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自『國六條』公布後,與房地產有關的各部門相繼行動起來,緊鑼密鼓地部署實施各種穩定房價的措施。但細察這些舉措,其針對和規范的對象,主要是內地的企業和購房者。而目前中國樓市出現的種種問題,包括房價的不斷上漲,則是內外因素共同作用的結果。比如,6月1日的新華社報道就稱,『進入2006年,上海、北京和廣州等地樓市,海外機構投資者空前活躍,整體收購案明顯增多。種種跡象表明,外資大量進入內地樓市,對樓價攀昇一定程度上產生了推波助瀾的作用。』
究竟有多少外資進入房地產領域,目前尚未見一個確切的統計,但想必規模一定不小。這從房地產業已躍昇為第二大外商投資行業便可知。尤其在中國一些熱點城市,外資已成為推高房價的一股重要力量。以上海為例,盡管經濟學家羅奇和謝國忠多次預言中國樓市泡沫膨脹,但摩根士丹利進軍中國房地產的步伐在加快,自2003年首次在上海投資,一直是上海最大的國際房地產投資商,到去年底,該公司在中國房地產的投資總額已達30億美元左右;今年4月12日,宣布成立的摩根士丹利資產服務諮詢(中國)有限公司上海分公司,其任務是協助客戶和投資者在中國房地產這一『高增長產業中實現資本成長』,計劃今年再增加投資30億美元。而像摩根士丹利這樣的投資公司在上海還有幾家。
海外資金不斷湧入內地樓市,一是看中了人民幣昇值的趨勢;二是內地房地產業的暴利,據估計,內地平均利潤率在50%左右,遠高於境外10%左右的回報;三是由於政府相關部門目標不一致,造成在實際運作中,對房地產領域的外商直接投資幾乎沒有限制;四是一些地方政府存在『引資衝動』,采取以優惠的土地價格出讓土地使用權等措施,鼓勵外資投資當地樓市;五是現行針對房地產購買和轉讓的匯兌管理措施的實施效果不理想,使得外匯資金以購買境內商品房的形式進行跨境流動相當便利。此外,當前境內銀行系統對房貸政策的緊縮,客觀上也為實力雄厚的外資進入房地產領域創造了機會。
從外資在中國樓市的投資情況看,主要是投資於一些熱點城市和省會城市的中高檔商業樓和住宅,中低檔商品房特別是經濟適用房的比例較少,這無疑加劇了熱點城市中低檔住宅市場的供求失衡,助推了房價。另一方面,人民幣房貸控制越嚴的地方,外匯資金流入的規模也越大,從而促使一些優質的房地產資源以較低的成本價格流入外資手中,可謂是國民財富的流失。另根據上海一媒體記者近日對外資在上海樓市情況的調查,海外機構的投資多是5年以內的短期行為,這樣看來,其投機色彩非常明顯,因此將產生兩方面的後果:短期內的大規模進入有可能促使房地產泡沫生成,未來大規模的撤出更將造成市場動蕩。至於外資進入房地產將加劇國際收支失衡和人民幣昇值壓力、增加潛在的金融風險、削弱貨幣政策的有效性和獨立性等,就更不用說了。
從國際經驗看,出於土地資源的稀缺性、公共利益和國家安全,以及防止國民財富流失、限制非居民大資金炒作等原因,各國均對房地產行業設置程度不一的准入限制。例如,在國際貨幣基金組織187個成員中,有137個成員對外資投資房地產進行管制。中國是目前全球為數不多的、對境外機構和個人投資開發和銷售環節沒有實質性限制的國家。
鑒於前述可能的危害,必須對外資大規模進入內地樓市有一個風險評估與預警機制,加強對外資投資房地產領域的准入和管制。可采用的措施有,提高外資房地產企業的注冊資本在總投資中的比例;取消外資房地產企業在稅收、土地出讓等方面的優惠待遇,實行國民待遇;開征特別物業稅加大對投機性購房行為的限制;以及對外資進入房地產的交易和匯兌環節進行規范,等等。
在中國愈來愈深地卷入全球化的過程中,任何宏觀調控和治理措施必須兼顧內外,如果只針對境內,效果必然會打折扣。目前外資雖然還左右不了中國的房地產業,但在一些熱點城市,其能量已不可小覷。所以,要使中央穩定房價的努力得到正面回報,對外資的炒房行為就不能掉以輕心,有關的調控措施也須對准外資,尤其是海外投資機構。
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