猜想四：打草驚蛇

　　遏制囤積、哄抬可行性成疑

　　現象有房不賣、隨行漲價成習慣

　　目前，據北京市建委的統計顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權證的現房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。兩者相加待售房面積達到1830萬平方米，佔全部可售房面積的60%。

　　一方面是政府部門的房源仍有的公告，一方面是市場上盛傳的『無房論』，使買房人一頭霧水。是誰在制造恐慌？部分開發商『虛假繁榮』的背後，隱藏著是囤積房源，醞釀漲價的事實。

　　房地產銷售所說的『銷控』就是用來調節供求的手法。所謂『銷控』，就是明明有100套房子可售，開發商不會一次性拿出來賣光，而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來出售，在幾番造勢之後，給外界留下一開盤就告售罄的熱銷印象；第二次再拿出30套，在『供不應求』中適時提價，先前沒買到房子的人以為『機不可失』，加價也接受，所以能買到就算賺了。於是，在這股人造『追漲風』之下，開發商一步一步地幾套、十幾套地拆零高價銷售。

　　業內人士指出，『銷控』的過程實質上就是開發商對外封鎖樓盤的真實信息，小量釋放或利用虛假信息從中漁利的過程。由於卡住了信息源頭，在供小於求的市場環境中，開發商這一招屢試不爽。發展到最後就是哄抬房價：開發商一般先讓中介僱傭人排隊，制造緊張氣氛；在開盤時，讓中介或內部員工高價簽訂幾套房子，中介以此價格為『標杆』，拉抬房價；等真正的買房人憋不住『上鉤』後，房價已被拉高，開發商再撤銷原訂的高價合同；最後，開發商大量出貨，而最終埋單的只能是老百姓。

　　專家分析打擊囤積漲價很可能無疾而終

　　『囤積房源，哄抬房價』，是有關部門以及買房人打在開發商身上違規的烙印。打擊之聲一出，開發界一片嘩然。幾位房地產開發人士在接受記者采訪時表示，將開發商惜售行為歸結為囤積和哄抬是不正確的，隨行就市是正常的經濟行為，一個願買一個願賣，拿強制手段去掣肘市場有悖於經濟規律。

　　一位開發商說，當拿到銷售許可證以後，先推出多少套房，價格定多少，銷售的周期是多長，回款進度是多長時間，都是項目公司經過認真分析而決定的，如果有關部門強制要求許可證下發之日起必須銷售，勢必造成房源全部公開，買房人可以任意挑房，那麼，好朝向、戶型好、總價低的房源被搶購一空；戶型差、朝向差的房子賣不出去，這樣的結局誰來負責？

　　而有的項目一向以現房銷售為主，有的項目缺資金采用低開高走的策略，發證即賣會影響到很多不可預知的層面。而且國家有關部門鼓勵開發商進行現房銷售，新條款豈不是跟這個政策相矛盾？

　　對於『如果發現項目有囤積現象，有關部門將給予開發商一個月不允許賣房的懲罰』，一位地產資深人士調侃道：『這不是幫我囤積房源嗎？』

　　通過采訪，記者了解到，所謂的囤積房源，哄抬房價在如何界定上存在著種種誤區，但絕大多數被采訪者對這一政策並不看好，均表示它只是政府部門抑制房價、促進買房市場的發展，但可操作性有多大，目前還有待關注。再猜想先定價後開盤，提前公布房價，愛買不買

　　今年2月10日，建設部頒布《建設部2006年工作要點》，其中作為『加強房地產市場調控的政策措施』之一，特別指出要通過『落實』購房實名制等制度來遏制炒房現象。據建設部有關人士介紹，所謂實名制購房制度，主要是預售購房合同、預售登記以及最後的產權證必須是同一個姓名。這一規定的主要目的是，遏制房屋預售階段的內部認購、囤積房源、哄抬房價等炒房行為，以及防止某些別有用心的人將買房作為洗錢的手段。但目前的情形是，自拿到銷售許可證，開發商就必須進行銷售，不許囤積。

　　如果此條令出爐，結果可想而知：開發商可以將價格落實到每一套房子。將想賣的房子公布出來，將不想賣的房子高價標明一起賣，買房人勢必會追捧前者，即使有人對後者產生興趣也無妨。等到不想賣的房子是時候銷售了，如果行情不好，還可以通過各種手段進行『價格暗降』，這樣一來，既能規避有關部門不許囤積惜售的條令，又能按照正常的銷售速度進行經營。

　　總之，上有政策，下有對策，看來有關部門在這一環節上必須制訂一個不違背經濟規律，又能切實有效控制房價的辦法來。

　　建議嚴格核發銷售許可證

　　雖然國六條之四存在一定的不可操作性，但依然有人士認為，能夠緩解開發商惜售、囤積行為的辦法是運用行政手段，在發證環節上促使開發商盡快賣房。以往的做法是，多層項目必須封頂纔能拿到銷售許可證，高層則是結構達到三分之二。現在可以出爐這樣的法令：先拿到一期許可證的開發商必須盡快銷售，如果銷售套數沒有達到一定的比例(根據調查、評估得出合適的比例)，二期或者三期的銷售許可證會推遲發放。