三、與嘉賓探討地鐵效應

　　我們『沿線地鐵新家園』開播的第一期節目中，節目還邀請了此次活動合作單位之一，中原地產天津公司研究部投資分析師王超做客直播間，和大家聊聊。

　　從目前地鐵的規劃情況來看，前期的1、2、3、9號線路主要以貫通式連接為主，貫通線路兩端的居住區與東站、南京路中心區域，它的主要功能以改善城市近郊區域與中心區域之間的交通狀況為主。通過整合天津市目前交通資源，建設地下交通網來緩解地面交通的壓力、消除河道影響和橋梁瓶頸，形成立體交通布局。同時通過交通運力的改善，促進城市居住規劃的科學化、合理化。

　　在今後五年中，天津會大力發展近郊衛星居住組團，如目前規劃中的楊柳青、大寺、雙港、新立、軍糧城、咸水沽、小淀、雙街8個衛星城組團。這8個居住組團(加上大畢莊、雙口為十大組團)計劃總用地約65平方公裡，規劃總居住人口為65萬人。通過近郊衛星組團的建設，使市區人口控制在450萬人左右，也就是說今後將會有70萬人從中心城區遷出，到近郊衛星組團居住。而近郊居住區面臨的最大困難就是交通的便捷性，以及居民對出行到中心城區的交通需求。而地鐵網絡正是解決這個問題的最好辦法。通過地鐵1至8號線終點位置的設定，我們也可以看出地鐵的服務對象，就是以近郊大規模中檔居住區為主。

　　地鐵對沿線周邊樓盤的價值拉動，也並非呈均衡性顯示。相對而言地鐵的價值拉動力是從內向外，呈從低到高的趨勢。越是處於市區外圍的樓盤受到的拉動力越大。但是需要注意的是，地鐵的拉動力也不是萬能的，它對於不同位置、不同品質樓盤的拉動也會產生很大的差別。而同一套住宅，對於不同需求的購房者，住宅價值也不相同，舉例來說，同一套海天馨苑的住宅對於常年在南京路一帶工作，和常年在河北區一帶工作的人來說，它的被認同價值也是不同的，這說明地鐵對樓盤價值的拉動力也是因人而異。

　　在不利影響方面，由於大部分地鐵上蓋項目，以高層住宅形式出現，使樓盤本身居住密度較大；而地鐵出站口的大量人流，可能會造成地鐵沿線部分樓盤因為樓盤周邊流動人流的增大，對樓盤的居住環境產生影響。人流量的增大，也會給樓盤物業、周邊衛生環境、治安環境等等方面的管理帶來較大的壓力。

　　另外，地鐵自身可以形成一種較為獨特的生活方式，區別於我們普通的出行、生活等方面的習慣。居住者對地鐵的依賴性需要慢慢養成，而樓盤周邊環境、配套則需要圍繞地鐵為中心重組、調整。並不是地鐵開通，馬上就能享受到地鐵生活了，可能地鐵和樓盤、環境的磨合、還需要半年甚至更長時間。所以說地鐵真正的便利性，和其在居住者實際生活中的地位，還是要一段時間後纔能完全顯現出來的。

　　本市地鐵一號線開通後，每天會帶動十幾萬人次的客流量，這也為本市發展地鐵商圈提供了一個前提條件。地鐵運營後，會有巨大、持續的客流，從而帶動物流和商流的發展，更有利於商圈的整體發展。地鐵商圈業態以便利性為主，地鐵商圈應該以服務和消費為主，佔70%，而購物業態應該佔30%。因此，地鐵商圈應該屬於消費型商圈，與傳統商圈能錯位經營，這樣有利於天津市整體商業市場的成熟發展。地鐵商鋪是個新興的商業模式，這個新興模式所具有的交通便利的獨有優勢是傳統商業無法比擬的。在繁華的大都市中，地鐵無疑是最便利的交通工具。地鐵運行後，會吸引大批乘客，許多乘客也會變成地鐵商鋪的顧客。而對於傳統商圈來說，交通不便現在已成為許多商業設施無法吸引客源的最主要原因之一。地鐵商圈還能夠擴大輻射范圍，如果地鐵站周圍有好的商鋪，即使幾站地以外的顧客也有可能到此來消費。而傳統商鋪只能吸引一個區域的顧客。

　　7、地鐵商圈形成後對原來的商業設施會有怎樣的影響呢？

　　地鐵商圈對於原有的商圈將會是一種挑戰。地鐵商圈由於其交通便利性，會吸引一部分傳統商圈的客源，特別是一些以購物、休閑、娛樂為主的地鐵商圈，將會威脅到傳統購物商圈。借助地鐵的客源優勢，勢必搶走一部分客源。地鐵商場將與周邊地區的經濟發展相互扶持，促進周邊地區地產、物業、商業的發展，帶動該地區消費，形成新的商業氛圍。