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顯然,首先是房地產公司,最明顯的表現就是房地產公司的高利潤率。去年福州物價局曾經公布了當地房地產公司的成本及利潤狀況。數據顯示,福州市市區商品房開發中,地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右,而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。當然這是去年公布的,采集數據的時間應更早,而這兩年房價卻在快速上漲,因此可以想象,房地產開發商的利潤比公布的要大。從已公布的房地產上市公司的年報看,盡管差別很大,但不少公司房地產業務毛利率是比較高的,如深長城主營業務利潤率達到47.18%。
表面上看,這樣的數據似乎也並不算很高。但業內人士分析,許多房地產公司都是項目型的,即為了經營某個項目成立公司,項目結束則公司解散。這樣的公司因沒有負擔和費用較小,其利潤率比綜合性的房地產公司高不少。
另外,還有一個特別重要的因素使房地產公司的利潤率比我們看到的要高,這就是:房地產公司的主要資金都是來自銀行,且大部分利息都要由購房人來承擔。因此,如果將房地產公司賺取的利潤與其自有資金相比,其利潤率應是非常可觀的———也許,這就是人們所說的暴利吧。
房地產『大蛋糕』的另一個重要分食者,就是地方政府。主要通過兩個渠道:一是從土地的出售中獲得不菲收益,另一個是從房地產公司獲得稅收。
出讓土地獲得的利潤有多少,媒體已有不少報道。根據目前的體制,當地政府征收土地後交由土地整理中心進行『招拍掛』出讓,而出讓金則由當地政府分級分成。地方政府當然是受益者,也許是唯一的受益者。
盡管從企業征稅是政府的正常行為,但房價上漲意味著房地產公司利潤增加,上繳的稅也就增加。根據萬科的年報,2005年該公司僅主營業務稅金及附加就達6.41億元,而所得稅為5.43億元,二者合計達到11.84億元。而一個城市房地產公司少則上百家,多則上千家,當地政府從中受益是很明顯的。
另外,房地產價格上漲及交易量的增加,也就意味著各地GDP的增加。顯然,地方政府是樂觀其成的。
當然,前來分食房地產『蛋糕』的還有不少,如某些中介機構、一些『專家學者』。不同的是,只是敲敲邊鼓、跑跑龍套,雖不起眼,但絕非可有可無,『效果』通常不可小視。
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