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股市有句俗語:利空出盡是利好。
2005年,國八條出臺,開發商有組織的呈上萬言書。沒幾個月,七部委的聯合檢查組就宣布不再出臺新的調控措施。
然後,以北京為首的主要城市一季度房價狂?17%......應驗了股市那句俗語,利空出盡是利好!
2006年,國六條出臺,九部委通知下發一周,市場卻反常的沈默,開發商們一反以往以利好來對抗利空的喋喋不休,而開始集體封口!?那麼開發商三緘其口究竟為哪般?
以下是一個房地產老總陳總和他屬下小李的對話,從中我們或許能找到開發商封口的原因:
房貸首付提至30%開發商有點怕
小李,90平米以上戶型的房貸首付提高到30%了,這一周,咱們的銷售受沒受影響啊?
陳總,這個還真不太好說,這不,央行的調子是出來了,但各家銀行都還處在觀望狀態。畢竟牽涉到執行政策和同業競爭的雙重考慮。各家銀行的細則,都還互相觀望,沒有最後明朗呢。但是對於90平米以下的自住不自住的客戶基本都執行2成首付了,因為光憑銀行那些辦理貸款的業務員很難甄別誰是自住客戶誰不是。買房的人也機靈,在乎這一成首付的,都用了家裡沒有房貸記錄人的名字申請貸款了。
但是,從這兩天的銷售情況看,90平米以上的,還是受了些影響。首付提到了30%,有一對要結婚的年輕人本來要退房,說多了這一成首付,他們裝修的錢就沒了。在業務員好說歹說的勸說下,換了套小的,還有一個要買2套房的人,也改要一套了。
這種情況佔多大比例啊?
還好,從目前情況看,只佔了10%左右。但是本周的來訪量不大,大家都在觀望,所以這個數字還不能最後說明問題
嗯,去年各家銀行也在風頭上緊縮了房貸的放款,但事實證明,咱們去年一期的項目一套沒剩,價格也沒便宜,不是也都出去了嘛。我這還後悔呢,要是晚點賣,更好了,你看咱們旁邊那項目都賣到什麼價了?今年啊,我琢磨著也不用著急……
說這話的時候,陳總明顯感覺自己底氣不足,政策懸在這,沒出完,比買房人觀望更讓他難受。但是難受歸難受,工作還是要做......
小李啊,買房人觀望是情理之中,去年調控以後大家不是也觀望了一陣嘛,出了這麼多政策,大家觀望觀望是正常的。趁買房人觀望,你們可別閑著,三期的銷售許可證辦下來了嗎?還有四期也要開工了,這些事都要抓緊啊。
房源全部放開老鼠和貓能周旋到哪一天
陳總,您剛提到三期的銷售許可證,這事正要跟您匯報呢。三期的銷售准備工作基本就緒了,您看九部委的政策要求,獲得銷售許可證的項目,房源必須在3天內全部放開,咱們前期准備的銷控還怎麼進行啊?還有咱們的購房卡也不能賣了。
購房卡不賣就不賣吧,但是客戶還是要積累啊,你們再想想其他變通的辦法。至於房源要全部放開,你們就全放開好了。申請銷售許可證的時候,按照你們的銷控進度去申請,多去幾次。你看忙的過來不,如果忙不過來,就再招一個人,專門負責跟建委打交道申請銷售許可證,以及網上房源登記的,要個女的,最好嘴甜機靈點。
小李詭秘的一笑,『哦,好的,陳總,我這就去辦。』
說完這話,陳總心有餘悸起來,他明白,老鼠終究是老鼠,能夠跟貓周旋到哪一天啊?!
70%90平方米以下小戶型開發商只能聽天右命
陳總,另外還有個事情,您看咱們四期本來要去申請施工許工證了,但是現在要求70%以上都改90平米以下的小戶型。咱們四期本來要做80%以上的大戶型的,這下全擰了。
嗯,你明天把設計院的同事叫過來,我們開個會,商量個對策。
咱們項目雖然前二期賣的很好,但是如果改成大比例的小戶型,恐怕周邊不完善的配套,無法橕起小戶型投資者的要求。再說,小戶型每套房子都要有獨立的配套設施。開發成本比原來要高了,單價上去了,怕是能承受的人少了,另外也怕突破政府規定的限價要求啊?
