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我不怕得罪中國地產業
問:不久前,在央視《對話》欄目現場,中國社科院一位專家公開指責您是中國地產商的邦凶,是中國樓市?昇的始作俑者。因為您地產策劃專家這樣一個特殊身份,許多人認為你會佔在地產商的立場為他們說話,您如何應對這樣的詰問?
王志綱:的確有些人說我是寄生蟲,說我也是靠房地產吃飯,為房地產商搖旗吶喊。但他們錯了!我是一個市場化學者,我首先要靠自己的能力解決生存問題;同時在市場中實現知識和智慧的價值,得到認同和尊敬,這種工作對我來說即充滿挑戰也充滿樂趣;其次,我在房地產中賺錢的同時,是把房地產作為我研究中國的一個樣本,我不深入其間,如何了解其中的奧妙?所以我常說我實際上是一只披著狼皮的羊。在與狼共舞中保持我的距離和超脫的立場。我的底線是,同流而不合污。從一開始我就把賺錢看作順帶的結果。雖說我現在也算是行內人,但我並不怕得罪這個行業,當這個行業出現問題時,由於我可以近距離地觀察,從我特有的視角,必然能看到許多學者、專家看不到的問題,必然有自己的看法,我會毫無保留地談出來,這是我學者的一面。
就像在非洲野生動物園裡,人們能看到河馬交配,也能看到獅虎爭斗;但你總不能說在這個動物園裡面的人也是動物。
問:那麼,身在這個『野生動物園』裡,您都觀察到了什麼呢?
王志綱:我觀察到的是這樣一種現象:一方面中國的房地產商成了千夫所指,打開網絡和報紙,到處是對他們的罵聲;另一方面,他們卻似乎都吃了抗癌藥,都有一個刀槍不入的不爛金身。
一些房地產商們,成了媒體明星,能夠呼風喚雨,登堂入室,左右輿論。為什麼我們沒有聽到其它行業,聯想、海爾的老板跳出來頤指氣使,挑動社會呢?沒有聽到他們說,你們不買我的電腦、冰箱、洗衣機,你們就要跳樓;沒有聽到哪一個電影導演說,你們不看我的電影就是文盲,就是東亞病夫,沒有啊!在中國只有房地產商纔敢這樣挑剔,為什麼房地產說話佔地方?!是房地產佔的份額大嗎?而事實上房地產業的產值只佔到中國GDP的百分之五。但它卻是關聯性最強,涉及面最廣的一個行業。那麼好了,由房地產帶出的種種問題,超額利潤、一夜暴富,使得房地產天怨人怒的深層次原因,恐怕就不能單從房地產本身去尋找了。
問:全民皆地產,這樣的後果會是什麼?到底是哪些方面出了問題?
王志綱:在中國,長達十年的時間裡,整個社會財富的天平,完全往房地產這個行業傾斜,這個行業終於成了巨富的舞臺;今天的事實是,很多行業都坐不住了,聯想、華為、海爾這樣的龍頭企業都在想搞地產,幾乎各行各業的驕子們,都坐不住了!
地不分東西,人不分南北,大家都在往房地產業裡擠,因為人們眼看不少地產巨頭都是從千把萬起家,現在已經積蓄了近百億資產,榜樣的力量是無窮的啊!一個行業,長達十年,能保持巨額利潤,這就是市場失靈,這在西方也是不允許的。
馬克思在談到資本的屬性時,引用《評論家季刊》中的話說:『有20%的利潤,它就活躍起來;有50%的利潤,它就侹而走險;為了100%的利潤,它就敢踐踏一切人間法律;有300%的利潤,它就敢犯任何罪行,甚至冒絞首的危險。』所以由於某個行業有過高的利潤,大家蜂擁而入時,很難保證這個行業會不出問題。五馬拉車,六馬狂奔導致房價暴長
問:當全社會的注意力都向房地產業轉移的時候,房價暴漲就在意料之中了,您如何評價中國今年以來新一輪的樓市波動?
