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盡管沒有官方的正式承認,一個顯而易見的市場共識就是:肇端於2004年底爆發於2005年春的第一次針對內地房地產市場的宏觀調控效果並不顯著。
在經歷了2006年第一季度的廣泛而又尖銳的輿論譴責、鼓噪而又極端的民間吶喊、分歧巨大但壓力重重的學者呼聲,伴隨著重樹政府威望的急迫用心,新的一輪房產調控風暴在2006年6月1日前到來!
也許太早也許太晚,也許強硬也許再次疲軟,也許是辛德瑞拉的最後一支舞,也許只是潘多拉之盒剛剛打開的一瞬間,但無論如何,風暴給市場帶來的影響值得我們用很長時間去領略。
此刻的慌亂和迷茫是前所未有的,有的人開始恐懼,有的人更加貪婪。
當2006年5月30日上海、北京、深圳……等大城市裡的房產交易登記中心的門口蜿蜒著心情焦慮的人流時,當天的滬深股市中的房地產板塊股票卻漲多跌少甚至開出數個漲停。當一位情緒激動的開發商在記者面前大喊:『大不了我不乾了!』的時候,也有另一些面色平靜的他的同行告訴記者:『這些措施完全不會影響房價,甚至會讓房價更高。』而在一些網站開設的投票專區中,經常一面倒的場面沒有出現,認為『本次調控會讓房價降到老百姓能接受的水平』和認為『房價還會保持現有高度甚至更高』的人數相差無幾……
這場『震蕩』的源頭是2006年5月29日國務院辦公廳轉發給建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會等9個部委的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。這項包含著15點意見(以下簡稱『15點』)的近3000字的文稿配合之前頒布的『國六條』,針對『少數城市房價上漲過快,住房供應結構不合理矛盾突出,房地產市場秩序比較混亂』等問題,做出了具體實際的調控部署。
然而,盡管措辭嚴厲且條款分明,但是對房地產市場而言,這個『前度劉郎』會否再遭挫折則成為很多人的擔心。因此,本刊封面文章在解讀、分析這個『15點』之餘,有必要重新回顧、審讀上輪宏觀調控與此次的歷程及異同,幫助讀者全面把握本次調控的力度廣度,避免投資決策失誤。
從七部委『國八條』到九部委『國六條』
撇開時間更久遠的『121文件』等事件,先讓我們一起來回顧一下一年多來的房地產調控大事。
2005年3月17日,央行上調房貸利率5年期以上利率提高到5.51%??此舉拉開了房地產調控的大幕,央行副行長吳曉靈發表觀點:金融政策打壓房價上昇保護窮人,而不為所動的房產大佬潘石屹評論說:調息只是房貸利率的溫柔回歸。
2005年3月底,國務院常務會議討論並通過《國務院2005年工作要點》,會議強調,嚴格控制房地產和城市建設規模,此即著名的『國8條』,地產大佬任志強上兩萬言書反對行政乾預房地產市場。
2005年5月27日,由建設部、國家發改委、財政部、國土部、人民銀行、稅務總局和銀監會等7部門聯合提出『7部委意見』,提出各地要把調控樓市作為當前一項重要任務。新華社配發評論:樓市調控措施細化,四大亮點溫暖百姓。此後,『7部委』內部的分歧卻逐漸加大,建設部和稅務總局就『二手房個稅』是否恢復爭論不休,央行一份報告中提出的『取消期房』也遭到建設部明確反駁。
2006年2月10日,由於一些大城市房價在近一年中漲幅巨大甚至遠遠超過調控前的水平激起社會各界不滿,建設部在2006年工作要點明確『落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度』。然而經濟學家易憲容等表示:購房實名制有名無實,難抑房價瘋漲。
2006年4月28日,央行再次上調房貸利率5年期以上利率提高到6.39%,由此拉開了『2006版』的房產調控,外界認為利率上調表示政府決心調整飆昇的房價。
2006年5月17日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,針對少數大城市房價上漲過快,住房供應結構不合理矛盾突出,等問題出臺6項措施調控房地產,即著名的『國6條』。
在此基礎上,幾乎和上次調控一模一樣地,出臺了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》,只不過本次的下發部門從『7部委』增加到了『9部委』,多出了『監察部』和『統計局』,而意見的內容也增加到了15點。
『15點』打6套組合拳
房產界的專家學者將『15點』總結為在6個方面打了整套的組合拳,它的力量和精確度都超越『七部委』時期的調控手段。
第一套:打擊囤地,確保中低價房供應。
『15點』指出:加大對閑置土地的處置力度,對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的,依法從高征收土地閑置費,並責令限期開工、竣工;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。對雖按時動工但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置。此外要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%;土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
第二套:營業稅調整,2年期限變5年。
『15點』指出:從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
第三套:提高貸款首付成數。
『15點』指出:對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業,商業銀行不得發放貸款……對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%……對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
第四套:調整供應結構中小戶型將大增。
『15條』指出:自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
第五套:減少拆遷,控制『人造需求』。
『15點』指出: 2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行,嚴禁大拆大建,在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下,不得實施拆遷,不得損害群眾合法利益。
第六套:力推廉租住房。
『15點』指出: 2006年年底前,各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。規范發展經濟適用住房。積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件,多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
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