嗯,70%以上的小戶型,咱們的成本確實提高了,但是單價高,總價相對來講還是很低的,買的起的人應該更多了,這個不用愁。關於政府要限價的說法,我琢磨怎麼也應該是對新招標土地上蓋的房子限價,你看今年幾宗拍賣土地,地價都那麼高,政府再限價,那些開發商還不得上吊去。
陳總說得極有道理
我愁的倒是,如果真要做那麼多小戶型,引來的這部分購買能力低的人,把咱們樓盤前兩期的客戶品質都給拉低了,咱們這個地段只適合做舒適的大戶型,不光前期的宣傳都白費了,銷售也會出現風險。
你明天把設計院的同事叫過來,看看他們能不能改下設計,設計出能夠大范圍運用的並聯打通或者上下打通的子母戶型。這樣一來,整個樓盤戶型就可拆可分。明天開會探討一下可行性。
哦,這樣150平米的戶型,改成60+90?哈哈,陳總,您絕了,這下銷售起來更靈活了,可大可小。
我這就給設計院的同事打電話去。
陳總懮慮的看著小李的背影,快速翻出文件,找到那一行,直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准,這時的陳總,更加寄希望於自己所屬的城市在70%的范圍上能有所放寬,也更加寄希望建委能對自己的項目區別對待,70%的小戶型能執行得不那麼嚴格。
但這一切,在房價快速上漲的這個城市裡,希望顯得那麼渺茫。
打擊囤地開發不了36計走為上
陳總,咱們在路西那塊地,如果再不開發,這回政府真要收回了。
還是先按老辦法做吧,先去建委報批個肯定通不過的規劃,看能拖到什麼時候,注意拿去的規劃別太離譜,要有點技巧。
陳總,老辦法怕是不管用了,這回文件很嚴啊,不動工要罰款,甚至收回土地。即使動工,開工面積也要至少三分之一,咱們那100萬的面積,怎麼也得開發30萬了。
我知道,先按咱們的老辦法拖延時間吧,等這個項目三期銷售回款了,那個項目馬上動工。
小李悻悻的走出門去。
小李,等下,你順便起草個招標文件,看看業內有沒有人要那塊地,如果有,只要能比當初購買時的成本高一百萬,就轉讓了吧。
小李狐疑的看著陳總。
政策風險太大了,開發不了,只能是36計,走為上。陳總無奈的解釋到。
營業稅征收2年變5年政策拋磚引玉?
陳總啊,您說這未足5年的普通商品房轉讓征收營業稅的政策明著是卡二手房市場的,可卻在咱們商品房市場率先起作用了。前兩天剛剛有個客戶看准咱們項目在地鐵沿線交通便利,未來昇值空間可觀,預定了2套房,可是轉眼營業稅的政策一出,他嚷嚷著要退訂。說房子擱5年再賣,一下子鎖定到奧運會後了,說那時從各國的情況看,房價都是跌的。
你告訴他,這兩年的房價漲幅也完全可超過5.5%,中途賣了,也一樣賺錢。
怎麼沒說啊,可他說,政策沒出完呢,萬一真來個政府一手調控到底,再接著來個征收房屋轉讓的個人所得稅,物業稅什麼的,那他可就傾家蕩產也養不起房了
一點常識沒有
陳總嘴裡罵著,心裡卻一樣打起了鼓,是啊,這次政府只提到了營業稅,對個人所得稅是只字未提,真的不會征了?恐怕是時候未到啊,螳螂捕蟬,黃雀在後政府還要留點利空以觀樓市後效啊。
感悟:以利好對抗利空只能換來更大的利空
電話鈴不停的在辦公桌上響起來
陳總,有記者約您做專訪,談國六條。
嗯,你告訴他們我出國休假了......
這時的陳總心裡最清楚,調控纔剛剛開始,效果誰也不敢說。所有的這些政策都只是出了一半,或許這纔是政府本輪調控的高明之處,利空未盡,威懾纔大。如果按照以往的經驗,以爭取利好來對衝利空,恐怕最終只能換來政策更大的利空。
何況,建委剛剛纔打電話過來,叮囑我們這次不要妄加評論政策。
陳總那顆懸而未決的心在風雨飄搖的樓市,一直懸在半空中……
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