猜想二：釜底抽薪

　　稅收、金融雙劍合璧滅火炒房、抑制豪宅

　　上周國務院出臺的『國六條』與去年的『國八條』相比，明確提出了『進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。』可見，稅收和金融將會成為今年國家調控房地產市場的重要手段。

　　而且，從在此之前的種種動向來看，稅收和金融方面都在醞釀著一些重大舉措。

　　現狀提高貸款利率並未有效控制房價增速

　　除了正在醞釀中的多項稅收政策外，央行已經針對目前房地產市場過熱的行為采取加壓措施，希望通過利率的手段來調控房地產過熱的投機行為。央行已先後兩次提高住房貸款利率，而目前北京房價增速過快的勢頭並未得到有效控制。但通過信貸政策來調控市場的意圖已十分明確，雖然央行已經明確表示，不可能將購買住宅產品的首付比例提高到五成，但『國六條』則婉轉地提出了幾個有所限定的提高首付的方式，一個是『有區別』，另一個則是『適度』，如果將這兩個詞語綜合起來考察的話，其實中央政府還是基本認可通過提高首付的方式來調控市場，只不過中央政府要求不是『一刀切』而是根據實際情況來『因地制宜』。

　　因此將來個別城市將可能出臺針對性的首付比例政策，比如北京、上海、深圳等一些房價上漲太快的城市，則可能運用提高首付比例的杠杆調節的可能性要大一些。除了城市之間的區別外，還可能對購買產品進行區別對待。因為宏觀調控的目的是讓更多的人買得起房子，而並非通過提高首付比例將低收入群體直接排斥在外。因此首次購買中低檔住宅產品則可能維持現有的首付比例，而購買高檔住宅產品的首付比例則有所提高，同時則要結合所購房屋的總價再進行綜合評定，對於購買高檔住宅產品，尤其是多次置業的購買群體的首付比例則在現有的基礎上再次提高。

　　猜想4種稅費合理調控

　　1.房地產交易個人所得稅抑制炒房？

　　去年下半年，國稅總局下發了《關於實施房地產稅收一體化管理若乾問題的通知》(國稅156號文件)，使得沈寂一段時間的個稅問題重新成為二手房交易過程的一個焦點。房地產個人所得稅的核心內容，就是要向在房屋買賣中獲得價差收益的業主征收個人所得稅，該稅的稅率為20%。

　　國稅156號文件強調，各地稅務部門要嚴格堅持依法治稅，並對存量房交易環節所涉及的稅收要實行『一窗式』征收。目前各地稅務部門對房地產流轉環節的稅收征管的通行做法是『先稅後證』(你只有納完稅，有關部門纔能給你進行產權過戶)，將房地產個稅與其他房地產交易流轉稅『一體化管理』，以提高該稅種的征管效率。因此，這個文件被普遍解讀為有關方面要強制征收本已存在的二手房交易個稅20%的信號。

　　由於很多細節尚未出臺，對去年年底的二級市場現實成交量並沒有形成過大影響。但研究人士認為，『國六條』有可能促使相關政策出臺並實施，二手房市場必然會受到影響，影響的廣度和深度，要看此番政策的細節和執行的力度。

　　2.買高檔房預征收消費稅抑制豪宅？

　　今年3月中旬，國稅總局宣布調整原消費稅政策以及稅率，一系列高檔奢侈品消費都面臨了更為苛刻的稅率，『幸運』的是，高檔商品房並未被列入新消費稅的『征收范疇』。但是，記者從財政部、國稅總局獲得的消息表明，高檔商品房未列入新消費稅征收范疇，僅僅出於技術原因。另外，財政部方面對於高檔商品房的界定標准也沒有在最短時期內拿出明確方案，造成了技術上的又一大瓶頸。正是出於這兩個原因，纔讓高檔商品房在消費稅新政中『幸免於難』。

　　不過，這並不意味著高檔商品房徹底從消費稅中『豁免』。財政部、國家稅總已經開始考慮突破上述技術瓶頸的手段，而對於高檔商品房屬於奢侈性消費，政府已經沒有疑義。

　　『國六條』的出臺，使高檔商品房向消費稅又邁進了一步。

　　3.物業稅抑制持有環節？

　　『十一五』期間穩步推進物業稅已經是一個較為明確的目標。為了配合物業稅開征，國家稅務總局有關負責人曾表示已經在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作。

　　據記者了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。有關專家透露，財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。

　　前期試點是數據『空轉』，即通過模擬征收來摸索征管體制。『「空轉」的目的是讓這幾個試點城市拿出方案。』中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓認為。

　　物業稅是在房產持有環節征收的一個稅種。一直以來政府試圖通過增加房產持有環節稅負來調控房產投資。而『國六條』在這方面的政策意圖更加明顯———通過稅負政策的調整，控制房地產市場中的日漸濃烈的投資氛圍與需求。

　　4、房租征稅推動二手市場？

　　4月底5月初，北京市建委下屬的城建研究中心召集了兩次有市場人士參加的二手房政策內部會議。其中一項內容是確定房屋出租價格的『最低計稅標准』,重申房屋租賃市場對納稅人不申報或者不如實申報租金收入的,按照『最低計稅標准』征稅，而此意為了增加房主出租的成本，使房主向買賣市場轉換，來加大二手房市場的房源放量。

　　據了解，2004年就有相關規定出臺：北京市個人出租房屋，將按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金；個人轉租或再轉租采用2.5%的稅率計征。但是由於種種原因一直沒有征收。此文明確規定對納稅人不申報或者不如實申報租金收入的,要按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定實行核定征收。為了合理確定出租房屋的應納稅收入,地稅部門可以參考房地產管理部門的有關資料,分區域確定房屋出租的計稅租金標准並適時予以調整。對房屋出租人不申報租金收入或申報的租金收入低於計稅租金標准又無正當理由的,由地稅部門按計稅租金標准計算征稅。

　　按照現行規定，房屋租賃的收益須繳納5%的綜合稅，但由於此前租賃備案制度未能真正落實，多數房屋租賃收入並未有任何的稅收負擔。『國六條』的出臺，似乎也為這一措施出臺奠定一政策背景。

　　聲音宏觀經濟像一個有機體，哪個地方供血多，就會有地方缺血

　　人民大學教授鄭華認為，『國六條』是宏觀調控的預兆，具體的調控措施有可能後續出來。首先應有一個基本判斷，宏觀經濟基本走出通縮的周期階段，向通脹的方向推進。房地產業、股票投資在整個轉向中最先行的部分。因此此番宏觀市場供求失衡屬結構性失衡，總量失衡不明顯。但供求失衡的缺口尚未達到威脅經濟整體運行的程度。供求失衡、局部的結構性過熱的原因以外因為主。2002年以後大量外資進入國內。另外，石油等能源原材料價格持續上漲。在這樣的外力作用下，企業和個人就會做出價格上昇的預期。企業則采取惜售，個人的反應則是增加購買。於是反映到市場上是供不應求，價格上昇的預期就變成現實。

　　從內因看，老百姓增加房地產購買，是對通脹、貨幣貶值的恐慌心理作用。這種應變市場的行為是很自然的。結果當大多數個人和企業采取相同方面對行為時，市場就偏離均衡的運行軌道。這時很容易出現『越漲越買，越買越漲』的循環，這對局部的企業可能是有利的，吸納大量資金，利潤空間增大。但對整個經濟運行不一定是好事。宏觀經濟就像一個有機體，哪個地方供血過多，那麼就會有地方缺血，缺血時間長了會損壞一些器官，反過來會損傷周身的。