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5月17日,國務院常務工作會議最終確定了地產業調控的總體方向,提出了以調整供應結構等6點意見。
然而,當調控將逐步進入實際操作階段的時候,選擇實際路徑仍左右為難。值得注意的是,國務院的六點意見並未明確對地產行業過熱的原因做判斷,這與宏觀經濟局勢密切相關。顯然,在調控實操開始後,政策的著眼點將絕不是單純的房地產行業,而將通盤考慮宏觀經濟的因素。
投資過度
記者了解到,對於房地產行業的過熱原因,即便在決策層諮詢機構的層面也都存在不同的認識,其主要分歧在於投資規模和貨幣政策。
王小廣是國家發改委宏觀經濟研室的主任,在爭論中,他是堅定的投資派。王小廣告訴記者,他在對地方的調研當中發現,不少城市固定資產投資總額的一半都來自於房地產或者相關行業。連續三年,北京固定資產投資總額當中房地產項目比例超過一半。他強調,最近三年恰恰是北京房價水平增長最快的三年。
為此,王小廣所在的國家發改委在今年年初曾公布了若乾產能過剩行業的名單,意在控制這些行業的投資規模,地產行業位列其中,然而效果卻並不理想。我們在調研當中發現,越是發改委控制產能的項目,地方'上項目'的熱情也就越高。王小廣向記者坦言。
然而,就在今年一季度北京房價呈現17.3%驚人漲幅的同時,房地產固定資產投資總額卻比去年4季度呈現下降趨勢。對此,投資派的解釋是,固定資產投資總額的統計有滯後性,今年1季度的數據主要體現的是去年的情況。去年的調控政策,包括嚴把土地閘門等措施,都讓今年1季度的房地產投資總額下降,王小廣說。
按照投資派的邏輯,如果目前的情況持續下去,隨後幾個季度的房地產投資總額肯定將大幅度上揚,從而造成過熱。投資派認定,之所以目前普遍對投資過熱的認識不足,在相當大的程度上是由於目前統計出的房價數據並未能真實體現房價的漲幅。
國家統計局的統計辦法是先抽樣,再加上一個權重,得出平均房價。一位經濟學家對記者說。但是,在他看來,真正能夠體現房價真實上漲情況的應該是盯住若乾樣本,測算其在過去幾年的價格上漲情況。如果按照這個方法進行測算,重點城市的房價漲幅都已經超過了30%。而在這樣的情況下,投資還在增長。這位經濟學家對記者說。
顯然,這恰恰是國家發改委的擔心所在,也是投資過度導致過熱局面說法的來源。
資金過剩
然而,投資過度導致過熱的判斷並沒有得到所有人的認同。一個值得關注的現象是,就在全國房價走到新一輪上漲當口的時候,一直低迷的股市突然復蘇,股市、樓市同時上漲,這並不符合一般規律。在不少人看來樓市、股市的同時上漲中,隱藏著房地產行業過剩的原因。
在國務院發展研究中心金融所所長巴曙松看來,過剩的貨幣流動性在相當大的程度上造成了這樣的局面。他的判斷依據來自於今年一季度央行公布的貨幣發行量數據。數據顯示,今年一季度廣義貨幣供應量(M2)增幅達到17.2%,市場當中的資金顯然流動性過剩。
不是說我們的房子或者上市公司的資產更值錢了,而是在貨幣流動性過剩的情況下,持有這些資產比持有貨幣更值錢。巴曙松向記者分析。而這也恰恰導致了投資衝動,以及銀行信貸總量的激增。
一個明顯的現實就是,在央行一再緊縮信貸的政策背景下,商業銀行的放貸壓力仍然十分巨大。資金總要有一個出口,無論是通過信貸還是通過直接投資,而房地產在此前相當長的時間內扮演了流動性過剩之後的資金出口角色。巴曙松如是判斷。
但是,央行的貨幣供應量增大也是不得已而為之。5月16日,人民幣兌美元匯率首次突破8元關口,即便如此,人民幣昇值預期仍十分嚴重。因此仍有大量美元進入中國持有以人民幣計價的資產,以獲取昇值收益。為了穩定人民幣對美元的匯率相對穩定,央行不得不印發等量的人民幣,避免匯率過快上漲。
更值得關注的是,實際上大量的外資是通過房地產渠道進入中國內地的。由於資本項目下的外匯是有QFII管制的,而房地產是非資本項目,不受管制,而且還處在被鼓勵的范圍內。銀河證券首席經濟學家佐小蕾對記者說。
記者還了解到,目前,除了摩根、美林等國際資本正大舉進入中國內地房地產之外,先前從未染指內地房地產市場的淡馬錫、老虎兩只基金進入內地房地產市場也已經到了實操階段,資金額度都在百億美元以上,而英國信誠甚至也成立了專門針對亞洲房地產的投資基金。實際上,房地產行業外資的進入,在一定程度上導致了目前市場中的人民幣資金過剩。
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