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2005年天津的二手房市場有太多懸而未決的問題:個稅會不會強制征收?一窗式辦公何時施行?會對二級市場造成怎樣的影響?還會出臺新的宏觀調控政策嗎?調控後房價是昇是落?中介公司失信事件餘波未泯,面對誠信危機,各大經紀公司做何應對?面對國際市場關注,各中介態度是曖昧還是拒絕?面對一個呼喚品牌的中介市場,眾多企業又有誰能主宰沈浮?不禁讓人對明天即將發生的奇跡產生猜想。
1、二手房市場的監管勢在必行
政策以消化為主、微調為輔, 2004『銀根緊縮』年, 2005『宏觀調控』年,兩年的宏觀調控組合拳之功效,在本年度已初步顯現。但部分政策出現執行難,有章難循的局面。根據二手房市場分析2006年二手房市場將可能出現以消化為主,微調為輔,即消化落實已有政策,將成為本年房地產市場管理的主旋律,大的調控動作應會暫告一段落。但將不乏一系列規范二手房市場的政府監管細則出臺。原因有:第一,已出臺政策顯現出『穩房』導向。一要將房價增長下調,二要降到人均收入平均增長以下;第二,市場已基本理性回歸,調控力度將相應放松;第三,政府加大對二手房市場的監管勢在必行。
2、二手房破繭成蝶成交量有望突破十萬大關
由於二級市場符合免稅條件的房源、過五年限制的經濟適用房房源的逐漸穩步放量及大眾對政策的消化與觀望情緒的減退,有望在2006年集中放量,進而突破10萬套大關,也使得二級市場的成交量佔整個房地產市場份額的1/3左右。分析認為:⑴二手房市場剛性需求促使成交量上漲。預計2006年將有8-9萬對新人結婚,其中70%的結婚者有在結婚前一到兩年內購房的需求。新人經濟儲備一般不高,因此有相當一部分人群會通過購買二手房來過渡。⑵首批經濟適用房突破五年限制上市加入二手房陣營,繼續放量,更多的二手商品房進入市場。⑶受2005年出臺的營業稅限制的相當一部分二手房隨兩年時效的到期而紛紛解封,大量2003年前後放出的新盤在業主拿到產權證兩年後的2006年,終於掙脫羈絆大舉入市。
3、二手房房價堅挺下跌理由不充分
本年度二手房價漲幅加速度將放慢,總勢平穩,市場規律下的二手房價暫無下降空間,且仍將保持上昇。理由一:政策導向明確,控制房價主要是抑制房價增長過快。理由二:市場因素對房價走勢產生重大影響。 2005年1-6月,全市存量住房買賣平均價格4325元/平方米,同比增長8.96%; 1-8月,全市存量住房買賣平均價格同比增長8.7%; 1-9月,全市存量住房買賣平均價格同比增長8.3%。根據歷史數據的延續趨勢分析,預計在第四季度及未來的2006年漲幅將回落,房價將謹慎而健康地發展。理由三:房價穩緩上漲符合宏觀經濟發展趨勢。
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