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開發商手裡到底握有多少土地?金融違規是如何推波助瀾房價上漲的?為啥一些洋專家聲稱中國樓市『無泡沫』?
記者20日從建設部獲悉,今年4月在全國70個大中城市中,有11個城市新建商品住房價格指數同比漲幅超過7%,其中3個城市超過10%。
房地產市場秩序比較混亂,虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在。目前房價過快上漲主要集中在北京和環渤海、珠三角地區的一些中心城市。
霧裡看花:地價養在『深閨』裡
長期以來,房地產開發商擁有土地的數量以及獲取土地的價格,在業界一直被視為『絕密』,購房者對此更是一頭霧水。雖然建設部對『地荒論』作出過駁斥,但記者發現,在不少地區,土地價格、待開發土地面積等信息之不透明、不對稱,已成為推動住房價格飆昇的重要因素。
普通購房者要了解一個樓盤的地價是多少,可能是一件天大的難事。我國各大城市公布的地價數據只有基准地價,購房者要知道具體樓盤地價往往是難於上青天。除了養在『深閨』裡的地價之外,各種房地產信息混亂模糊,連規劃更改調整這類重大事件,購房者沒有特殊渠道也無從知曉。
『政府要謀求通過房地產開發創造GDP增量,所以纔有這種縱容行為的出現。』一位內部人士說。據了解,房地產商除了在內地一、二線城市大量圈地之外,觸角已伸向三線城市。申銀萬國證券研究所房地產行業高級分析師陳昱新分析說,目前內地一些房地產上市公司的土地儲備,已經達到二至三年的開發規模。
復旦大學教授尹伯成呼吁,地方政府應該建立地價定期公開機制,分區域選取住宅樓盤公布其合理利潤,這是抑制房價過快增長的一個有力手段。
利益捆綁:金融違規推波助瀾
記者在調查中了解到,一些銀行在放貸過程中,與房地產項目搞『合作』開發,開發商為拿到貸款,低價向銀行提供房源,由銀行內部職工『假按揭』登記『購買』———這正是一些樓盤剛開盤就一片『飄紅』的原因之一,銀行職工將房子轉售給真正辦理按揭貸款的購房者,賺取的差價成為銀行的『福利』。
種種跡象表明,在各地一片房價上漲之中,某些本應起到『把關』『閘門』調控作用的金融機構,因為利益所驅拋卻職守,搞了些『上有政策,下有對策』的違規行為,明裡暗裡與開發商綁在一起,對房價上漲推波助瀾,在某種程度上抵消了宏觀調控的作用。
未免可疑:洋專家稱『無泡沫』
最近在上海舉行的中國經濟投資論壇上,一位裡昂證券的中國宏觀經濟策略師發表觀點,認為『中國的房地產市場目前沒有泡沫,房價上漲是基本面帶動的』。連國內一些房地產開發商都開始擔心『出事』的時候,洋專家的『無泡沫論』雖然新鮮,卻未免有些可疑。
洋專家認為,每個國家的房地產市場都有快速增長期,房地產在中國是健康發展的。與洋專家的判斷相呼應的是外資對中國市場看好。近幾年各類海外基金大舉進入國內樓市『淘金』,摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機構已深度介入內地房地產市場,中國房地產市場上外資比例已接近15%,今年以來增長迅猛,已引起中央關注。外資加速湧入中國房地產市場,最基本的一個原因是外資的投機性。至今令人記憶猶新的亞洲金融危機,就是國際游資作祟的結果。
同樣是圖利,國內的房地產商卻不像外商那麼樂觀。不久前還持『房地產暴利合理論』的地產界名人任志強,如今也認為『這一輪的房價再漲是個危險的信號』。而一貫比較穩健的房地產大腕潘石屹則表示『特別擔心』,因為今年的房地產空置率和房價兩個相反的指標竟然同時上漲,『太不正常了』。他認為『任何一種產品上漲得不正常的時候就肯定要出事。』
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