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從4月28日起,5年期以上個人自營性住房貸款的基准利率由6.12%提高到6.39%。隨後,各檔次個人住房公積金貸款利率也分別上調0.18個百分點。
如今兩周多的時間過去了,記者對北京朝陽區的幾個高檔樓盤調查後發現,調息並沒有對北京樓市造成多大影響,買賣雙方熱情仍然未減。『我在望京訂了一套90多平方米的房子。』在外企工作的張小姐說,『不能再等了,再等下去成本會更高。』從去年初到現在,張小姐和先生的購房計劃擱置了一年多,而北京的房價也飛漲了一年多。??
據悉,原定於5月18日至21日在國貿舉辦的北京五月城市房展已經被迫停辦,原因是『房子太好賣了』,開發商紛紛退展。而將於5月25日至28日舉辦的第22屆軍博房展也面臨同樣的難題。
『幾年前我說,老百姓買房不要只盯著二環以內,可以購買三環外的房子,之後三環房子漲了,還可以購買四環外的房子,而現在,即使是五環的房子對普通老百姓來說,價格恐怕也已經很難承受了。』首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任邢亞平教授有些無奈地說。這也是現在北京眾多買房者境遇的真實寫照。
房價調控尚未達到預期??
北京房價暴漲,事實說明房價調控政策尚未達到預期目的。
去年的調控自『國八條』開始,後來是國務院辦公廳轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》。其主要內容是,期房被禁止轉讓;嚴禁囤積房源、惡意哄抬房價等違法違規銷售行為;對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收5.5%的營業稅。但此後一年的時間裡,其抑制房價快速高漲的目的並沒有在北京實現,相反北京房價形成了報復性反彈。北京市統計局數據表明,去年房價漲幅接近20%;北京市建委統計數據稱,今年1~2月房價漲幅達17.3%。??
先看期房被禁止轉讓。北京市建委在這方面采取了有力措施,主要是購房『實名制』的規定:要求購房者在認購房產時簽認購協議的名字,須與正式簽訂購房合同上的名字一致。但這一政策的執行和查證卻頗有難度。
在北京市場,真正的炒家依然能夠做到轉讓期房:他們在簽完正式的合同以後,再通過銷售人員以合同簽訂有問題等正當的名義改簽合同。這些炒家通常與銷售人員利益均沾,在一個樓盤進行幾套房子的投機。
再看嚴禁囤積房源。據報道,從去年5月份之後的3個月中,北京取得預售許可的項目為208個,但在此期間,推向市場的房源比往年少之又少,總量不及2004年同期的1/5。顯然,調控要求嚴厲打擊囤積房源的措施並沒有在北京市場上得到有效實現,反而導致了供求的更不對等。??
最後來看繳納營業稅。據鏈家地產調查統計資料分析,從去年6月1日至今,在所有成交的二手房中,未滿2年的房產交易量佔總交易量的15%左右,相比去年年初的20%只下降了5個百分點左右。
有關專家指出:這一方面反映了部分消費者采取延期交易的方式來避開繳納營業稅;另一方面,也表現出北京二手房市場的活躍,雖然征收營業稅降低了出售者的收益,但是一些熱點地段房產的需求強勁,業主可輕松將稅費轉嫁到購房者身上,並不會明顯影響二手房的交易量。
強勢措施陸續出臺?
目前,北京的房地產交易市場存在諸多不良行為。例如一些開發商故意制造房源緊張的局面,哄抬房價;一些開發商以內部認購、選號等方式私下簽訂賣房協議;一些開發商一房多售等。針對這些現狀,近期有關部門陸續出臺了許多強勢措施,以期抑制北京房價。??
為了規范商品房銷售經營行為,5月11日,北京市建委下發關於加強商品房交易市場動態監管的通知。通知規定:如果開發商虛擬買賣合同、囤積房源,發布不實價格和銷售信息,欺騙購房人搶購等,15日內未按期整改或整改不合格,將至少1個月內不能賣房。同時,北京市建委對目前房屋交易市場上53種可能存在的違規行為進行了公示,一旦發現這些行為,將進行嚴查。在這53條規定中,全部指向目前北京房地產市場中普遍存在的現象,主要涉及房地產銷售行為、房地產產品質量、物業管理等方面。?
