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日前,『驗房師』登陸搜房網『大話地產』欄目,通過網絡,與四百萬業主進行交流——號稱『南京驗房第一人』的丁渤先生到上海來了。去年以來,南京房市悄然出現民間『驗房師』群體,他們與消費者共同維權,引導房市理性發展,在新華網、搜房網、中房資訊網、北青網、新浪網等全國近百家網站和許多城市的媒體引起熱烈的反響。南京『驗房師』的崛起,給上海的房地產市場也帶來了新鮮的話題。這一話題,也引出了業內人士關於樓市尷尬問題的一些思考。
話題思考之一檢驗監理機構不必涉足驗房市場了?
驗房驗什麼?從日照,到樓間距,驗房所要涉及的至少有五大塊:如土建、門窗、強弱電、上下水和蓄水試驗。據說丁渤的一份驗房程序表中,如建築面積是否如圖紙所標的一致?牆面是否有空鼓?混凝土強度如何?精裝修房用材是否合格......多達17項。驗房時,他們還要帶上專業的工具。據說,驗一套房,一般要2小時,別墅時間長些,5個多小時。至於收費,一般是按照150平米以內200元,每增加50平米加收50元。『團體』驗房的,如5戶以上還可以打折。
這麼多驗房項目,要是交給某個國家指定的檢驗鑒定機構去辦的話,動輒收取幾千元,一定令消費者望而卻步的。不知有多少消費者,因維權成本太高,而不得不放棄。這方面有無數的例證。相反,與國家指定的檢驗鑒定機構昂貴收費相比,較為低廉的收費,可能是讓民間驗房市場迅速形成的主要原因。
值得思考的話題是:南京民間驗房如火如荼,為何一向『精明』的上海人,沒有『發現』這一的市場呢?其實,『精明』的上海人既看到存在著驗房需求,但也看到,在幫助業主維權過程中,驗房發現的一些問題也不一定能得到法律的認可,這意味著做這一行存在相當的社會風險,在收入上也是不確定的。所以,這一行並非人人能做。據了解,其實驗房師在其他城市也出現過,但很快就夭折了。探究原因,主要是做這一行必須算風險、算收益。種種跡象表明,這一職業可能隨著房地產市場走向理性而消亡的。
目前的民間『驗房師』熱,是向上海現有的一批檢驗的、監理的機構的一個挑戰,這些機構依然是房屋質量監管的主體,目前需要的是改善房屋質量市場化監管的系統。因此,有人專業士建議,既然上海有驗房市場存在需求,也可以鼓勵上海現有的一批檢驗的、監理的機構,能否利用自身專業的技術,組建專業為購房者服務的公司,兩者相輔相成地參與到驗房市場來。上海開發商建造的房屋,其質量水平和監管力度已經在全國處於領先地位。因此,走一條與南京不盡相同的路子,這可能比較適合上海樓市的實際。
話題思考之二指問主管部門監管『缺位』在何方?
據說,目前新建房開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付,質檢部門的職責也從過去『直接核驗工程質量』轉變為對工程進行『竣工驗收備案』,從『臺前』退到『幕後』這一規定弱化了政府主管部門房屋監管的力度。
據丁渤解釋說,以前房屋質量由建工局負責,現在國內多數城市對房地產項目的工程質量實行五方責任主體共同負責制。五方責任主體是指開發商、施工方、監理方、設計院和工程勘測方。表面看,有如此多的責任主體,工程質量應該得到層層把關。實際上,五方中只有開發商是甲方,後四方則均受僱於開發商,都是乙方。乙方能否拿到錢完全看甲方『臉色』,這種關系很難形成真正的質量監管。
應該說,民間驗房師的出現是有其特殊的市場背景,當前房地產市場發展不成熟,在商品房大量交付而質量問題頻出的時候,它填補了政府主管部門監管『缺位』的空白。在上海驗房的難度也很大,因為購房者拿到的合同大部分都是示意圖,或表述非常模糊。如建築的節能,開發商往往不把這個寫進去。如果經過民間"驗房師"與消費者的共同努力,可以有力地促進了開發商在房屋質量上加大投入。既要約束開發商,又要防止業主過度維權。因此,驗房熱也促進開發商自身素質的不斷提高,以提高房屋質量的品質,以及提高整改力度。
但是,這也反映出當前房地產市場的尷尬。樓市僅靠尚不規范的民間『驗房師』的力量來支橕,長此以往,將會帶來其他一些負面的問題。由於國家沒有給『驗房師』發放專門的資質證書,工商部門也無法按照專門的類別給驗房機構頒發營業執照,『驗房師』大多是與業主私下交易。據說,南京最多時活躍著八百餘家,還有一些『游走』的個體驗房者,驗房從業人員也是良莠不齊。有關人士指出,上海應出面培育有資質、健全的民間驗房中介服務機構,滿足購房者的驗房需求。
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