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『至尊豪宅』即將再受擠壓
抑制高檔房的政策從出臺以來就一直是媒體關注的焦點,日前,國土資源部土地利用司副司長吳海洋關於將把聯排別墅以及低密度花園洋房定位為高檔房的表示再次成為熱點話題,也就是說,不僅僅是別墅,今後花園洋房也將開始進行供地限制。其實,早在今年春節前夕,國土資源部就發布了《2006年國土資源管理工作要點》,《要點》指出,2006年國家
仍然會根據居住用地價格變化狀況,加強房地產市場土地供應調控並繼續停止別墅類等高檔商品房用地供應。由此可以看出,從土地源頭對房地產市場進行調控的政策進一步清晰起來。
吳海洋進一步透露,由建設部牽頭和國土資源部以及相關部委正在聯手制定中低價房、中小戶型房加大土地供應的文件,要采取嚴格的措施和手段加大中低價商品房和中小戶型房的供應。該文件將在年內出臺。
一打一壓,政策意圖十分明顯。在廣告中以『豪宅至尊』來吸引眼球的高檔次樓盤將走向何方呢?
高檔房不等於高價房
那麼,除別墅以外,何謂高檔房?我們在去年國家七部委的『國八條』中可以找到答案:關於高檔房的標准是由普通房的三大標准倒推而來,即:面積大於120平方米、容積率低於1.0、價格高於同區域均價1.2倍。允許各地在面積、房價兩項指標上最多放寬20%。
本市關於高檔房的標准似乎更多地從價格上進行考慮。從去年公布的數字看,單價在5000元以上的商品房與別墅一起都歸入了高檔房,而它產生的根據似乎是由2002年的一項政策而來,單價5000元以下的商品房要按照3%的標准來繳納契稅,而5000元以下則為1.5%,另外的1.5%由政府補貼。而在天津的百姓看來,如果兩年前5000元單價的房子還屬於比較高檔產品外,目前市場上5000元單價的房屋已經是再普通不過了,雖然這樣的價格讓他們有點承受不起。
這樣看來,似乎價格成為衡量是否是高檔房的首要標准。南開大學劉玉錄博士認為,加大供應中低價位和中小戶型的商品房並不是要抑制好的產品。高檔房並不意為著高價房,高價房和高檔房有本質的區別。如何確定高檔房還需主管部門制定更為詳細的細則。今天的高檔房可能就是明天的普通價位的房子,所以應該動態的分析這個問題。
而一位運做高端別墅的開發商則表示,真正的高檔項目,需要地段的稀缺,環境的優美,居住的舒適,娛樂的品位,這些要素遠非一般的高價位住宅所具備的。高檔是一個層次,並不拘泥於形式。控制土地利用不能阻止高檔房邁進的腳步,因為市場需求不同,就需要不同的產品出現。
本市高檔房比例比較合理
市國土房管局一位工作人員表示,政府抑制高檔房是從土地的稀缺性上出發,去珍惜土地資源,並不是說想要抑制大家不再開發優秀的產品。不僅僅是從土地源頭,從項目審批上,也將控制高檔房的開發。從本市單價5000元以上的產品的市場表現來看,高檔房的價格雖然也在上漲,但上漲的幅度卻沒有普通住宅快。去年單價5000元以上(含別墅類)交易量為200多萬平方米,而去年整個交易量是916萬平方米,均價是4039元每平方米,佔整個銷售量的22%。而2004年這類產品佔當年銷售量的21%。
究竟應該如何看待這樣的市場表現呢?劉玉錄認為,從銷售的角度來看,高檔房所佔的比例還是比較合理的,從供給來分析,高與低之間也不是很懸殊。而從土地供應方面來看,2003、2004年本市81%和60%的土地供應在市內六區,土地價格折合樓面價為3254元,從成本分析,低於5000元的單價已經不太可能。從拿地到立項,到開發,再到銷售,商品房開發周期一般是兩年半到三年,也就是說,當時出讓的土地已經開始銷售了,近期天津進入單價5000元以上產品上市的高峰期,這類市場的競爭在加劇。
另一方面,即使從現在開始限制高檔房的用地,短期內市場也不會有明顯的反應。雖然規劃中十一五的外圍區十個組團已經開始興建,但其有效供給要到2008年和2009年。這樣看來,近期仍是高價位房佔市場主導。今明兩年結構性矛盾加劇。
其實,均價4039元的背後是大量高價房的交易,均價不等於實際需求價格,實際上,大量中低價位的需求並沒有實現,安置以及改善型需求都在潛伏著沒有釋放。
投資高檔房正在行動
無論怎麼樣爭論,國家將繼續嚴控別墅類等高檔商品房用地新增土地供應已是事實,21世紀不動產天津投資顧問行的分析人士認為,雖然潛在土地供應量將逐年減少,但2005年以前本市別墅等高檔商品房土地儲備量很大,現存高檔商品房用地足以支橕今明兩年的項目開發。因此,未來幾年高檔商品房市場的實質開發量其實並沒有如想象中那樣銳減。
由於選擇面仍然較廣、供應量依然充足,高檔商品房市場目前還未出現供不應求的緊俏局面,所以當前正是投資購買的最好時機,其中特別是自然資源優越的別墅尤其值得購房投資者關注。目前佔據了先天自然優勢資源梅江板塊、梅江南板塊、東麗湖板塊已經吸引了大量投資者的眼球。
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