由北京市建委牽頭,包括北京市發改委、國土局、財政局等5個部門,正在聯手制定的中低價位商品房政策,將在6月份會簽。會簽結束後,涉及各相關部門執行層面的技術指標將相繼制定,隨後北京中低價位商品房政策以及相關土地供應政策,將正式對外公布出臺。北京市建委有官員稱,目前很多人反映房價高,買不起房。『這些限價商品房主要面向收入一般、能力較弱、又能買得起低價房的人群』。??
另外,中國人民銀行已於4月28日起上調金融機構貸款基准利率,希望對房價上漲過快能起到一定抑制作用。利率上調除對一級市場存在影響之外,二三級市場也不可避免地受到了波及。京城幾家知名經紀公司的有關專家不約而同地表示了樂觀的態度,認為此次昇息傳遞出房市降溫信號,主要矛頭指向的是目前的投資過熱行為,打壓非理性投資行為。
消費者買房依舊難??
根據北京市建委剛剛公布的數據顯示,北京市近六成可售期房沒有賣出去。建設部新聞發言人5月14日也明確指出,北京尚有1830.5萬平方米、12.7萬套商品住房可售。
初聞這兩條消息,可能讓擔心買不到房的消費者松了一口氣。然而,有關專家指出:由於購房人與開發商博弈力量相對弱小,盡管很多房子沒有賣出去,但是開發商不會因此而降價。目前多數消費者需要購買中低價位的房子,但市場供應的房子卻以中高檔為主,供給與需求之間的矛盾導致今後一段時間內,消費者可能仍然會覺得房子難買。??
對於北京市建委『開發商15日內未按期整改或整改不合格,將至少一個月內不能賣房』的規定,許多人也在網上表示出自己的懮慮:『至少一個月不能賣房,這個不就是開發商所想要達到的效果嗎?這樣就可以用不合格為理由來囤積房子了。』??
『現在房價一路飆昇,一月一個價錢,建委的處罰正好幫了他們一個大忙,開發商可以乘機趕上好時候賣高價。而對於買房者來說,也未必就是好消息。如果北京市的囤積房源真如北京市建委統計的那樣還有六成,或即便只是一小部分囤積房源被照章禁售,對房市也將是一個衝擊,開發商或許會借機炒作缺房之類。』??
在『限價商品房』成為北京地產界的熱門話題後,也有不少媒體以『經濟適用房詬病難除,限價商品房換湯不換藥』、『限價商品房並非包治百病良藥』等為題,質疑限價商品房與經濟適用房本質上一樣,許多問題依舊難以回避。而許多城市也已經推行過限價商品房,效果卻並不十分理想。因此,此次一系列政策的推出,還有待進一步完善,以確實保證購房者的利益。??
此前,央行提高貸款利率,對於買房者需求有一定的抑制作用。但當前過低的存款利率水平,使得相當部分人選擇『存房子』而不是到銀行存錢,買了房子等待昇值,並且還能收些房租,收益水平遠超過利息收入。央行的目的沒有達到,消費者卻要承擔更多費用。??
因此,有人對加息的作用產生質疑。他們認為:房價上漲加重了購房者的負擔,房貸加息在不一定穩定房價的同時,卻橫空給購房人增加了利息負擔。這種情況下,購房人的理性選擇只有不買,而不買房對於許多本來打算買房的人來說,無疑是下策的選擇。??
最近,在有9178人參加的新浪網『三年內該不該買房』的專項調查中,有近八成購房者選擇了3年不買房。其實,在『三年內是否有買房計劃』的選項中,54.05%的受調查者選擇『有』,這從一個側面說明目前消費者購房的迫切性和強力的剛性需求。?
有關專家認為:不同城市的房地產市場有著不同的特點,北京市推行房地產政策時如能因地制宜、實施得當,對於緩解目前商品房供應結構存在的問題能夠起到一定的疏解作用。
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