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從上個世紀末期的福利分房到現在的自主買房,短短10年間,省城市民的住房消費模式已經發生了巨大的變化:一方面,以個人名義向銀行按揭的商業性貸款成為百姓買房的主要途徑;另一方面,自1993年開始實施的住房公積金,更是惠及了眾多有購房願望的工薪階層。
據了解,公積金貸款方式,最大的好處在於可以享受比商業貸款低1%左右的還款年利率,對於高達幾十萬元的房款,僅僅一個百分點左右的基數也可以為買房者省下上萬元的費用。然而,記者在調查中卻發現,許多擁有公積金賬戶的買房人卻沒有采取這種省錢的貸款方式。並且,對於住房公積金使用的細則,省城多數市民並不十分了解,因而放棄了使用公積金。
調查:了解者不足三成
3月21日,記者就有關公積金的繳存和貸款方式等問題采訪了省城近百名工薪層市民。調查顯示:真正了解公積金繳存辦法、貸款方式,並定期查詢個人賬戶餘額的不足三成;有將近四成的市民表示因為不了解相關辦理方法,所以在一般情況不會動用公積金,只將它看做一筆定期存款;其餘三成左右市民對公積金則全然不知。為此,有不少市民都希望以後能有更多的渠道了解關於公積金的相關知識,以充分享受到公積金的最大實惠。
現狀:用公積金貸款買房者不多
記者在采訪中發現,盡管住房公積金貸款的年利率比商業貸款年利率低出約一個百分點,但有多數市民在買房時卻選擇銀行推出的各種商業貸款。
據了解,2005年1月至10月,西寧住房公積金管理中心共歸集住房公積金2.52億元,實現年計劃的108%,比2004年同期增長34%,歷年累計歸集突破15億元。預計今年西寧住房公積金管理中心將使住房公積金歸集額達到2.6億元,個人貸款完成發放1.8億元。同時,將進一步擴大住房公積金貸款規模,支持個人住房消費。但從今年的目標任務來看,西寧地區選擇用住房公積金貸款買房的消費為數並不多。
措施:新《辦法》規范了貸款流程
記者從有關部門獲悉,早在1999年12月20日由西寧市住房委員會發布了《西寧市職工個人住房公積金貸款暫行辦法》,在經過近5年的實踐運作後,逐漸顯露出一些不足和欠缺。為了進一步加強個人公積金貸款力度,提高住房公積金使用率,促進西寧地區房地產市場和社會經濟發展。2005年6月3日,經西寧市人民政府通過的《西寧市住房公積金貸款管理辦法》已於2005年8月1日正式實施。
與修訂前的《貸款暫行辦法》相比,新《辦法》在標題、貸款對象、貸款條件、貸款額度和期限、貸款程序、貸款擔保、貸款償還、貸款監督等方面分別做了一定程度的修改。其中,將原《貸款暫行辦法》中規定的貸款對象僅限於向『中心』繳交住房公積金的職工,修改為所在單位正常繳交住房公積金的本省職工,即在本省范圍內,職工只要按規定在當地州縣管理中心正常繳交公積金,如果在西寧地區構建自住房時,均可向西寧住房公積金管理中心申請貸款。
此外,在貸款條件上也增加了要求借款人必須具有本省常住戶口或有效居留身份證件,並具備完全民事行為能力和購買不同類型的住房所要提交不同資料的兩款內容。同時,為了防止部分出現將公積金作為『炒樓』工具的現象,新《辦法》對『二次申請公積金貸款』的情況做出了在還清原有貸款本息後,方可再次申請貸款的規定。
記者在采訪時發現,省城多數市民之所以在選擇住房貸款方式上傾向商業性貸款的一個主要原因在於,市民被辦理公積金貸款程序的繁瑣手續所困擾,辦理公積金貸款時有關擔保、評估等耗費時間的一系列中間環節讓更多的借款人寧可放棄省錢方式的機會。為此,新《辦法》增加了公積金中心貸款受理時限,規定公積金中心應當對借款人有關情況進行貸前審查,自受理銀行收到資料之日起15個工作日之內,做出准予貸款或者不准予貸款的決定。
動態:北京率先實行《若乾規定》
記者近日從有關方面獲悉,從今年3月1日起,北京市已正式開始實施《<住房公積金管理條例>若乾規定》,同時,與《若乾規定》相配套的一系列細則將有望在今年四五月出臺。有業內人士稱,新規定實施以後會在公積金繳存、提取方面發生小變動,但對市民影響不大。目前我省並未實施此項《若乾規定》,所行管理條例仍以《住房公積金管理條例》為准。據了解,《若乾規定》與之前執行的《住房公積金管理條例》相比,從多個方面進行了補充,主要集中在公積金的繳存和提取上。其中包括,要求單位應當按時、足額繳存住房公積金,不得少繳、多繳或者逾期繳存;單位多繳住房公積金的,管理中心應當依法退回;繳存住房公積金確有困難的單位,可以按照規定申請降低繳存比例或者緩繳,每次申請期限不超過1年;如果單位不為職工辦理住房公積金賬戶轉移、封存和提取等手續的,職工可以憑有效證明材料申請管理中心督促單位辦理;經督促仍不辦理的,管理中心可以依職工申請辦理。
此外,《若乾規定》還強化了住房公積金管理中心的行政執法能力,允許管理中心可以對單位繳納住房公積金的情況進行檢查,繳存單位應當如實提供有關資料,配合管理中心檢查,對拒絕檢查、不如實提供有關資料的,管理中心可以責令其改正並處罰款。
商業貸款轉為公積金貸款目前還有局限
目前我省5年以上個人住房商業性貸款年利率為5.52%,而5年以上個人住房公積金貸款的年利率為4.41%,兩者相差1.11個百分點,計算後不難看出,如果已進行了商業貸款的職工可以將商業貸款轉為公積金貸款或允許申請公積金管理中心給予貼息,勢必會減輕這一部分職工的經濟負擔。據悉,在北京市實施的《<住房公積金管理條例>若乾規定》中還有對辦理商業性貸款者可以申請公積金貼息的規定。也就是說,符合條件的借款人在購買、建造、翻修、大修自住住房時可以申請住房公積金貸款,也可以在辦理商業銀行個人住房貸款時,申請公積金管理中心給予貼息,管理中心會將兩種貸款利率之間的利差補給銀行,而個人只需按照公積金利率向銀行支付利息。同樣,武漢市從去年4月1日起已正式實施《武漢市個人住房商業性貸款轉公積金貸款暫行辦法》。該《辦法》規定,對已辦理個人住房商業性貸款且具備公積金貸款資格和其他相關條件的借款人,可以在還款期間要求將商業性住房貸款餘額轉換成由武漢市房改委資金管理中心對其發放的公積金個人住房貸款。那麼我省單位職工能否同樣將商業貸款轉為公積金貸款呢?或者允許借款人在商貸同時申請公積金貼息呢?
據中國工商銀行青海省分行的有關人士介紹,公積金貸款是公積金管理中心委托給銀行辦理的一項業務,與銀行的商業貸款沒有直接的關系,將商業貸款轉為公積金貸款還有一定的局限性。
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