王志綱:從我觀察到的情況看,目前國內房地產的上漲,不僅僅是北京、廣州,包括上海,這個月又開始反彈。事實上是,全中國都在漲,我剛從東部回來,杭州、寧波這些房價已經很高的地方也在開始上漲,北京更是暴長。
去年廣東媒體采訪我的時候,我還說廣東人消費比較理性,經歷了市場經濟的風浪,所以廣東的房地產一直是溫和地上漲,供略大於求,行業競爭激烈,對產品要求高,對消費者是好事,屬於好的市場經濟——我其實一直秉持這樣的觀點。但話音未落,言猶在耳,廣州房價也開始上漲,同時深圳、珠海也在暴長,並由此引發珠三角樓市的整體波動。
我剛剛看了有關上海房地產的報道文章,全線飄紅,溫州炒家又重新回到上海。而且上海的銀行,一年前給地產商們臉色看,現在開始主動噓寒問暖,上門服務,與一年前的態度形成了兩個天地。上海的銀行行長們還振振有詞,說上海的房地產,是銀行貸款裡效果最好的,爛賬率是最低的。
這些現象充分說明,中央的整個主觀意志,跟房地產相關的各利益集團、諸侯經濟和所謂的市場化的表現,是一個二律背反。中央主觀上想打壓正在一路狂奔的樓市,奇怪地是,利益各方卻在鍋下面拼命加薪、扇火。如此,樓市狂奔就是必然的了。
問:但事實是,從中央到地方政府,各種調控房地產的措施也在頻頻出臺;是哪些因素在逆風而上促使樓價上揚?
王志綱:事實上,去年中央宏觀調控,手段之強硬,動用工具之多,都是前所未有的。高壓之下,上海這個葫蘆纔好不容易壓了下去,但沒想到還不到一年的時間,按下葫蘆又浮起了瓢。
事實上是,目前起碼有五種力量在推動全國樓市上揚。我形容為五馬拉車,六馬狂奔。
其一,對於各路諸侯來說,地價是當地的第二財政,所以地方首腦都說自己的房價不高,說自己的房地產市場是健康的,漲的都是別的城市,都是別人生病自己吃藥,沒有哪一個省公開承認自己的房地產業有問題;
其二是銀行,他們認為比起其它行業,目前房貸是爛帳最少的,所以不斷增大借貸比重,只要有地,有蓋房子的圖紙,馬上現金流就能夠過來,調控剛見點效果,有些地產商日子不好過,也許正考慮降價出售,銀行一延長還貸期限又讓他們神氣起來了;
其三是地產商,更不用說,他們本來就是為了盡可能高地獲取利潤;
其四是投資者。國外基金賭人民幣昇值,國內資金賭資產昇值都紛紛湧入;
其五是炒樓者興風作浪,民間游資在全國各地市場像旋風一樣刮過,尋求短期暴利;
最後是消費者,眼見中央對地產的宏觀調空不靈,反而導致市場反彈時,更強化了消費恐慌,加劇了超前消費、同步性消費。本來應該租房的提前買房;本來按自身財力理性購房的,現在是一步到位,買新的買大的,不僅把一家老小包括父母養老的錢全部投入房子裡,還要加上透支未來的收入。
於是五馬拉車,變成了6馬狂奔,從而導致房價一路飆昇。
房地產已經成為一個『超級病灶』
問:所以,人們說,現在中國利潤最大的行業就是房地產業,商人給社會提供產品,沒有錯;但為什麼在短時間內,唯獨房地產行業,能夠產生這麼多巨富?為什麼整個社會行業的天平都往房地產行業傾斜?
王志綱:中國房地產商的暴富也就是最近幾年,他們開始縱橫中國。這裡面我不想講誰是誰非,也不想講道德問題,但我們的確要反思一個問題:為什麼做任何行業很難實現這種暴富,而房地產卻能夠迅速暴富,使億萬富翁,甚至百億富翁在富豪榜上如此密集?
今天的中國,許多聲名顯赫的地產商都是這十多年來從很少的資本快速聚集起巨額財富的。而其中大多數是在九十年代房地產放開以後,從其它行業轉行進入地產的。不少人原是從建築、裝修包工頭,最後做成全國的房地產巨鱷,深圳的就更不用說。
市場經濟盡管有很多弱點,但由於資本家天生的逐利性,本能上,他就會把資本投入能夠瞬間獲取超額利潤的產業。
當別人只能在市場中拿到百分之幾的利潤,而另一個產業卻能拿百分之百的資金回報率,形成了一種示范效應以後,人們就會一股腦兒地投入到這個行業,來分奪這個超額利潤,以至今天的中國的地產業就像是脫韁的野馬。
問:那麼,對政府來說,在哪些方面應該保持足夠的警惕?
