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2月28日,深圳發展銀行在國內首家推出了『雙周供』個人按揭貸款業務,一石激起千層浪,該業務在天津市場一經推出便受到了購房者的極大興趣,在深圳發展銀行天津分行個貸部,記者感受到市民對該業務的關注,辦公室裡電話聲不斷,其中大部分都是諮詢『雙周供』業務的。據了解,和平區某樓盤在一天之內便有近10戶業主確定辦理此種按揭,『雙周供』受到市場的追捧,但對於廣大市民而言,它畢竟還是一種新生的事物。在房價居高不下、購房者對銀行房貸利率關注度不斷提高的情況下,『雙周供』會給我們帶來什麼?帶著購房者普遍關心的問題,記者近日就相關的問題采訪了深發行天津分行個貸中心主任黃昭。
50萬元房貸可節省利息11.5萬元
『采用「雙周供」可以大大減少利息負擔、有效縮短還款期限,』黃昭用總行提供的一份資料向記者解釋,對照房貸計算器的實際演算,一筆50萬元30年的按揭貸款,按基准利率6.12%計算,采用『雙周供』還款可以比按月等額還款法節省利息115186元,節省比例高達19.42%;縮短還款期限64個月(近5年半),即30年的月供還款采用『雙周供』,貸款將在24.7年還清。如果按優惠利率5.51%計算,采用『雙周供』還款可以比按月等額還款法節省利息92303元,節省比例高達17.64%;縮短還款期59個月(近5年),即30年的月供采用雙周供,貸款將在25.1年還清。據悉,在天津市場,深發展執行的正是5.51%的優惠利率。
在業務推出的時候,就有購房者提出『雙周供』與縮短至相同期限的月供貸款相比還款總額差別不大,對此,黃昭解釋說,『雙周供』立足於每月負擔基本不增加,而普通月供貸款縮短期限後,每月還款金額會增加,考慮到資金的時間價值,每月增加的還款額,經過長時間後會產生一個較大的累計效果。對確定了期限的同額貸款來說,采用雙周供還款可以起到減少利息負擔、縮短還款期的作用。
選擇『雙周供』需量身度體
據了解,購房者選擇『雙周供』供樓的確可以省不少供樓利息和縮短供款年限,但並不是適合所有供樓人。業內人士分析,因為『雙周供』是每兩周供一期樓,有的時候兩個月要供5次樓,這對於供樓壓力較大的市民來說,有可能難以負擔。比如月收入5000元,如果月供樓3000元,生活花費剩下2000元,那麼選擇『雙周供』出現兩個月供5次樓時,該購房者壓力就會非常大。與之相反,對於一些供樓壓力不重的購房者來說,『雙周供』還是很優惠的。
目前,國內各家銀行都在房貸領域積極探索,相繼推出特色產品,如等額遞增、等額遞減、固定利率貸款等,這些金融產品從設計上是分別針對有不同需求的消費者的。例如,固定利率貸款的優勢在加息周期中體現得更明顯;等額本金還款法更適合計劃提前還款的購房者,而據深圳發展銀行天津分行的負責人介紹,『雙周供』屬於等額本息還款法,它的重要意義在於『平穩減負』,即在基本不增加還款者每月供款壓力的前提下實現平穩快速還款。
『同名轉按揭』成為房貸市場的?魚
深圳發展銀行在推出『雙周供』的同時,為了把業務范圍拓展得更寬,還同時推出了與之配套的『同名轉按揭』業務。
所謂『同名轉按揭』,就是假設客戶已經在其他銀行辦理了其他的房貸業務,現在想采用『雙周供』房貸,在滿足相關條件的情況下,客戶可以把原有貸款轉至深發行。
黃昭表示,『同名轉按』業務是可以加按的。打個比方,李先生在A銀行的房屋貸款還剩下10萬元未還,現在到深圳發展銀行辦理『同名轉按揭』,如果銀行評估後,李先生的房屋以現在市值可以最高抵押貸款30萬元,那麼,李先生就可以在深圳發展銀行貸款30萬元。
業內人士稱,這樣操作比采用房屋抵押貸款辦法獲貸款更合算。因為一般房屋抵押貸款(非購房按揭貸款)利率為6.12%,而深圳發展銀行購房按揭貸款的優惠利率為5.51%(適用於大部分購房按揭人)。如果采用上述『同名轉按』來加按的,供樓人可以獲得優惠利率還款。
據介紹,深發展的『同名轉按揭』業務是非交易性的,不需要過戶。已在其他銀行辦理了貸款的客戶,可以向深發展申請辦理此業務,待銀行審批後,由當地擔保公司提供階段性擔保,在客戶出具擔保函後,深發展就可以先行發放貸款,客戶憑此貸款還完原來的貸款,注銷原有的抵押合同,然後再到深發展辦理新的抵押合同。
正因為如此,深圳發展銀行推出的此項業務引起了同行的密切關注,業內人士分析,其他銀行將在不久的將來作出相應的反應,?魚效應將會出現,房貸市場競爭將會更加激烈。
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在深圳發展銀行推出『雙周供』業務之前,國外銀行已經推出類似的服務並且已經發展成熟。如:
匯豐銀行的樓宇按揭貸款提供3種還款方式:每月定額還款、兩星期定額還款、每月遞減還款。
荷蘭銀行在貴賓理財的產品中提出省息秘方,即是『雙周繳款,本金提前還,省息更快速』。
恆生銀行推出『每兩星期供款計劃』。
美國銀行中由於有按周、雙周、月來發薪水的慣例,因此也就有按周、雙周、按月還款的方式,而雙周還款與按月還款是最普遍的兩種還款方式。
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等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多,本金還得相對較少,以後隨著每月利息支出逐步減少,歸還的本金就逐步增多。『雙周供』業務屬於此種還款法。
等額本金還款法,即借款人每月以相等的額度償還貸款本金,而利息隨著本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高於等額本金還款法。這種方式較適合於已經有一定的積蓄,但預期收入可能逐漸減少的借款人。
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