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如果暫拋匯率預期,獲得廉價項目的機遇以及伴隨這些資本而來的富有創見性的金融衍生工具不僅對房地產,乃至對整個國內投融資環境的更迭都會產生特別的意義。
從這個意義出發,當下的房地產業已然成為一片金融試驗田。無論是REITs,還是資產證券化都將助其掙脫以往單一金融環境的束縛而在更高的層面上贏得更大的機遇。
只是在這場更大的機遇面前,以往只能充當『炒房團』角色的國內資本又該如何搭乘上這列高速行駛的快車呢?
內冷外熱
2005年下半年,繼麥格理銀行宣布將在中國市場追加6億美元的投資,此後半年時間,不斷有大型機構投資者公布其在華投資計劃,規模最高可達30億美元。
然而與此同時,中國房地產業卻在經歷其自誕生以來的第二次最大規模的宏觀調控。據《財經界》發布的《中國房地產行業最新發展報告》顯示,2005年1~6月全國商品住宅銷售面積的增幅,5年來首次低於竣工面積。
此前作為全國房地產開發熱點的東部某沿海城市,其商品住宅供需比由0.85:1(2005年一季度)轉變為1.12:1(2005年上半年)甚至只耗費了三個月時間,供需關系堪稱一夜間逆轉。
盡管調控後的市場已蓄積著相當的風險,但對海外機構投資者而言這似乎更意味著機會的到來。
『以前一直是觀望,但2005年就完全不同了。』BAZO亞洲投資有限公司(下稱『BAZO』)董事鄭小平目前正著手將一個已在新加坡舉辦了5屆的全球地產投資峰會移師中國。
在他看來,國內並不缺乏優質的地產項目,然而資金鏈危機將迫使其接受更為苛刻的融資條件。海外的機構投資者正是看中了這個獲得廉價項目的機會而紛紛湧入。
僅在2005年,就有眾多在中國市場蟄伏多年的機構開始頻頻施展動作。全球排名第二的工業地產REITs——AMB就在進入中國長達3年之後,於去年底下單收購上海虹橋機場附近的物流園項目。
2003年底即與國內接觸的荷蘭基金HVB也於去年邁出實質性步伐,與萬科集團進行了意向性洽談。
另據鄭小平透露,一家代表著約30只基金的北美基金管理機構亦對中國市場表現出無窮的興趣。僅在去年一年,其CEO就9次來華,卻都無功而返。
這群急切渴望『破門而入』的機構投資者們為了縮短與項目的交易距離,甚至在國內催生出了一個產業。一批熟知中國地產與金融運作方式的個人或者公司正在成為他們之間的橋梁,並從中獲益匪淺。
中間人
此前任職於新鴻基投資部門的彭震,已屬於這個行業的『晚到者』,新注冊的公司目前尚未完成驗資程序。
但他已開始為兩家小型歐洲基金(注:其中一家為市值約2億英鎊的倫敦上市基金)定期提供國內市場分析報告,內容包括宏觀政策、市場分析以及項目推介。而他剛剛組建完畢的6人團隊也已接受委托,為一個存在收購意向的不良資產項目進行盡職調查。
彭震將自己的業務范疇定位於海外中小型基金和國內中小開發商之間。相比先期介入這一市場並針對國內頂尖物業和全球大型機構投資者展開業務的跨國物業顧問公司,彭震對於這個細分市場的前景表現出相當的自信:『這些基金與開發商數量更多,但彼此間信息不對稱,匹配度差,因此機會非常大。』
而這樣的預期並非毫無依據。早年從跨國物業顧問公司——戴德梁行中國區總裁任上掛靴而去的陳基強自創基強聯行,專攻投行類諮詢服務。短短數年時間,他就在境外組建了自己的私募基金——麥利聯行(M illennium)專門從事上海房地產項目的投資。
除了彭震以及陳基強這類在國內已經擁有10年以上房地產投資經驗的人群,這一市場甚至還吸引了建築規劃設計公司的介入。BAZO正是由此變身而來。
BAZO更傾向於利用以往在為地方政府從事區域規劃顧問的工作中所積累下的人脈引導海外投資者介入中國土地市場的一級開發。
盡管目前尚無成功的案例,但2005年BAZO曾試圖將國內某省會城市的沿河兩岸綜合開發計劃向海外發行定向信托。當時雖因土地出讓問題而沒能繼續,但海外投資者對這一項目的熱衷度卻令BAZO感到相當意外。
上述跡象都表明一點,海外機構投資者對於目前參與中國房地產市場,無論是區域選擇還是方式選擇都較以往有了更深層的渴求。鄭小平認為,關注二、三線城市,關注項目開發而非直接收購已是當下出現的海外資本投資新趨勢。
國內市場
就在海外投資者謀求更深入地參與中國市場的同時,國內卻有相當一批個人投資者身陷處於下行通道中的樓市。
與此同時,廣州地王收回事件又折射出另一個讓人不安的現象:國內游資並未因這一輪的調控而真正從房地產業中偃旗息鼓。恰恰相反,從炒房到炒地,資本已流向風險更高的運作區域,並有可能給市場造成更大的混亂。
顯然,多年的樓市『教習』已令國內相當多的資本習慣於追逐投機性更高、利潤更豐厚的投資機會。掩於背後的則是國內匱乏穩健型投資機會的現實。
2005年4月,被譽為中國第一只准REITs的聯信·寶利1號公開發行。這只由福建聯華信托發行的信托計劃在此後不到11個月的時間內即已發行至8號。迄今為止,總募集金額已接近人民幣10億元,大致與一只小型歐美基金的規模相當。
目前,在聯信·寶利的投資組合中既有委托貸款也有住宅類物業收購,同時包括一部分的股權投資。而它的預期收益率則基本維持在5.3%左右。
盡管這一收益率已比同期利率高出許多,但距離海外基金要求中國市場的回報水准(注:基本維持在12%以上)仍相去甚遠。對此,福建聯華信托業務管理部經理陳穎解釋說,這樣的回報水准通常只有股權投資纔能達到。而股權投資的期限均要求在3年以上,國內投資者一般無法容忍這麼長的投資期限。但在海外,一只基金的運作周期基本都在5~6年以上。
不僅如此,過高的准入門檻以及缺乏流動性的市場仍是制約大批國內投資者涉足其中的癥結。
聯信·寶利作為目前國內最為成功的一只面向普通投資者的房地產信托產品,其准入門檻至少在10萬元以上。在其信托計劃中也只能承諾20%~30%的有條件贖回政策。因為缺乏上市條件,這些信托計劃也就難以像真正的REITs那樣實現全流通以健全投資者的退出機制。
對於上述的種種制約,陳穎表示所有的努力仍在繼續,然而這並非一個信托業或是一個銀監會所能完全解決的問題。它還涉及房地產、證券業乃至稅務等多個領域。中國真正意義上的REITs出現,仍有待相當的時日。
然而此時,海外的資本巨鱷們已在頻頻『叩門』了。
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