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上周末,幾位五合國際建築設計集團的設計師來天津考察高檔房市場。一天的參觀下來,在對天津高檔房市場進行了較為客觀中肯的評價之餘,該集團副總曹一勇提出的一個問題讓人印象深刻:2萬元地價成本的房子憑什麼能賣到4萬元(單位:每平方米)?
其實,這是一個對當下樓市中的各類產品都具有普遍意義的問題。同時,我個人認為,這也是一個考量每一個開發商道德良心的問題。近兩年來,天津房價的漲幅較大,當追問其中緣由時,幾乎所有的開發商都會把地價成本提高的原因抬出來。然而,其實對於地價上漲的幅度圈裡人都非常心知肚明,大家不妨捫心自問一下:你對自己項目的房價有底氣嗎?在當前的房價體系當中,閣下是否也暗自提高了自己的利潤幅度?
前幾天,在跟一個項目負責企劃的小女孩聊天時,她非常鄭重地對我說:我們50平方米的精裝小戶型房總價只要40萬元耶!看著小女孩尚不懂鹽咸醋酸的一臉稚氣,我笑了:是,總價40萬元還可以,但是單價已經達到8000元/平方米,你還想怎樣?女孩瞪大了眼睛對我喊到:我們可是精裝修啊。我說:好,給你們1平方米成本加1000元,還有什麼?女孩努力地想了想,有點心虛地笑了。我想,這裡應該也可以套用曹一勇的問題:精裝小戶型房的單價為什麼能賣到8000元/平方米?誰能給購房者一個明確的交代?
座談當中,曹一勇提出的一個很重要的觀點就是,隨著房價中地價比例的增加,建安成本所佔比例會降低,在這種情況下只有增加科技建材的投入,纔會為產品帶來更高的附加值。對此他提出了一個高舒適度低能耗的概念:這種住宅采用先進的建築技術和材料,對作用於建築物的聲、光、熱等自然因素進行系統調節,從而最大限度地減少自然因素對居住舒適度和健康的不利影響,最大限度地降低建築采暖和制冷的能源消耗,可使室內自然溫度接近於或保持在人體舒適的溫度。在歐洲,高舒適度低能耗住宅的售價約比普通住宅高出3%,但每年的運營費用卻能節約60%。所以相比之下,多花3%的錢是非常劃算的。而根據測算,一個基本的節能系統大致僅會提高700-800元/平方米的建安成本。應該說,曹一勇是明顯站在開發商角度提出這個觀點的,他希望能夠替開發商的高房價找到一些更為正當的理由。
也許有人會說,這不又回到了建築節能那個老掉牙的問題上來了?的確,建築節能今天在業界已經不再是一個新話題了,目前在本市的很多項目中已經都或多或少地加進了一些節能的元素。而我在這裡想說的是,我們的建築節能工作應該更加專業化、更加系統化、更加確有成效,而不應該僅停留在為項目尋找賣點的花拳繡腿上。如果有人不同意我的觀點,就請先回答我的一個問題:如果你確定你蓋的是節能住宅,那麼你能夠明確地對客戶承諾你的房子每年的節能指標嗎?我相信大家對這個問題的回答多半會是:啊,這個……
那麼,為什麼我們花了節能建材的錢卻無法給購房者一個有關節能指標的承諾呢?因為大家只是在為找賣點而找賣點,並沒有真正用心讓自己產品的節能技術系統化,說到底是個出發點的問題。比如很多項目目前都使用了具有保溫隔熱性能的LOW-E玻璃,但是卻沒有對牆面、樓板、陽臺板等容易成為冷橋的部位進行保溫處理,所以雖然表面上使用了節能建材,但最終卻並未達到節能的效果。而這些節能建材卻往往就成了項目最重要的賣點,被反反復復一宣再宣!
當然,節能僅是提高住宅附加值的一個方面,要想讓我們的房子盡快趕上發達國家的水平,需要投入和提高的地方還有很多。所以我想,房子不是不可以賣到8000元/平方米,重要的是能不能給購房者一個理由充分的交代。而這些交代應該就是象節能技術這樣的各種投入成本的疊加,當然,最終還要加進一個合理的利潤。相信如果有一天,當這個交代可以用一串明確的數字(比如節能住宅可節約運營費用60%)來表示、而不僅僅只是將一堆科技建材進行敷衍了事地堆砌的時候,再談起房價,開發商的底氣就足了。
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