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『開發商的利潤率到底有多高?有的地產大腕說『一年下來也就7.7%』,也有另外的大腕說『大概在20%左右』。今年兩會時,前中國首富、新希望集團董事長劉永好說:一年做房地產的收益超過做十年農產業的收益。至於網民在網絡上,則是從來沒有停止過對『開發商牟取暴利』的指責。
在采訪中,有同意通過不具名方式透露內情的開發商對記者表示:市場好的時候,原計劃賣八千的房子,最後一萬八賣掉了,你說利潤率有多高?』
非上市企業嘴上說
利潤不高
目前,絕大多數的房地產企業並沒有實現上市,相比於上市公司,這部分企業的財務透明度不高,因此,在談到利潤率問題,這部分企業說法最為多樣。
4月初,在北京舉行的一次房地產界活動上,有地產大腕表示,該企業的淨利潤率『一年下來也就7.7%』。此前,與網友聊天時,SOHO中國董事長潘石屹表示,『房地產的極限淨利潤率是26.6%,媒體上常常有90%、50%利潤率的說法,都是沒有根據的』。
2005年中,國土資源部通過調研數據,曾對房地產商的利潤率問題進行過分析,結論是北京市房地產開發利潤佔房價的比重平均達到17.1%,其中最高的在二、三環之間,達到了20.4%。目前,全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上,中高檔房地產平均利潤率更高,一般達到30%?40%。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地產開發,為獲得土地競爭激烈,導致炒作之風盛行。
上市企業面上說
利潤不少
非上市企業由於財務的不透明,或許說法不一,進行諸多掩飾,但已經上市的企業在利潤率的問題則無可回避。按照規定,上市公司必須公布相應的財務數據,從相關報表看,部分上市房地產公司的利潤率正好符合國土部的調研結論。
從2005年的財務報表數據來看,萬科2005年的房地產主營業務利潤率為29.22%,相比於2004年增長了3.47%;招商局的房地產主營業務利潤率為23.67%,比2004年增長了5.72%;金地集團的毛利率為38.04%,比2004年上漲了10.78%;業務主要集中在上海的中華企業主營業務利潤率為30.98%,該利潤率比2004年還回落了4.21%;北京城建房地產銷售利潤率為22.13%,比2004年增長了5.02%;陸家嘴在土地使用權轉讓業務上的利潤率為66.92%,比2004年上漲了15.5%,在房產銷售方面的利潤率為20.01%,該利潤率比2004年還回落了10.29%。
上述數據均選自具有相對代表性的上市房地產企業,從上述來自房地產公司報表的數據可以看到,近兩年上市房地產公司的利潤率普遍在30%左右。
分析師說
財務報表或藏利潤
30%的利潤相對於其他行業,已經是非常高了。但是就面對上市房企財務報表披露的30%左右的利潤率水平,相當一部分證券分析師也表示了不同看法,多認為有房地產公司通過種種財務手段,對企業的真實利潤率進行了調整,隱藏了部分利潤。
3月中旬,萬科發布了該公司的2005年度報表,報表顯示公司2005年實現銷售面積231.8萬平方米,增長41.5%;銷售收入139.5億元,增長52.3%。年末,公司結算面積176.9萬平方米,結算收入103.8億元,已售未結面積達65.7萬平方米,金額計48.7億元。
有幾位證券分析師對記者表示,萬科算是國內房地產企業中最規范的了,但2005年該公司的已售未結金額達48.7億元,比2004年出現了大幅增長,這並沒有任何不符合財務制度之處,但或多或少讓部分利潤轉移到了2006財務年度。
另有分析師表示,從財務報表分析,相當部分公司都紛紛加大了土地儲備的力度,土地儲備對房地產企業的重要性不言而喻,但這種增加土地儲備的做法實際上也在降低當期的利潤率。上市公司將大把利潤投向地皮,而這些未來的成本,往往就被打入本期的財務報表中。
有企業私下說
賺錢賺到手軟
相比於財務報表披露的利潤率水平,一些開發商私下透漏的信息,更讓人驚異,其在個別項目上的利潤率水平高達100%以上。
4月10日,在全國都有項目的一位開發商對記者表示,2005年初,上海樓市非常火暴,該公司此前在上海開發有項目,項目原計劃以每平方米7000元到8000元的價格出售,7000元到8000元的價格就已經包含了相當部分的利潤,但因為市場非常火,該項目最後是以每平方米17000元到18000元的價格出手的,利潤率在100%以上。『當時總部都不相信我們能賺這樣多,要求我們詳細地標明具體的利潤情況、交易細節,賺錢賺得我們自己都害怕,最後按總部的指示,做完該項目後,就從上海市場全面退出了。』回憶起當年的暴利過程,該開發商還是一臉興奮。該開發商同時表示,像這種暴利機會還是相對比較少,絕大多數項目還不能達到100%的利潤率水平,但相比於亞洲其他市場,中國大陸地區的房地產開發利潤率是相當豐厚的。
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