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在國務院轉發九部委調控房地產行業的十五條政策(簡稱國十五條)出臺之後,北京的分析師於新春對本報記者說,政府調控房地產的手段和空間越來越少,再不采取一些有力措施,矛盾將會激化。
這位人士說,房地產的問題多半與住房保障的缺失有關,由於保障體制沒有完全建立,忽略了大多數城市人口的居住承受能力與需要,『問題越來越大』。但在使住宅市場化發展的開始階段,中國就已經決心要建設住房保障制度,但這種考慮在很多年間一直沒有實現。
1994年,國務院作出深化城市住房制度改革的決定,決心將市場建成以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。國務院要求,除了土地、計劃、規劃、拆遷、金融、稅費等方面應給予經濟適用房供應體系建設有力支持外,房地產開發公司每年的建房總量中,經濟適用住房要佔20%以上。
1998年,國務院在《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》裡又說,要建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
10多年間,中國沒有實現早前作出的決定,由於經濟適用房在實際操作過程中無法適用於中低收入者,有人建議將之取消。另外,廉租房建設明顯緩滯,建設部在一個月前的通報中說,有一些地方實施廉租房制度不足50%,截至去年底,只有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。有70個地級以上城市沒有建立廉租房制度。
『這是相當扭曲的』,於新春說,人們只知道有商品房市場,保障住房的基礎地位已經被動搖,這讓一代人為住房改革付出了代價。『國六條』試圖扭轉這個局面,是值得肯定的。
北京大學中國經濟研究中心博士易秋霖對本報記者說,中低收入階層佔社會人口大多數,其住房需求也佔總需求的大多數,他們需要中低價位的住房,缺少對此階層的住房保障制度,意味著針對這部分需求的住房供給不足。
由此,他們不得不花更高的價格來買房,必然造成房價上漲。如果建立起住房保障制度,保證有充足的中低價位住房供給,供求就會達到均衡,房價會漲不起來。
與許多國家相比,中國迫切需要一套住房保障體系,以緩解過度的居住壓力。易秋霖說,越是經濟發達國家這類制度越健全,因為在經濟發展過程中出現了收入差距問題,導致中低收入階層因收入太低而無能力購買住房,而住房又是生存、生活所必須的基本條件,如果中低收入階層的這一基本生存條件不能得到滿足,必然會危害社會穩定。
他說,中國目前正處於經濟高速發展時期,同樣既存在因收入差距擴大而導致的中低收入階層基本住房需求難以得到滿足的問題,又同時具備了為解決這一問題而建立住房保障制度的條件,所以,在中國建立這一保障制度既有必要也有可能。
政府最近通過的『國六條』及其『國十五條』已經就此達成了共識。易秋霖說,實施細則規定了中低價位、中小套型住房的比例不低於70%,這是積極的變化。
不過他擔心,即使開發商執行這個比例要求,實際中仍然可能出現供不應求。這要求地方政府提供足夠的土地,否則供不應求的結果是房價上漲,中低價房結果仍會變成高價房。
他還表示,由於建立住房保障制度涉及面廣,又是一個社會利益調整的過程,一些人可能對此進行抵制。易秋霖的擔心在市場中普遍存在,由於去年的新、舊國八條並沒有解決市場的根本問題,這使人們的擔懮一度加劇。
『第一階段的調控我認為是完全意義上的失敗。』於新春說,中央政府一定要強力推行眼下的最新決定,不要寄希望於地方,也不要對市場抱有過多不切實際的幻想。
這位人士就此提出一個大膽的建議。他認為,由於房地產利益鏈牽扯過廣,現有的管理框架是無法完成調控任務的,國家需要借機對管理機構進行一次調整和改組。
他表示,國家可以考慮在中央組建一個『中央住房領導小組』,或者國務院也可以組成一個『國家住房委員會』。在這個體系下,設立與建設部等部委同等地位的『國家住房部』,將建設部的房地產業職能、中央銀行的房地產金融職能及發展改革委的規劃職能等予以駁離,使其專司房地產業領域的管理與指導工作。
他認為,『住房部』這種新的機構沒有歷史上的利益瓜葛,能脫離很多歷史負擔,可以專門、專業、高效率地組織辦事,強化執行力。但這項建議目前還沒有獲得回應。
瑞典烏普薩拉大學博士陳傑說,由政府直接出面供給是低效率的,沒有激勵或激勵不足,供給量上不去。既不能像開發商那樣細心了解消費者需求,又往往滯後市場周期變化。政府強制開發商修改供給計劃,又會造成價格信號的扭曲,不能實現資源配置。
他說,最根本最迫切的問題在於發展租房市場。不僅僅是廉租房,發達國家的房地產市場都是租房市場與售房市場並重,中高收入的租房都大有人在,這樣纔適應勞動力要素可以快速流動的市場經濟要求。這位人士還表示,不可能指望一次政策調整就將全部問題解決。『住房社會保障的政策,歸根到底還要倚仗政府財力的落實。』
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