加條款寫進期房預定合同,只要寫進去,銷售方就必須遵守。哪怕在最終銷售合同裡沒有再寫這些條款。
您一定不要只聽口頭承諾,所有的承諾都必須寫進期房預定合同裡纔有效。有些房地產銷售商在期房預定合同裡還注明交房期、分期付款時間、最終價格等。在簽訂期房預定合同時,您一定要寫一條附加條款,就是如果貸款失敗,訂金必須退還。
訂金的數目要根據期房預定合同和最終售房合同之間的時間距離來確定。基本底線是:兩者的時間距離不超過一年,收房價的5%;一年至兩年,收2%;超過兩年,不收訂金。
簽了期房預定合同,並用掛號信的形式寄出後,您有七天的時間反悔,並可以拿回訂金。七天期限過後,如果您拒絕簽訂最終購房合同,則訂金不予退回。當然還有一些特殊情況允許您拿回訂金,比如銷售商沒有幫您貸到款,最終購房合同沒有按照預定的期限簽訂,房子的質量或其它因素不過關,使房子的實際價值降低了10%以上。價值下降的情況包括房子的面積有出入、設備不合乎合同要求或裝修問題。如果樓房的共用設備(電梯、垃圾房、花園等)沒有完成,買方也可以要回訂金。假如最終銷售價格超過原定價格的5%,買方也有權拒絕買,並拿回訂金。
最終購房合同
合同樣本應該在簽約前一個月送達買方手裡。這樣買方有充足的時間審理合同細節,因為一旦簽了合同,就無法再改變了。最終購房合同對房子的情況要有非常明確的描述。
最終購房合同必須有最終銷售價格和付款方式,也就是說您要在整個工程進展期間分階段付款。一般付款階段是這樣分配的:地基打完付35%的房款,房頂完工後付到70%,工程完工付到95%,交付使用再付最後的5%。
交房期必須寫進最終購房合同裡,日期越明確越好,但是法律規定可以在合同裡寫諸如2006年下半年這樣模糊的交房期。合同裡還要規定如果交房期推遲應該有怎樣的賠償條款。當然如果交房期延遲是因為非人力所及的原因造成的,就不存在賠償問題。
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