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值得注意的是同地段的開發商在商品房定價時參考的不是當初拿地的成本價,而是最新的市場價格,新拍出的高價地必然會拉昇同地段的房價。
『住宅保障體系、土地制度缺陷和稅收制度缺陷三大問題不能同時解決,房地產的問題就解決不了。』5月29日,『國六條』細化政策剛剛出臺,本報記者第一時間采訪了中國社科院金融研究所博士尹中立,『房地產的問題需要房地產以外的多種手段來解決。』
土地仍是『堅冰』
『新一輪的宏觀調控將有利於打擊投資和投機性需求。』金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪時坦言,但是,最根本的土地機制問題解決不了,房地產的問題就很難得到解決。
對此,首創集團總經理劉曉光持有相同觀點,房價的問題歸根結底是土地源頭供給失衡的問題。
『土地是稀有資源,比如80%的人需要低價房,但是拿出60%的地作為低價地來供應是不可能的事。』劉曉光舉例說明,比如,在北京,三環以內幾乎沒有土地,四環以內都很難拿到了。
政府要想真正實現70%中低價位房的土地供應絕不是一件容易的事。
尹中立的觀點就非常明確。『這簡直就是空話。』而記者在采訪中也了解到,正是因為土地是地方政府的主要收入來源之一,所以地方政府對於『地王拍賣』纔會樂此不疲。
『北京的房價這種漲法肯定是有問題,而地價難咎其責。』張華綱指出,5月24日突然叫停的南沙灘地塊如果拍賣成功,樓面價估計應該在8000元以上,而4月25日,萬科以16.6億拿下的豐臺萬恆家園二期項目的樓面價則達到了4000元,同地段的商品房目前售價也就是6000元。
值得注意的是同地段的開發商在商品房定價時參考的不是當初拿地的成本價,而是最新的市場價格,新拍出的高價地必然會拉昇同地段的房價,這甚至不用等到兩年後萬科項目的面市。
『深圳的房價是在報復性增長。』張華綱同樣指出深圳高房價的地價因素。『目前,深圳基本上沒有什麼土地供應,每年大概只有100萬平方米的供應量,但是,深圳房地產開發對土地的需求量卻是900萬平方米。』張華綱以金地梅隴鎮為例,『1238套房子有1萬多人排號,天天有人找我買房。人們擔心買不到房子。』
用張華綱的話說,深圳房價『結果不正常,但是過程是正常的。』
『不解決土地供給機制問題,還會漲價,政策限制需求,只能改變老百姓的期望,觀望一陣子後,沒有解決實際問題的話,房價還會反復。』張華綱強調。
『如果一級市場還是政府來控制的話,政府也需要按二級市場的需求來供應土地,並且這個供應不要用價格來簡單地決定誰得到這塊土地,並且將每年的供地計劃透明,讓開發商知道我今年可以去什麼地方拿地,而這個計劃是一定可以實現的。』劉曉光指出,如果政府承諾又做不到,調控效應自然會打折扣。
機制缺陷沒有解決
雖然,記者在采訪中,有不少開發商還是看到了政策的進步性。但是,由土地供給失衡所引出的機制缺陷問題還是成為了眾矢之的。
『按照發展商的角度來看,市場過熱過火,肯定意味著下一步過低,所以政策在這個時候頒布肯定對市場會有一個引導作用。而新的宏觀調控政策對於中海而言,不會有太大的影響。』北京中海地產有限公司副總經理歐陽國欣對於新一輪的宏觀調控保持著中海慣有的一種低調,『對於宏觀調控後中海地產下一步的發展,可能會更為理性。』
據了解,對於市場向來都很有研究的中海地產早已意識到供給失衡問題,並『先下手為強』,率先在產品結構上作了調整,北京中海城和中海天地項目都走了中小戶型的路線。『之後,企業在拿地過程當中也會充分考慮到政府調整住房結構的要求。』歐陽國欣坦言。
即使如此,機制缺陷矛盾對於政府來說還是無法回避,而事實上,『國六條』細則並沒有解決房地產業根本的機制問題。
『九部委細則的確比「國八條」更加具體了,但是顯然沒有真正的突破。』尹中立指出,政策雖然規定,將營業稅征收時間從2年調整為5年,但是,根本沒有動用最有效的稅收政策———物業稅。『連二手房交易過程中20%的個人所得稅在這個細則裡也沒有提及。』
『政府想根本解決住房市場不和諧問題,一定要完善住房保障體系。』尹中立繼續談到,『90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上是一件好事,但是,市場上大戶型好買,利潤高,開發商和地方政的為什麼不做呢?如果不建立住房保障體系,最後又只有回到少數人佔有房子,而大多數的老百姓依然買不起房子的狀態。』
而據記者了解,實際上,早在1998年出臺的23號文就已經提出了建立經濟適用房和廉租房為主體的住房體系,但是,這麼多年過去了,經濟適用房和廉租房在市場中的份額依然是微不足道,『國八條』同樣也提出了住房結構問題,調了一年,也不見太大成效。
『「國八條」和「國六條」實施的背景就不一樣。『尹中立指出,『國八條』是在房地產投資過快增長的情況下制定的,手段還是比較嚴格的,但是『國六條』出臺時,房地產投資增幅已經減緩。『國六條』不僅要穩定房價,還不能讓房地產投資降下來,否則,與房地產相關的產業鏈就會出現危機。『這就決定了「國六條」實際上是比「國八條」更為溫和。』
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