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進入宏觀調控以來,中國房地產市場從未像現在這樣受到關注,已大有風雨欲來之勢。一方面中國總體經濟走勢良好,人們改善住房的需求迫切,隨著城市改造、老城區拆遷的剛性拉動,商品住宅交易市場異常活躍,房地產行業在國民經濟中所佔的比重越來越大。另一方面,中國經濟『過熱』與房地產市場的集中『消費』不無關系,人均擁有住房已超過發達國家,且人們用於賣房的投入佔全部收入的比例超過警戒線,此外還有七成以上的人買不起房……市場在這兩方面『合力』的作用下將會走向何方?而一向穩健的天津房地產市場抗風浪的能力究竟有多大呢?
全國房地產市場形勢嚴峻
1.空置率越來越高意味著風險加大
空置率是一定時期內全市或區域市場竣工商品房(或住宅)的空置情況。在一定時期內該指標可以描述目標城市房地產市場的資源配置狀況。按照國際慣例,空置率在5%-10%之間為合理區,空置率在10%-20%之間為空置危險區,空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。我國由於體制的關系,尚無一套行之有效的統計空置率的方法。僅以空置面積來大體衡量我國商品房的控制情況。
全國商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長23.8%。一季度,全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積10.31億平方米,同比增長23.3%;完成開發土地面積5284萬平方米,增長53.3%。商品房的空置面積在一些城市增長尤為迅猛,例如,成都全市商品房空置面積為147.25萬平方米,同比增長62.6%,其中住宅空置65.36萬平方米,增長70.7%。
2.房價上漲過快對於房地產市場健康、有序發展構成威脅
統計顯示,一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%,其中,大連、呼和浩特、深圳漲幅超過10%。據北京市有關部門統計,2005年北京商品住房預售價格漲幅為19.2%,而商品住宅累計空置面積達到了1374.2萬平方米,全年上昇了31.6%。
北京師范大學金融研究中心發布的《中國房地產金融安全評估報告》顯示,我國東部地區商品房均價已達到4000元左右,而我國2005年城市戶均收入只有1.5萬元至1.7萬元。據專家估計,在我國城鎮居民中,至少有70%沒有購買商品房的能力。值得注意的是,房價上漲快是供不應求的表現,而空置率上漲是房子賣不出去的信號,這兩個指標得出的結論恰恰是相反的。這就是地產市場的整體矛盾所在。
3.產品類型供應失衡造成不必要的浪費
為了追求出房率、追求更大的利益,開發商大多開發大戶型產品、高檔產品。來自國家統計局的最新數據表明,在24個大中城市裡,每套120平方米以下的住房佔商品房面積的比重還不到50%。而發達國家多數住房都不超過100平方米。這種供應結構是發達國家都不敢『嘗試』的,現階段小戶型普遍受到歡迎也從根本上說明了問題。
來自建設部的消息顯示,2005年我國城鎮居民人均住房建築面積將超過26平方米。我國人均住房建築面積已達到了中高收入國家的水平,這明顯超出了我國城市居民的實際消費水平。此間差異將相當一部分購房者變成了『房奴』、『月光一族』。為此國家出臺了一系列相應政策以改變這一狀況,停止獨棟別墅用地供應,限制高檔住宅(聯排別墅、疊拼別墅等低密度住宅)等政策相應出臺,其收效尚有待觀察。
對於天津房地產市場,我們仍能保持謹慎的樂觀
1.天津的房價的持續穩定是天津地產市場健康有序的標志
通過4月商品房和二手房的成交情況,我們可以看出天津市場近期價格走勢還是比較平穩的,價格在一定區間上下波動,是一種標准的市場規律。現在房地產市場最大的問題不是讓房價降下來,而是穩定房價,控制房價非理性的上漲。這點在天津市場表現良好。
2.以居住為主,投資性比例不大可最大限度減少地產泡沫
除濱海新區外,天津商品住宅投資性需求所佔比例不大,大多以自主為主,主要集中在拆遷、改善、婚房等方面。而濱海新區的投資性需求與濱海地區快速發展的經濟,以及國家戰略規劃、人力物力的投入密切相關,尚在一個可接受的范圍內。目前,除開發區均價已達天津中心城區7000元/平米水平外,其他地區如上北生態區、新港居住區等尚有較大潛力。
3.天津地產市場供應梯次分明、結構合理
天津地產市場產品種類繁多、價格層次分明,地區分布均衡,可滿足大部分人的居住需求,市場結構較合理,市場的調節也更趨於理性化。就產品類型而言,獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房、多層、小高層、高層各種類型均有一批代表性的項目滿足購房者需求,別墅類如領世郡、洋房類如水晶城、高層如海逸長洲等;就戶性大小而言,臨近區域內既有小戶型產品又有大戶型產品供選擇,如老城廂的小戶型代表後現代城和大戶型代表富力城;就區域而言有中心城區、南梅江北瑞景東東麗湖西華苑、衛星城中北鎮、地鐵沿線版塊等;就價位區間有市中心、開發區的7000元/平米價位,有范中心區的6000元價位、有城郊結合部的5000元/平米價位、有發展中區域的4000多元/平米價位,還有瑞景居住區、秋瑞家園、格藍春天等經濟適用房的3000元左右/平米價位。可選擇的餘地較大。
4.二手房對於穩定商品房市場發揮越來越重要的作用
二手房的價位與成交量都與商品住宅密切相關,反過來二手房對商品住宅又有一定的調節作用。有更多的人選擇了二手房,二手房已成為了越來越重要的市場調節工具。
通過上圖我們可以看出,二手房的成交面積在某些區域和商品房基本持平甚至超過商品房的交易,二手房交易量的提昇必然會對商品房交易價格的穩定起到積極作用。此外,二手房價格走勢與商品房有著驚人的相似,成為商品房是一個互相影響制約的因素。
綜上所述,天津地區房地產的穩定,讓我們有理由相信在全國地產形式嚴峻的時刻,我們仍然可以保持謹慎的樂觀,更密切關注未來市場的走勢。而未來的出路就在於在經濟騰飛的時刻不要被眼前的利益所動,切實關注最廣大人群的住房需求,使住房結構、價格水平更趨向合理化,以市場為導向,追求利益的同時肩負社會責任感纔是根本的出路,因為商品房是商品,又不完全是商品。