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央行4月27日宣布加息,金融機構一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.58%提高到5.85%,其他各檔次貸款利率也相應調整,貸款利率的浮動辦法保持不變。同時,各檔次個人住房公積金貸款利率自2006年5月8日起,上調0.18個百分點。5年(含)以下貸款由現行年利率3.96%調整為4.14%;5年以上貸款由現行年利率4.41%調整為4.59%。住房公積金存款利率保持不變。這次只針對貸款利率的上調將會給購房者帶來利息上的增加外,還會有哪些更深層次的影響,下面我將一一作出分析。
上調人民幣貸款基准利率,會在一定程度上增加居民貸款的利息支出,主要是商業性住房按揭貸款和個人住房公積金貸款的利息支出會有所增加,但總體看影響有限。一是貸款基准利率上調0.27個百分點,上調幅度有限,以一筆10萬元20年的等額本息住房貸款為例,利率調整後客戶的月還款額由原來的688.3元/月增加到704.3元/月,每月僅增加約16元,20年的本息和僅增加3840元;二是商業性住房按揭貸款的利率浮動政策不變,一些資信記錄良好、符合相應政策的購房者可以獲得優惠,如果執行貸款利率下限(基准利率的0.9倍),實際上調幅度僅為0.243個百分點,同樣的10萬元20年期住房貸款,其利息支出每月僅增加約14元;三是個人住房公積金貸款利率只上調了0.18個百分點,調整幅度小於商業性貸款利率,繼續體現政策優惠。
而且個人住房貸款期限較長,通常為5年至30年,在這個期間可能會經歷幾個經濟景氣循環周期。經濟周期有起有落,利率自然也會有昇有降,並不能因為利率的一次昇降來判斷利息負擔的輕重。客戶如果選擇固定利率住房貸款,利息支出將不受影響,今後各銀行還將推出更多種類的住房按揭產品,以利於防范利率風險。
雖然這次調息的表面影響是有限的,但分析它給房地產業帶來的深遠影響將更有意義。
首先,從這次調息我們看出政府的態度是堅決的,就是給日益上昇的房價以重創,抑制其過快上漲。不管使用哪一種政策工具,對於房地產業而言,緊縮的貨幣和信貸政策就像一場沙塵暴,其對房地產業的影響是深遠的。雖然0.27的漲幅並不大,但重要的是它提示了未來的購房風險。從去年昇息開始,可以推斷中國已經進入一個加息通道。以後昇息的不確定性進一步加大。
其次,對於開發商而言,房地產業面臨重新洗牌的局面。商業銀行信貸的緊縮將增加開發商的資金緊張程度,使得一部分開發商面臨資金鏈斷裂的可能,這時開發商將尋求更多出路,如釋放存量住房,使整個住房市場供應放量,再有就是各種名義的降價銷售。同時,開發商對房地產業的投資速度將會下降。
再次,對於消費者而言,持幣觀望氛圍短期內較濃重。受到政策影響,房價的漲幅會有所回落,這增加了客戶對房價還會下降的心理預期,因此房市會平靜一段時間。但同時,隨著房地產投資放緩,住房供給減少,致使房價中期內依然看漲。
不過,影響房價的因素是多方面的,除了供求,還包括心理預期,更受宏觀經濟形勢影響。由於此次出臺的緊縮政策是針對宏觀經濟的,而抑制房價的其他調控政策很可能與貨幣政策相伴而行。各種政策的交互影響將對房地產業和房價產生有效的抑制作用。
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