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中國房地產業協會會長楊慎近日在接受中國經濟時報記者采訪時認為,現在政府對房地產市場的宏觀調控采用的主要是行政手段,這也許是因為『房地產是政府參與度很廣的行政主導型產業』,他說,土地、信貸、稅收、規劃、拆遷以及房價等要素都是政府控制的,所以各級政府研究用科學發展觀指導房地產行業的持續健康發展,建立長效機制至關重要。他認為當前及今後一個時期應重點解決好以下問題:
一、增速平穩。我國房地產市場總體健康正常,不存在供大於求形成的整體性過熱。目前多數城鄉居民住房水平和居住質量同全面建設小康社會的要求還相差甚遠,同發達國家的差距更大,住房建設還有長期、廣闊的發展空間,但要防止和控制投資增速過快的勢頭。
2003年全國房地產開發投資額為10154億元,比上年增長30.5%,高出近幾年平均增速9.2個百分點,是上次宏觀調控以來增速最快的一年。2004年完成投資額13158億元,同比增長29.58%,增速仍然過快。
尤需指出的是,按照我國目前以產品性質的口徑統計,房地產開發投資主要是注冊登記的房地產開發企業完成的房屋建築及基礎設施投資,沒有包括其它建築公司的項目,城鎮、工礦區個人、集體建房和基本建設及更新改造建房投資,也沒有包括農村的住房建設,這是應該在統計范圍內的。如果加上這一部分,增速會更快。固定資產投資規模過大是當前經濟生活中的主要矛盾,其中房地產投資在一些地方佔到20%、30%甚至超過50%,應該成為國家宏觀調控重點解決的突出問題。
二、規模適度。住房建設要做到量力而行,避免大起大落,努力做到與國民經濟發展相協調,同居民收入增長相適應。規模適度是關鍵。
他認為,現階段規模適度的標志是:
(1)每人每年新增住房面積1平方米左右,人人有適當的住房,逐步實現每戶有一套功能合理、舒適實用的住宅;(2)城鎮商品房開發投資年均增速20%左右,不宜過高或過低;(3)全國城鄉每年新建改建住宅總量(含必要的配套設施)佔全社會固定資產投資的比重不超過30%。
以上三條可簡稱為均衡發展參數。如能大體按上述參數調控發展,既可在2020年實現人均住房面積35平方米的小康居住目標,避免出現大起大落。
需要說明的是,這些參數都是根據全國情況所作的經驗統計,各地情況千差萬別,不能生搬硬套,最可靠的發展參數應是本地市場實際需求。另外,關於房地產的一些數據,我們從統計局、社科院藍皮書和城調隊得到的是不同的。毛坯房因其不具有使用價值而不應算作是商品房,把每年6000億元的裝修產值也統計在內,纔能算作是商品房的總產值。房地產業有關基礎數據的不准確會影響對規模適度的判斷和宏觀調控的正確性。
三、結構合理。以中低收入者需要的社會公眾用房為主,努力滿足不同收入群體的住房需要。住房建設是百年大計,應放眼長遠,不能過分遷就當前收入水平,更不能降低建設標准,否則是社會資源的極大浪費。
對低收入者住房問題應給予特別關注,但這是政府行為,主要途徑是通過財政轉移支付或其它方式解決,走貨幣化、市場化的道路,不宜提倡由政府直接建房分房。要大力發展租賃業務,實行租售並舉的方針,住房自有率過高不利於產權流動,也是資源浪費。
四、產權清晰。按現行法律規定,住宅建設用地使用期為70年,辦公樓及商業營業用房為50年,旅游設施為40年,到期後國家在收回土地的同時連同地上建築物一並無償收回。這一規定雖有其歷史背景,現在看來,涉嫌違反了憲法關於保護公民合法私有財產不受侵犯的規定,應當進行改革,使住房真正成為受法律保護的私人財產。
改革的基本思路是,以憲法為指導進行制度創新,將現行土地出讓制改為年租制。具體地說,就是國家開征土地佔用稅,將現行一次性繳納70年、50年、40年出讓金的辦法,改為由使用人按年繳納土地佔用稅,多佔地多交稅,少佔地少交稅,取消房屋所有權隨土地出讓年限而定的規定,使置業人對購買的住房依法享有永久使用權。
土地佔用稅為中央和地方共享稅,實行浮動稅率,每5年調整一次。實行這一改革的好處是,擴大稅基,拓展稅源,形成國家穩定的財政收入和調節機制;有利於保護和合理利用土地資源,從制度上杜絕土地交易環節中的腐敗行為;有利於清晰產權,增強社會凝聚力和實現國家的長治久安。
同時,農村土地集體所有制也應進行改革,關鍵是嚴格區分公益性用地和經營性用地的范圍,政府只有為實現公共利益纔能強制征用農民集體用地,經營性用地退出政府征用的范圍,按市場化運作,並對農民按市場價實行公平補償。
積極探索非農建設用地流轉體制,改革目前集體土地不能上市流轉的規定,取消農村集體土地不准搞房地產開發的限制。只要符合國家法律和法定流轉程序,符合土地利用總體規劃和城鎮發展規劃,農村集體建設用地也可參照城市建設用地的程序和辦法進行流轉,使土地所有者(農民和農村集體經濟組織)成為市場的主體,這是統籌城鄉發展、解決『三農』問題的一項重大舉措。有一點需要指出的是,房地產建設佔用耕地並不像宣傳得那樣多,因為大量耕地是由於退耕還林消失了。
房地產用地制度不能照抄香港模式,在一級市場大量賣地。現在每年地方政府賣地所得大約有3000-4000億元,國家土地供給調控措施具體到縣鄉甚至地市一級可能難以奏效。買期房、炒樓花,買空賣空是房地產所有糾紛的焦點;樓花預售還沒有得到利潤就要交5%的所得稅;租房限制價格,賣房不限制價格,租房價格沒有進入國民經濟物價指數統計;房地產由於沒有實現資產證券化而無法流動。所有這些問題都需要我們對房地產業的管理體制進行反思和創新。
五、公共基建產品市場化。改革城市基礎設施建設投資體制,建立城市公用事業發展基金,把城市道路、供水、排水、煤氣、熱力等公共產品推向市場,廣泛利用社會資金實行市場化運作。不能像現在這樣將全部建造成本計入房屋造價,而應按固定資產周轉的方式把應攤折舊分別計入相關產品成本,再通過這些產品的收費實現投資回收。
上述用地制度和基礎設施投資體制改革如能實現,房屋成本至少可比現在降低20%—30%,這將有利於穩定房價,提高廣大居民的購房能力;有利於房地產業的市場化、規范化發展。
楊慎會長最後表示相信,中國房地產業不會崩盤,前所未有的城市化浪潮帶來的群眾剛性需求是重要的支柱之一。現在的問題是抑制不合理需求,增加有效的合理供給,控制好發展的節奏,使房地產業和居民住房水平邁上一個新的臺階。
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