王志綱:那就是市場失靈的問題。即使是美英這樣的發達國家,也會有市場經濟失靈的問題存在,這就是壞的市場經濟。
任何行業有一個行業周期,在中國城市化這個大背景下,房地產肯定還有15年到20年的行情。政府要保護房地產的健康發展,保持其溫和上漲是正常的。但是連續以超過2位數的高速上漲,就等於持續高燒,以至80%-90%的人都買不起房子,就要出問題。危機是,這個泡沫遲早要破滅,而由於房地產的發展關聯性強,涉及各行各業,方方面面,它的失控很可能會引發多米諾骨牌效應,像癌細胞擴散一樣吞噬整個中國經濟。
問:您曾經說過,目前的中國房地產已經成為一個『超級病灶』。
王志綱:是的。今天的中國房地產問題已經涉及到整個中國向社會主義市場經濟轉型過程中的幾乎所有問題,已經成為一個『病灶』。
房地產這個行業很特殊,是一個與方方面面關聯度最高的行業,牽一發而動全身。目前幾乎一系列問題,中央和地方的問題,條條和塊塊的問題,還有各種不同利益集團的問題,信息不對稱的問題,金融體系、監控體系、調控體系跟不上趟的問題,包括官員的考核體系問題,幾乎所有的問題,在房地產這個行業上都有反映,房地產業幾乎濃縮和展現了整個中國的經濟和政治社會轉型期的幾乎所有問題和所有矛盾。就象一個人喉嚨痛,但並非這麼簡單,也許是提醒肌體出問題了,它也可能是非典或者癌癥的前兆,因此,一定要全面來考慮,不能就事論事。
問:這一輪的樓市上漲實際上是在中央宏觀調控一年之後,反彈的原因有哪些?
王志綱:主要是總喊狼來了,市場產生了抗藥性。剛開始說狼來了的時候,當官的擔心丟了烏紗帽,銀行擔心被銀監局監管,房地產商也提心吊膽,怕銀行提高放貸門檻。但一次、兩次、三次,只聽樓梯響,不見人下來,最後誰也不怕了,樓市就出現了反彈。
實際上深層次的原因是體制問題。現有的調空手段是舊瓶裝新酒,所以很難奏效。在現有體制下的調控,從政策制定、決策實施,到信息反饋主要還是依賴條條塊塊。
在房價?昇的情況下,按條條,要依靠行業管理部門扮演拉剎車的角色。但由於體制的原因,管理部門會首先考慮自己的本位利益,第二位纔是解決問題。行業管理部門都希望自己的行業壯大,對於調空主觀上不可能有主動性和積極性。而出臺的措施,收緊土地供應,強化審批程序的措施,不僅使供需矛盾加劇,更強化了權利尋租,從客觀效果來看,對房地產不僅沒抑制,反而起到了逆向調控的作用。
從塊塊上講,房地產已經成為不少城市GDP的主要支柱,各地諸侯當然不希望房價下跌,所以必然是陽奉陰違。銀行房貸比例很高,自然千方百計防止地產商破產,不斷給房地產添柴、輸血。
加上由於房地產是一個復雜的系統,有廣闊的推委空間,信息的多渠道和不對稱,使人們很難看清真相,以至房地產暴漲成了爭論不休,令中央決策層頭痛而又無從下手的疑難雜癥。
問:您認為目前哪些體制弊端使市場失靈?
王志綱:房地產是有周期性的,有啟動期、興旺期、破滅期、恢復期,它完全可以成為國家宏觀調控的工具,成為一種金融延伸工具。
有官員認為,房地產業的銀行爛賬率低,但這是指在房地產的階段周期還沒有完成的時候。如果我是市長、銀行行長,我在任內的這四年房地產一直上漲,我當然要放貸;但四年以後房地產泡沫破滅了呢?問題是,那可能就是下一任的事情了;因此,目前這種中國這種官員考和任期體制,官員為了政績和短期的經濟效益,會毫不猶豫的貸款給房地產商,這就是體制問題。
問:投資樓市的泡沫到底在哪兒?事實上現在許多老百姓也加入了炒樓的行列。
王志綱:由於房地產是不動產,特別是在中國這種高速城市化過程中的國家,從長線看肯定看漲的,因為土地資源有限,供不應求,特別是良性的優質的土地資源更加有限。從這個意義上來講,它是絕對昇值的。所以在這個過程中,房地產業往往成為炒家和金融投資者長袖善舞的一個理想天堂。
這裡面還有一個嚴重的問題,美國的儲蓄率是負數,也就是美國人基本不存錢,有錢都全部用來消費,在這種情況下都會產生房地產泡沫;而中國的儲蓄率是全世界最高的,達到百分之四十五,如果拿出百分之三、之五出來,已經就不得了了!
