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在宏觀調控背景下,房地產市場開始呈現出一些新的發展趨向和特征,開發商是否具備專業的開發素質,如何提高地產開發項目的品質,已經越來越成為開發商和項目成敗的決定性因素。
『在中國,住宅沒有專門的技術體系支橕,3000元/平方米的經濟適用房和6萬元/平方米的豪宅參照的是一樣的建築標准。』五合國際(5+1 Werkhart International)中國經理劉力在接受記者專訪時,一直在表達這一觀點。4年前,劉力設計的上海紫園1號頂級別墅曾位列『中國超級豪宅排行榜』第一名,創下中國內地單棟別墅售價的最高記錄——1.3億元。
以設計豪宅聞名的劉力對高檔住宅的品質和價值有著自己的獨到見解:『現在很多高價房,在一定程度上賣的只是地價。這是合理的,但卻不是房地產的全部價值——土地只能決定住房的基礎價值,然而作為不動產投資項目,房地產也應該反映投資品的價值。』
『作為一種建築的產品,房地產項目同樣需要反映建築的技術特性。就像電腦與汽車一樣,價格需要成為一種性能評判的標准,明顯,這在目前的中國房地產界是無法做到的。現在惟一對於住宅的檢驗標准適用於所有的建築產品,換句話說,再高檔的豪宅與經濟適用房都是接受同樣的評判標准,並且這一標准沒有系統地對產品提出任何昇級換代要求。』
『目前市場上所謂的豪宅,既不能保證恆溫、恆濕,也沒法做到節能,在這樣的前提下片面地去追求細節的豪華裝修,無異於本末倒置。』顯然,國家宏觀調控有益於改變這一情況。劉力分析:『前兩年樓市太火爆了,什麼樣的房子都能賣掉,開發商於是抱有僥幸心理,並沒有在提高住房的品質上下很大的功夫,導致目前中國住宅的平均壽命不到30年——這還能算不動產嘛?』
『去年宏觀調控以後,開發商們開始感受到了市場的壓力,這為住宅這一產品的昇級換代提供了契機,開發商們開始發現以前的一些炒作、包裝手段並沒有作用,只有實實在在的提高住宅品質,纔是正道。』
『其實恆溫、恆濕和節能在我們現在聽來有些遙遠,但是並不難做到,普通住宅開發商成本平均每平方米提高800元就能實現。不過現在開發商都有些謹慎和猶豫,似乎不敢也不肯領先市場一步,而一旦有開發商開始有所舉動,整個市場必然會產生連鎖效應,其餘的開發商都會很快跟上。就像手機、電視一樣,技術的提高會很快成為普遍現象,雖然這一過程是必然的,但如果要真正形成規模,估計還是要在2007年以後。』
『開發商不具備專業的開發素質,同樣的問題在商業地產領域表現也很突出。』劉力的話題突然轉向了商業地產。『開發商常會在一些規模比較大的社區的沿街地段建造配套的商鋪,然而我們看到很多這樣的商鋪的經營情況並不盡如人意。這其中固然有一些商鋪購買者盲目投資的原因,但更重要的原因還是我國的開發商並不具備經營這類商業地產的能力。』
『不同於出售一般商品住宅,商業地產在商業設施的運營裡面是沒有價值的。事實上,商業的價值是靠經營來體現的。而目前的市場上,開發商在出售商鋪的時候並不會考慮將來業主經營的業態問題可能差距很大或者完全重復,而是把商業物業和普通住宅等同起來出售——這將直接導致經營者面臨實際的經營困難。』
『事實上,商業地產的需求是很大的,但是目前的供給過於盲目。國外的開發商會把商業地產當作金融產品來規劃,並且和後期經營相聯系,注意到招商的定位。而現在國內很多開發商沒有能力在前期規劃設計的時候,就計算出將來每一平方米的營業額。』
『專業素質缺乏,在宏觀調控以後,更加凸現出來成為目前開發商普遍面臨的問題。』劉力直言。
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