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目前購房的人群中選擇以貸款方式買房的比例相當大。選擇哪種貸款方式更省錢?相信這應該是不少購房人頗費思量的問題。『信一天』對近期出現的一些全新的還款方式和房產金融產品進行剖析。消費者可以根據自己現有資金以及今後收入變化情況進行選擇。
雙周供
名詞解釋:指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。目前深圳發展銀行提供這種服務。
適合人群:收入較為穩定和均衡的人士,如除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源(季度獎、年終獎),由於月收入的相對固定,客戶不願意增加每月供款壓力,而在有額外收入來源的時候,希望通過小額提前還款來節省利息。
專家點評:在選定了貸款期限的情況下,采用雙周供還款與按月還款法相比,好處很明顯:大大減少利息負擔、有效縮短還款期限。比如一筆50萬元30年的按揭貸款,按基准利率6.12%計算,采用雙周供還款可以比按月等額還款法節省利息115186元,節省比例高達19.42%;縮短還款期64個月(近5年半),即30年的月供還款采用雙周供,貸款將在24.7年還清。
接力貸
名詞解釋:指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產品。目前農業銀行提供這種服務。
適合人群:一類是作為子女的借款人,預期未來收入情況較好,但目前收入偏低,按照現行規定可貸金額較小,希望通過增加父母為共同借款人以增加貸款金額;另一類是作為父母的借款人年紀偏大,按照現行規定,借款人年齡+貸款年限?65,可貸年限較短,月供壓力大,希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限。
專家點評:老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限,銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制,但往往剛工作不久,收入少,難以貸到希望的額度。如果通過農行的『接力貸』,作為父母的借款人在貸款購買住房時,如果指定其子女作為連帶還款人並經連帶還款人承諾還款,則借款人年齡加貸款年限可適當延長,不受規定上限的限制。
固定利率
名詞解釋:指消費者在簽訂購房貸款合同時,即選擇固定利率貸款,也就是以後在貸款期限內不論銀行利率如何變動,上調抑或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不會隨市而變。目前光大銀行提供這種服務。
適合人群:所有購房者。
專家點評:在辦理固定利率的房貸時,首先要對未來的利率走勢有個基本的判斷。5年甚至10年的期限意義不是很大。客戶根據自己現有資金以及今後收入變化情況選擇,選擇固定利率和浮動利率。
倒按揭
名詞解釋:又叫住房反向抵押。指人們在年輕時為買房按揭多年,到老了再把房產抵押,按月領錢用於養老,辭世後住房由金融或保險機構收回還貸。
適合人群:無子女的老人。
專家點評:倒按揭目前可操作性難度大。『信一天』市場人士認為:『倒按揭』模式不失為一種社會保障的新方式,這種模式目前對於無子女的老人來說還是比較合適的,但在除此之外的人群中,目前能接受『以房養老』的可能只有極少部分家庭,這主要是觀念問題。因為中國人習慣將財產留給子女,對絕大多數的老人來說,房產是他們最大的一筆財產,按照慣例老人通常會把房產留給願意照顧他們的小輩。具體操作時候『倒按揭』操作非常復雜,房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素。比如,『倒按揭』利率的確定涉及到房地產市場走勢、人均預期壽命等因素。因此,『倒按揭』利率的確定是一個比較大的難題。目前這種做法在銀行范圍內大量推廣的可能性不大。至少在近兩三年內,這種業務很難在全國范圍內展開。
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