如果中的國老百姓哪天恐慌了,拿出儲蓄率的百分之五十出來,中國房地產不上漲十倍纔怪呢!到那時候,就像黃河懸河一樣,很可能成為沒頂之災。
控制房價的鎩手?應該從官員考核機制入手
問:如此說來問題相當嚴重,有什麼對策呢?
王志綱:現在中國的房地產是六馬狂奔!最後誰來埋單?誰來承擔這個代價?只有國家和消費者。所以說,房地產是一個宏觀問題,是一個全局性的問題,是一個政治問題。這個時候如果還是頭痛醫頭,腳痛醫腳,後果堪懮。
所以不能僅依賴於某個部門發發文件,而是要由中央高層牽頭,作為國家課題來研究,解決信息的不對稱,以超脫的立場進行診斷,通過對房地產這個特殊病灶的診治,梳理機制,也許為建立和諧社會,深化改革找到一個突破口。
因為目前房地產所暴露出來的問題,在改革的諸多問題中具有典型性,而這個病灶正在發作期,表現得十分充分,而且這個行業又有牽一發動全身的效應,如果能從戰略上來認識和研究它,從中理出社會主義市場經濟的一條闖越險灘的經驗出來,反而是壞事變好事。事實上中國的改革多少年來已經經歷過不少挑戰,出現問題不怕,積極地面對問題和解決問題,也許是深化改革的一個契機。
同時,如果能夠真正梳理好改革開放進程中的各類問題,找到有效的應對措施,纔能切實推進中央提出的科學發展觀和建設和諧社會的大政方針,為中國經濟的可持續發展找到一些切實可行的方法和手段,建立一種相對公平的游戲規則,以及有效的管理和調控機制。
問:事實上,房地產的調整有兩個方面,一個是銀行利率提高,再一個是擴大用地供應量,因為任何限地措施都會使樓價更加上漲,但假如這兩個尚方寶劍也不好使了,市場已經失靈了,那麼有效手段還有哪些呢?
王志綱:剛纔講的是一個長治久安的問題,可以著手去做,但並非一蹴而就。我考慮在過渡時期,要解決這個問題,最有效的辦法是,中央政府應該改變對各地方政府官員的考核指標,建立新的考核機制,讓大家比降不比漲。只有把相關部門及地方政府的興奮點轉移過來,調動其內在的積極性,無非是調整供求,而解決問題的手段是多種多樣的,前提是當件事來真抓,而不是陽奉陰違、推委、敷衍,甚至推波助瀾。
問:實際上地方政府是不希望房價掉的,建設部也都不希望房價掉,這只是經濟手段的一步。
王志綱:就是剛纔我所講到的,這只是一個短期內治表的辦法,但要從根本上解決問題,還得從體制上,從戰略和全局的高度來綜合治理,這需要一個長期的過程。
問:但相當多數的人們認為,樓價應該市場說了算,不是領導說了算。
王志綱:樓價的調控沒有必要急剎車,急剎車的代價太大了。但也應該清醒地認識到,在今天這個特殊時期,在市場失控的情況下,政治手段、行政手段有時還是必須的。
事實上,中央只要抓住這個『綱』,問題就好解決了。與其只靠中央來拉房地產這個韁繩,不如讓各路諸侯自己來拉這個韁繩。否則,一百匹馬拼命往前奔跑,單靠上面發號施令怎麼拉得住?這是從政治上來談,其它的都是技術的問題,包括金融的問題,包括牽一發動全身的問題,包括執行的代價問題,怎麼減少危害的問題,那是改革具體操作層面上的問題。只要方方面面真心想解決這個問題,怎麼會沒有辦法呢?只有多管齊下,房地產纔能從狂奔到收蹄,纔能放慢速度。房價高光靠罵發展商起不了作用,他們不可能因為你一罵就自覺自願地把房價降下來。
市場經濟是通過多元博弈實現的,各種利益集團相互角逐、相互制約,達到相對的平衡。但前提是游戲規則要透明、機會要均等和相對公平。如何來校正這個天平,找到利益的均衡點,正是政府應該做的事。只有在相對合理和公平的基礎上產生的多元博弈,最後的結果纔可能接近於符合大多數人的利益。
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