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在推動國內房價過快上漲的各種因素中,有兩類是值得特別關注的,那就是外資購房和一些開發商的哄抬房價。在這個意義上,昇息不但難以抑制房價,還可能走向相反方向.
4月28日,央行終於再度祭起加息的大旗,提高了各種期限檔次的貸款基准利率0.27個百分點。央行此次昇息的目的在於,鞏固宏觀調控的成果,抑制固定資產投資的反彈和控制信貸增長的過快回昇。但是由於目前消費者價格指數處於相對較低的水平,央行並沒有在
提高貸款利率的同時提高存款利率,存貸之間的利差進一步擴大了,此次昇息為銀行再次提供了利率管制下的無風險盈利機會。
央行昇息引發了人們的熱議。人們在對央行昇息舉措的影響討論中,自覺不自覺地都匯集到了加息是否可以抑制房價上漲這一議題中來。這反映了人們現在對房價的關注遠甚其他,畢竟『居者有其屋』是很多普通老百姓一輩子的夢想。
昇息對借款買房的個人以及房地產市場都難免產生影響:比如購房人的還款壓力增大了,也會改變一些人對房地產市場未來的心理預期。畢竟,借款者每月要實實在在地多付出不少的利息,迫使人們在購房之前要更多地考慮未來的還款額與現金流的變化,在購房的選擇上可能會更加謹慎。
但是,利率的上昇是否能夠擔當起穩定房價的重任,卻是需要值得認真研究的。在對中國房地產價格上漲的大討論中,有人認為,國內房價上漲過快的根本原因在於利率太低,因此,抑制國內房價上漲的最好辦法、也是惟一的辦法,便是央行不斷大幅度地昇息。對利率作用的膜拜由此可略見一斑。『低息論』的邏輯無非是,低利率刺激了人們借款購房的欲望,只有大幅度地提高利率纔能減少人們對住房抵押貸款與商品住宅的需求,因而纔能控制房價的上漲。
然而,認為2005年以來國內房價的過快上漲是由利率太低造成的,理由並不充分。根據央行的統計,2005年第二季度至今年第一季度,金融機構對居民房的新增中長期消費貸款各季環比增加額分別為589.34億、304.52億元、442億元和410.58億元。可以看到,自去年5月以來,國內居民對住宅抵押貸款的需求相對較為平穩,商業銀行的住宅抵押貸款並沒有出現與房價相對應的上漲幅度。另一方面,在這一年左右的時間中,中國的儲蓄存款增長率也一直高達18%左右。這一組數據表明,2005年5月以來的房地產價格上漲並不是以國內商業銀行發放的更多住宅抵押貸款為支橕。甚至可以這麼說,在這一輪的房價上漲中,或許根本不是國內居民對住宅的需求拉動的。
在推動國內房價過快上漲的各種因素中,有兩類是值得關注的。那就是外資購房和一些開發商的哄抬房價。外資對中國的房地產形成了越來越大的需求。自2003年以來,中國的外匯儲備增長率高得令人驚訝,中國也一舉成為全球外匯儲備最多的國家。中國外匯儲備的增長中,至少有20%-30%是由所謂的熱錢流入引起的。這些熱錢進入大陸後,又大舉進入到了中國的房地產市場。大量的外資進入中國房地產市場的直接後果便是助長了中國房地產價格的上漲和中國房地產市場供給結構的扭曲。另外,由於在資產選擇上人們普遍存在買漲不買跌的心理,因此,在房價上漲的過程中,開發商的房屋銷售變得炙手可熱。不排除部分開發商摸准了購房人的心理,而人為地哄抬房價,制造房價大幅上漲的緊張氣氛。這兩類因素推動的房價上漲,顯然是利率這個經濟杠杆鞭長莫及的。
不僅如此,昇息在加重國內購房人的負擔同時,還可能進一步推動房價的上漲。出現這種狀況的原因至少有兩個方面。其一,由於開發貸款也隨之上昇了,意味著房地產開發的資金成本會相應地上昇。擁有定價決策權和具有影響購房者心理預期宣傳攻勢的開發商,可以較容易地將這些新增的利息成本轉嫁到商品房的銷售價格中去。其二,昇息會扭曲中國房地市場的供給結構。理由很簡單,開發商對利潤的追逐和盡可能快地回流資金的願望,會引誘它去開發更多適應外資需求的樓盤,而不會對適合中國普通老百姓需求的住宅,所謂『只為富人蓋房』會逐漸墮化為『只為外資蓋房』。住宅供給結構這種變化,至少在統計上會進一步推動平均房價的上漲。
因此,0.27個百分點的利率變動,表明了央行對當前宏觀經濟形勢的看法和政策姿態。但具體到房地產市場來說,昇息可能難以達到控制房價過快上漲的目的,因為中國利率政策的機制和國際資本流動的新格局,都使得在其他國家可能有效的政策工具在中國或許根本就發揮不了作用。這就需要其他相關部門有更積極妥當的措施,比如對外資購房征收更高比例的物業稅、政府應當加強對房地產市場的價格監管等等。
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