在老板們看來，房地產這場盛宴中，獲利最豐的不是他們自己，而是賣地的地方政府

　　山雨欲來風滿樓。

　　飆昇的房價、沸騰的民怨甚至不和諧的氛圍，使房地產業走到了一個十字路口。新一輪的宏觀調控將使房地產業何去何從？本刊為此推出了《中國房地產特別報道》，力圖與讀者共同感受其脈搏。

　　房產調控亂局

　　當下，沒有哪一個行業如房地產般吸引了全民的大討論———其間的交鋒甚至涉及道德、政治層面。而在話語泡沫飛濺過後，至今也沒有人能夠真正把其中的因果鏈條完全弄清楚。 [調控政策屢遭突破房價調控何時能讓人滿意]

　　『需求旺盛房價自然高漲。』五一期間，一位房產老板試圖說服記者，房價高就是供求關系作用的結果。

　　其實不然。中國的房地產行業，如同股市一樣，從出生開始就和行政權力有著千絲萬縷的聯系。這使得政府的調控以及地方政府和地產商的應對，都不是可以用簡單的供需關系來解釋的市場行為。

　　否則，怎麼解釋空置率與房價雙漲的悖論？為什麼政府一方面要控制房價，另一方面又對批地進行嚴格限制？

　　實際上，自從2003年中央政府就開始對房地產市場進行宏觀調控，並要求地方政府采取相應措施以來，沒有一項措施可以真正穩定房價，可以平息老百姓的不滿。

　　通過分析這幾年房地產調控的歷史，不難發現對於這一中國經濟支柱產業的調控已經步入亂局———按下葫蘆浮起瓢。根本原因在於，中央和地方對於房地產調控有著不同的目標訴求。

　　中央的房地產政治

　　中共中央在十六屆五中全會上提出的命題是『構建和諧社會』。『這和房地產的兩件事情有關系。』中華全國工商業聯合會住宅產業商會會長聶梅生表示，『一個是經濟適用房的事情。還有一點就是弱勢人群，包括農民和國有企業改革裡的下崗工人的購房問題。』

　　目前，中國共有153萬下崗失業人員，這些人成為了自購住宅的困難群體。而城市化每年又產生幾千萬沒有土地、沒有工作、沒有社保的『失地』農民。這種情況之下，要建立和諧社會，房地產自然成為核心中的核心。和諧社會的目標，主要矛盾都投射在了房地產業。以至於大凡關於房地產政策的出臺，都能登上報紙的頭條。

　　金融風險也是中央政府進行調控的一個重要切入角度。國務院在近年的文件中多次指出，『房地產價格上漲已經給金融安全和社會穩定帶來隱患』。

　　中房指數系統研究院副院長陳晟分析說，2004年第四季度上海房價飛漲時，上海出現房價一天一價的翻倍上漲，其中熱錢的進入是一個重要因素。『目前政府出臺禁止所購房屋兩年內轉讓，與目前的匯率改革和銀行改革接軌，最終的目的是不要因為樓市中的熱錢，導致中國匯率和金融改制時的金融風險。』

　　金融改革攻堅、證券市場低迷、房地產產業鏈條過長……林林總總的原因，無不帶有全局性的宏觀考慮。

　　地方的房地產生意

　　但對地方政府而言，在對房地產業的管理上，卻有著和中央政府完全不同的目標。

　　首先是土地。中國的城鎮土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴格限制。當初為了解決居民住房難、擴大內需而啟動的房改也帶動了『土改』，賦予各級政府制定各類政策措施的權力，並給地方政府事實上的土地所有權，由土地而產生的資產性收益和大部分稅費也歸地方所有，逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴。

　　『這使一些地方政府成為房地產發展中最大的受益者。他們從農民手中低價征地，然後高價轉給開發商。』安邦集團高級分析師賀軍說。

　　另一個原因是稅制。實行分稅制後，與房地產業相關的絕大部分稅種———如房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅等都屬於地方稅。因此，地方財政從房地產價格上漲中能得到較大的實惠，不少地區財源對土地出讓金、房地產營業稅、契稅以及管理費形成了較高的依賴。

　　在土地和地方財政的雙重推動下，地方政府自然難以捨棄房地產的高速發展，並屢屢發出『房價一定漲』的信號，誘導消費者做出不合理的決策。